Как продать квартиру

Читатель Даниил спрашивает: "Как продать квартиру? Какие документы нужны для продажи квартиры? И сколько длится процесс переоформления?"

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Для того, чтобы продать квартиру на вторичном рынке продавцу необходимо подготовить следующий пакет документов:

- Свидетельство о праве собственности на недвижимость;

- Правоустанавливающий документ, на основании котором выдано свидетельство. Это может быть договор о купле-продаже, договор о приватизации, решение суда, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор дарения квартиры и пр.

- Технический паспорт квартиры при его наличии;

- Паспорта всех собственников;

- Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире;

- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- Доверенность (если сделку заключает доверенное лицо);

- Нотариально заверенное согласие мужа или жены, если квартира была приобретена в браке;

- Разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства, если одним из собственников квартиры является ребенок;

- В некоторых случаях покупатель может потребовать справку от психиатра (ПНД-НД). Чаще это касается пожилых людей.

После сбора всех документов подписывается договор купли-продажи. Он составляется в простой письменной форме, прошивается и склеивается. Такой документ готовится в трех экземплярах: первый получает на руки покупатель, второй – продавец и еще одна копия отправляется в архив регистрирующего органа. После подписания договора деньги закладываются в банковскую ячейку, а собранные документы вместе с договором купли-продажи предоставляются в МФЦ или в Регистрационную палату. В настоящее время пошлина составляет 2000 рублей. Кроме того, нужно будет заплатить 350 рублей за новый бланк свидетельства о регистрации права собственности. Регистрация сделки в Москве составляет 5-8 рабочих дней. После того, как право собственности на квартиру перешло покупателю, продавец забирает свой экземпляр договора, едет в банк, раскрывает ячейку и забирает деньги.

Для безналичной формы расчета существует аналог банковской ячейки – аккредитив. По сути, это такая же ячейка, только в «безнале». Денежная сумма снимается со счета покупателя и поступает на специальный аккредитивный счет. При получении права собственности вся сумма переходит на счет продавца. Также есть возможность «разбить» денежные средства, выплатив часть наличными, а другую часть - безналичным расчетом.

Если же вы купили квартиру в новостройке и хотите продать ее до получения права собственности, то необходимо заключить договор уступки прав требования. Для этого нужно собрать следующий пакет документов: - Договор участия в долевом строительстве, в рамках которого будет производиться уступка права; - Паспорта дольщиков; - Нотариально заверенное согласие мужа или жены, если квартира была приобретена в браке; - Доверенность (если сделку заключает доверенное лицо); - Справка от психиатра при необходимости.

Также стоит проверить, прописан ли в ДДУ пункт о согласии застройщика на переуступку прав. Бывают случаи, когда человек пытается уступить свои права на недвижимость, не получив согласия девелопера. Однако Росреестр часто запрашивает данный документ и, если продавец его не предоставил, регистрация договора переуступки может быть приостановлена. Кроме того, в некоторых объектах за переуступку застройщик берет дополнительную комиссию. Известны случаи, когда «отступные» составляли 15% от стоимости квартиры, но это скорее исключение из правил. Чаще всего суммы варьируются в пределах 1-2% от суммы сделки. Обычно девелопер прямо на договоре уступки права требования расписывается о своем согласии на сделку. Для подписания договора уступки права, как правило, необходимо обратиться в офис продаж, который занимается в т.ч и такими сделками от инвесторов.

Договор подписывается в трех экземплярах и отдается в МФЦ для регистрации в Росреестре, которая обычно занимает две недели. Порядок передачи денег идентичен схеме продажи вторичного жилья: деньги закладываются в банковскую ячейку, открыть которую можно только после регистрации сделки. Тем не менее, заключить договор переуступки прав можно даже если квартира куплена в ипотеку. В данном случае помимо продавца и покупателя в сделке участвует представитель банка, который снимает ипотечное обременение с квартиры. Заключение договора проходит именно в банке, выдавшем ипотеку. Покупатель переводит на расчетный счет продавца сумму, равную первоначальному взносу. Оставшуюся часть стоимости жилья покупатель выплачивает уже банку.