Как правильно и безопасно оформить договор пожизненной ренты

Как правильно и безопасно оформить договор пожизненной ренты?

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

- Пожизненная рента квартиры – это одна из форм приобретения недвижимости, как и договор купли-продажи, получения наследства, дарения и пр. Однако, в отличие от перечисленных способов получения жилья, пожизненная рента является одним из самых рискованных вариантов. Причем для обеих сторон – как рентодателя (покупателя), так и рентополучателя (собственника квартиры). Дело в том, что нет никакой единой формы договора пожизненной ренты, в каждом случае он заключается индивидуально. Без помощи грамотного юриста, который учтет все «подводные камни» есть все риски нарваться на мошенника и потерять квартиру/деньги.

Первый шаг – обращение к специалисту, который поможет составить договор. Это может быть юридическая компания или даже нотариальная контора, специализирующаяся на сделках с недвижимостью. Суть пожизненной ренты заключается в материальной помощи владельцу квартиры в обмен на получение ее в собственность после кончины рентополучателя. Как правило, такие договоры заключают пожилые люди, оставшиеся без ближайших родственников и должного ухода.

Затем необходимо внимательно составить максимально подробный список обязанностей рентодателя. Могут быть самые разные вариации. Чаще всего речь идет о ежемесячных выплатах определенной суммы с ежегодной поправкой на инфляцию. Также рентодатель может платить фиксированную сумму плюс стоимость коммунальных услуг за квартиру. В некоторых случаях покупатель обязуется взять на себя максимум обязанностей по уходу, а не просто материальное обеспечение – покупка продуктов, уборка квартиры, оплата услуг врачей, выделение средств на лекарства и пр. Однако в этом случае обычно заключается договор пожизненного содержания с иждивением, а не просто ренты.

Далее рентополучателю нужно взять справку из психдиспансера о своей дееспособности, что станет страховкой для обеих сторон сделки. В случае, если после кончины владельца на недвижимость будут претендовать наследники, ссылаясь на невменяемость в момент заключения договора, покупатель сможет доказать обратное.

Потом идет сбор правоустанавливающих документов на квартиру. Договор пожизненной ренты должен быть нотариально заверен, после чего передается нотариусом в Росреестр на регистрацию. В выписки ЕРГН будет указан новый собственник и обременение (рента). Снять его можно, предоставив свидетельство о смерти рентополучателя.

Отдельно стоит отметить основные нюансы, в т.ч. юридические, которые нужно заранее предусмотреть. Во-первых, это ситуация, когда рентополучатель переживает своего рентодателя. В этом случае необходимо уточнить условия наследования и обязательств по исполнению договора. Во-вторых, условия переезда. Нередко бывает, что покупатели хотят переселить рентополучателя в другое место. Поэтому в договоре пожизненной ренты должен быть прописан запрет на переезд. В-третьих, условия расторжения договора. Бывает, что рентополучатели провоцируют неисполнение обязательств второй стороной. Например, не забирают перечисленные деньги. Или не дают оплачивать коммунальные услуги, создавая предпосылки для подачи заявления в суд. В результате внесенные ранее средства могут быть потеряны рентодателем, а договор ренты – расторгнут. Поэтому покупателю в качестве доказательств нужно всегда иметь платежные поручения, чтобы доказать факт исполнения договора.