Как повлияет на рынок недвижимости изменения налогового законодательства

Доходы от продажи недвижимости с 1 января 2016 года будут освобождены от налогообложения, если срок владения имуществом превышает 5 лет. Повлияет ли это на рынок недвижимости? Приговор ли это рынку частных инвестиций в недвижимость?

Денис Бобков, Руководитель Аналитического центра компании ОПИН:

Если рассматривать увеличение срока с 3 до 5 лет, то, на наш взгляд, дополнительные 2 года владения мало что решают. Профессиональные инвесторы приобретают квартиры, как правило, на максимально раннем этапе строительства, а реализуют их на этапе, близком к сдаче комплекса, но еще до оформления права собственности. Это позволяет избежать налогообложения на доход – разницу между ценой покупки и продажи квартиры, облагаемой по ставке 13%.

Однако, на сегодняшнем рынке плюсы такой модели уже не столь очевидны. Так, раньше (в 2010-2014 гг.) помимо роста цен внутри самих проектов за счет повышения стадии строительной готовности, цены также росли и по рынку в целом, т.е. имело место синергия роста рынка и развития самого проекта. Сейчас же, в связи с известными всем обстоятельствами, рост рынка практически отсутствует, и цены растут только с повышением стадии готовности проекта, но и то не в той мере, как это было ранее. Таким образом, рассматривать инвестиции в недвижимость как быстрооборачиваемые сейчас нецелесообразно. Однако, если рассматривать в более длительном горизонте планирования, то недвижимость по-прежнему сохраняет свою привлекательность. Купив квартиру на этапе строительства, и сделав в ней после сдачи в эксплуатацию недорогой ремонт, инвестор имеет возможность получать дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду. И затем, по истечении 5 лет (а не трех) принять решение о дальнейшем использовании квартиры в качестве постоянного дохода, либо ее продажи и фиксации прибыли. Поэтому, в сегодняшних условиях, по нашему мнению, увеличение срока необлагаемого налогом владения квартирой не окажет существенного влияния на рынок, а будет способствовать изменению модели поведения инвесторов в жилой недвижимости.

Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group:

Данная мера, несомненно, улучшит климат на рынке вторичного жилья, который пострадал сильнее рынка новостроек в связи с последними событиями в экономике страны.

Что касается рынка частных инвестиций, то для него это точно не приговор. Повлиять на инвесторов такое положение вещей вряд ли сможет, так как для них, по сути, ничего не изменится. Просто срок владения имуществом, после которого оно не будет облагаться налогом, увеличился на два года. В целом, ситуация между вторичным и первичным рынками станет ровнее, разрыв немного сократится.

Также подобная мера рассеет главное опасение участников рынка – большой выплеск предложений от инвесторов, так как в данной ситуации им придется придержать свои квартиры еще на несколько лет.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

– Если учесть тот факт, что в сегменте новостроек большинство инвестиционных покупок и продаж совершается до ввода объекта в эксплуатацию, то такие инвесторы не пострадают. В строящихся домах перепродажа квартир осуществляется по договорам уступки права требования (цессия). Пока дом не введен в эксплуатацию, переуступать право можно сколь угодно раз – без уплаты налога.

А вот на вторичном рынке количество перепродаж может сократиться. Это может, с одной стороны, увеличить объемы предложения на арендном рынке (например, квартиру, полученную по наследству, будут сначала 5 лет сдавать, а потом продадут). С другой стороны, людям станет сложнее улучшать жилищные условия: скажем, молодая семья купила квартиру, через год родился ребенок, квартиру нужно продать и купить более просторную – в этих условиях 5 лет слишком большой срок, придется платить налог и позволить себе квартиру большей площади, но, может быть, более низкого качества, или нужно будет брать кредит. С учетом того, что средняя зарплата в Москве – порядка 50 тыс. руб., налог с продажи типовой 2-комнатной квартиры (скажем, стоимостью 6,5 млн руб.) составит 845 тыс. руб. Для множества семей, особенно с детьми, эта сумма очень велика.

Впрочем, есть и позитивный момент: количество квартир, перепродаваемых с мошенническими целями, может также сократиться. Способствует этому и то, что занизить цену квартиры в договоре купли-продажи теперь тоже будет сложно – при подозрительно низкой сумме сделки налог будет исчисляться из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.