Итоги высокого сезона на загородной «вторичке»: суммарный спрос упал на 23 процента

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги высокого сезона на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. Так, выяснилось, что суммарный спрос за год снизился почти на четверть, основными проблемами «вторички» остаются морально устаревшие объекты и оторванные от реальности продавцы, при этом цена предложения во всех форматах демонстрирует отрицательную динамику, а в случае с дачами она достигает 25%.

Предложение: у большинства объектов цена завышена на 50%

За год объем предложения на загородной «вторичке» уменьшился на 8,4%. Самым распространенным форматом являются коттеджи – на них приходится 42% ассортимента, 30% объектов – это земельные участки, 26% – дачи и 2% – блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

Больше всего вторичных лотов находится на Белорусском направлении (15%), а также Рижском (13%), Киевском (12%) и Ленинградском (10%). Более половины – 55% объектов – удалены от столицы на расстояние до 15 км. В зоне 16-45 км расположены 25% лотов, еще дальше – 20%.

Средняя площадь экспонируемого коттеджа составляет 238,7 кв. м, дачи – 138,8 кв. м, блокированного дома – 211,8 кв. м, участка – 12,7 сотки. Максимальное сокращение данного показателя зафиксировано в формате дач – на 14%.

«Одна из главных проблем загородного вторичного сегмента – преобладание морально устаревших объектов, – комментирует руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – То, что мы видим в предложении на “вторичке”, было построено еще в конце девяностых или начале-середине двухтысячных. Данные архитектурные решения, площади и планировки уже давно не соответствуют требованиям современных покупателей. Даже среди состоятельных клиентов мало кто хочет приобрести сегодня дом с вычурным интерьером и декором – люди выбирают свободные пространства, большую площадь остекления, практичность и минимализм».

«Еще один камень преткновения на “вторичке” – завышенные цены, – дополняет коллегу руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. – Это касается не менее 95% объектов в предложении, причем более чем у половины стоимость завышена на 40-50%. Дело в том, что многие продавцы продолжают мыслить докризисными категориями, тогда как бюджеты реальных сделок с каждым годом уменьшаются. Однако значительное число переоцененных объектов создает иллюзию, будто это и есть их рыночная стоимость».

Средняя цена предложения коттеджа на «вторичке» сейчас равна 12,8 млн руб., что ниже прошлогодних значений на 16%, дачи – 5,6 млн руб. (минус 25%), таунхауса или дуплекса – 15,5 млн руб. (минус 10%), земельного участка – 2 млн руб. (минус 9%).

Коттеджи и участки находятся в экспозиции примерно 7 месяцев, дачи и блокированные дома – в среднем по полгода. Однако многое зависит от качественных характеристик объекта и готовности продавца к диалогу: некоторые лоты могут выставляться годами. В целом же в низкий сезон, которым считается поздняя осень и зима, покупатели могут рассчитывать на скидку 20-30% в зависимости от класса объекта.

Спрос: минус 23%, в лидерах продаж – коттеджи

«Несмотря на то, что осенний сезон на “загородке” всегда чуть хуже весеннего, покупатели к концу года становятся более решительными, – рассказывает Антон Архипов. – Многие, кто поставил себе цель обзавестись загородным жильем, стремятся сделать это до конца года. Такая тенденция справедлива как для первичного, так и для вторичного сегмента».

«Действительно, осенью мы заметили оживление на рынке, – соглашается Алексей Сенчук. – На фоне остальных месяцев результаты сентября-октября смотрятся вполне оптимистично. Правда, показатели все равно остаются хуже прошлогодних. В целом спрос на “загородке” низкий – наглядным доказательством этого служит и то, что застройщики вынуждены предоставлять покупателям большие скидки, порой уходя в минус, и устраивать всевозможные акции – например, даже обыгрывать столетие Октябрьской революции».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на загородной «вторичке» в октябре этого года было совершено на 18% сделок меньше, чем за тот же период 2016-го. Если сравнивать десять месяцев каждого года, то разница достигает уже 23%.

Лидерами продаж с 42% реализованного спроса являются коттеджи, 36% покупок – это земельные участки, 20% – дачи и 2% – блокированные дома.

«Порядка 80% сделок на “загородке”, в том числе во вторичном сегменте, проходит с привлечением ипотеки, – говорит Алексей Сенчук. – Также большим подспорьем для рынка загородной недвижимости является trade-in – он используется в 30% случаев. Людей со свободными деньгами сегодня мало, долю таких клиентов можно оценить в 15-20%».

«Пока на первичном рынке существует ощутимая нехватка проектов с готовыми домами, продавцы “вторички” будут пытаться использовать свое преимущество, – подытоживает Антон Архипов. – Спрос на готовые объекты, особенно в сегменте «эконом-комфорт», очень высок: такие покупатели часто продают свое единственное городское жилье и не могут ждать месяцами, пока построят их новый дом. Также на вторичное жилье проще получить ипотеку, это еще один его плюс. Но в целом я заметил интересную тенденцию: в самых успешных поселках почти нет вторичных домов на продажу – людям так нравится там жить, что съезжать никто не хочет».