Как повысить ликвидность бизнес-центров

Сегодня многие собственники офисной недвижимости задаются непростым вопросом – что делать с невостребованными офисными помещениями, находящимися под их управлением. Эксперты департамента стратегического консалтинга NAI Becar выделили основные тренды, которые позволят владельцам бизнес-центров сохранить, а то и повысить ликвидность их активов.

«Время прогнозов о скором восстановлении спроса прошло, на смену им пришло конструктивное размышление о необходимости перемен, - говорит заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar Анна Данченок. - Конечно, самым очевидным выходом из ситуации является коррекция ставок и условий аренды, однако, даже в этом случае до достижения баланса рынку еще далеко, да и не все собственники могут пойти на существенные дисконты».

Что же делать тем, кто не может или не хочет ждать 5-7 лет, необходимых для восстановления спроса и снижения уровня вакансии? Многие собственники уже сегодня начинают искать нетривиальные пути реализации объектов на падающем рынке и реконцепции бизнес-центров.

Идея 1. Превратить БЦ в творческий кластер или дизайн-завод

Одной из наиболее креативных идей, особенно для помещений, реконструированных фабрик и заводов является создание на базе цехов и административных помещений уникальных творческих мастерских, коворкингов и единой инфраструктуры, объединенных атмосферной концепцией. По такому принципу в кризис 2009 г. появились, например, Флакон и Винзавод. Увеличивающиеся ряды креативного класса сегодня подстегивают спрос на подобные помещения. А стиль лофт остается крайне востребованным и при этом не требует существенных затрат на реализацию.

Идея 2. Студенческое общежитие

В России данный сегмент пока не получил развития, так как традиционные сегменты недвижимости до последнего времени обеспечивали более высокую отдачу. Идея реконцепции офисов в апартаменты сама по себе не нова, однако в ситуации, когда спрос на офисную недвижимость существенно упал, данный вид апартаментов может прийти на выручку владельцам зданий, в частности, расположенных вблизи крупных университетов. Растущее количество студенческих общежитий-апартаментов является примером нового мирового тренда – cohabiting (совместное проживание), рост инвестиций в который в мире (для формата buy-to-let) составляет до 125% в год. На базе общежития могут быть устроены несколько типов номеров – как стандартные студенческие квартиры с небольшой кухней, гостиной и спальней, так и pods (тип квартир, состоящих из спальни в студенческом общежитии, с использованием объединенных удобств, таких как кухня, ванная и общие зоны). Таким образом, при относительно небольшом объеме инвестиций административное здание может быть приспособлено для организации студенческой молодёжной среды, что позволит привлечь и сопутствующих арендаторов в сфере общепита и услуг.

Идея 3. Шоу-Румминг

Не секрет, что сегмент ритейла чувствует себя куда лучше, чем офисный. А рост сегмента интернет-торговли позволяет открывать новые ниши, такие как шоу-румы тематических товаров. По такой модели успешно работают мебельные центры, магазины техники, оптово-розничные продовольственные рынки и другие. Однако во многих сегментах торговля все еще осуществляется в нецивилизованном, устаревшем формате, а большинство шоу-румов раскиданы по всей Москве, что затрудняет их посещение. При этом многие шоу-румы не требуют обязательного расположения на первом этаже с отдельным входом, а размещение пула шоу-румов одной группы товаров может оказать синергетический эффект (как это происходит в случае с тематическими рынками).

Идея 4. Офисы в развес

Арендный бизнес - явление хоть и распространенное, но в офисном сегменте все еще диковинное. Суть данной модели заключается в продаже небольших офисных блоков в формате действующего бизнеса (т.е. помещения, уже сданного в аренду), приносящего владельцу доход, сопоставимый с доходом, получаемым от сдачи в аренду квартиры.

Справка. Почему так получилось?

В течение 2013-2015 гг. на рынок было введено в совокупности более 3 млн кв. м, при этом объем поглощения за этот период составил около 1 млн кв. м, что повлекло за собой дальнейший рост вакантных помещений до уровня более 20% (в среднем по классам А и В ). При этом если в начале года наиболее уязвимым был сектор А класса, то к концу года отток спроса стали испытывать и объекты более низкого уровня, включая класс B и С, где сегодня свободно уже около 10%.