Как правильно купить квартиру

По мнению преподавателя факультета экономики недвижимости Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), начальника юридического отдела компании "Нора-недвижимость" Александра Перепелкина, как правило, непосредственному заключению договора купли-продажи недвижимости предшествует заключение сторонами будущей сделки предварительного соглашения, в которым они согласовывают порядок и условия предстоящей купли-продажи.

В гражданском праве соглашение, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем какой-либо договор, в том числе о возмездной передаче имущества в собственность другой стороны, называется - предварительным договором.

Отношения сторон по предварительному договору регулируются статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой закона предварительный договор заключается по общему правилу в форме, установленной для основного договора.

Поэтому, предварительный договор купли-продажи недвижимости, как и основной, подлежит заключению путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать предмет и другие условия основного договора, а также срок его заключения. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Зачем нужен предварительный договор ? Дело в том, что в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ если одна из сторон такого договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать в судебном порядке понуждение недобросовестной стороны к заключению основного договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ) и/или взыскания убытков.

Таким образом, продавец недвижимости, взяв обязательства о продаже в рамках предварительного договора, уже не сможет в одностороннем порядке отказаться от сделки или изменить её условия, например, повысив накануне сделки цену недвижимости. Требовать принудительного заключения договора купли-продажи покупатель может по той же цене и на тех же условиях, которые были согласованы с продавцом в предварительном договоре купли-продажи. Для того, чтобы продавец, пока идёт судебный спор, не продал обещанную покупателю недвижимость кому-то другому, покупатель может попросить суд наложить арест на спорное имущество, что на практике в таких случаях никаких затруднений не вызывает.

Зная об этих особенностях предварительного договора, а вернее о последствиях его нарушения, недобросовестные продавцы пытаются на практике избежать его заключения с покупателем, предлагая ему разлитые соглашения аванса, договоры о намерениях и т.п.

Однако, не название, а содержание договора определяет его юридическую природу. Поэтому независимо от названия договора, если его предметом являются обязательства сторон по заключению договора в будущем, суды в случае спора квалифицируют такой договор, как предварительный, и применяют к отношениям сторон указанные выше правила, установленные ст. 429 ГК РФ. До недавнего времени обойти эти правила было возможно, заявив в суде встроенное требование о признании предварительного договора незаконченным, в связи с тем, что он не содержит все существенные условия основного договора, которые стороны обязаны согласовать в соответствии с законом.

Напомню, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, которые стороны обязаны согласовать в надлежащей форме при его заключении: предмет договора, а также данные, которые определённым образом позволяют установит продаваемый объект недвижимости (ст. 554 ГК РФ), цена недвижимости (ст.555 ГК РФ), а для жилых помещений дополнительно, также перечень лиц, сохраняющих право пользования недвижимостью после продажи (ст. 558 ГК РФ), а также любые другие условия о которых должно быть достигнуть соглашение которые по заявлению одной из сторон (ст. 432 ГК РФ).

С первого июня 2015 года законодатели закрыли эту правовую брешь, и теперь в соответствии с новой редакцией ст. 429 ГК РФ предварительный договор больше не должен под страхом объявления его незаключенным содержать все существенные условия основного договора, а только его предмет и другие условия, которые стороны посчитали нужным согласовать по заявлению любой из сторон договора.

Если при заключении основного договора по несогласованным заранее существенным условиям договора возникнет между сторонами возникает спор, он подлежит разрешению судом, который эти условия определяет своим решением, не давая тем самым недобросовестной стороне заявить о том, что предварительный договор считается незаключенным.

Для того, чтобы использовать для своей защиты силу предварительного договора, мало его заключить, необходимо также помнить, что если до конца срока заключения основного договора ни одна из сторон предварительного договора не направит в адрес друго стороны письменное требование о заключении основного договора, все обязательства сторон предварительного договора прекращаются (п.6 ст. 429 ГК РФ).

Поэтому перед сделкой, обязательно найдите время и направьте другой стороне предварительного договора телеграмму или ценное письмо с подтверждением ваших намерений купить или продать недвижимость и требованием заключить основной договор. В противном случае, не удасться не только принудить продавца или покупателя недвижимости к сделке в судебном порядке по истечению срока действия предварительного договора, но и взыскать убытки за его неисполнение, а также предусмотренную предварительным договором неустойку.

Кроме того, с первого июня 2015 года законодатель ограничил шестью месяцами также срок исковой давности, в течение которого потерпевшая сторона предварительного договора вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о понуждении заключения основного договора. Ранее к таким требованиям применяется общий срок исковой давности, равным трём годам.