Как проверить надежность застройщика

Наш читатель спрашивает: «Хотим купить квартиру в новостройке. Подскажите, пожалуйста, как узнать (определить) насколько надежный застройщик»?

Отвечает эксперт Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Андрей Марилов:

Наш подход очень простой. Представьте, что вы инвестор и хотите купить целиком жилой дом в 25 этажей. Что вы будет проверять у компании застройщика? Конечно все! Вы поручите своим юристам изучить все документы, всю историю бизнеса, каждую мелочь, вплоть до родственников учредителей. И это правильно! Ведь на кону все ваше состояние. Такой же подход должен быть и при покупке одной квартиры. Согласитесь, риски одинаковы, а ставка – ваше благополучие.

Поэтому приготовьтесь к тому, что проверка застройщика – процесс, требующий времени и сил. Например, эксперты нашего Комитета используют до 49 параметров, по которым выводят итоговую оценку надежности компании.

Прежде чем приступить к изучению документов обратите внимание на соответствие стоимости выбранной квартиры среднерыночным ценам в районе новостройки. Если объект ещё находится на нулевом цикле строительства, а застройщик уже проводит распродажу и предоставляет скидки, то это должно вас насторожить.

Найдите в интернете сайт, на котором размещена информация об интересующем вас жилом комплексе. Для начала следует ознакомиться с проектной декларацией по строительству объекта, если объект реализуется на основании договора участия в долевом строительстве. Из проектной декларации вы получите основные сведения о застройщике и об объекте строительства, а также о реквизитах документов, с которыми необходимо ознакомиться в офисе у застройщика. Ряд застройщиков размещают на своих сайтах документы в отношении юридического лица и объекта строительства. Изучите их внимательно.

Далее следует ознакомиться с историей компании. Поинтересуйтесь количеством строящихся и уже сданных объектов, планами компании на будущее: эта информация косвенно свидетельствует о финансовой устойчивости застройщика. Постарайтесь найти информацию о допущенных застройщиком нарушениях законодательства, несоблюдении сроков строительства, судебных делах застройщика, отзывы граждан на форумах о деятельности застройщика.

Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство выбранного вами объекта.

Теперь отправляемся в офис застройщика. Согласно требованию федерального закона № 214-ФЗ (статья 20) Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан ознакомить вас со следующими основными документами:

1. Учредительные документы застройщика, а именно: устав юридического лица в действующей редакции. Обращаем внимание на адрес местонахождения юридического лица, есть ли у компании печать, виды деятельности компании, полномочия руководителя. 2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

Проверяем дату и место регистрации.

Следующие документы не всегда находятся в открытом доступе, но федеральный закон № 214-ФЗ (статья 21) позволяет вам потребовать их у застройщика для ознакомления:

1. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Проверяем, соответствует ли стоимость строительства, заявленная в проектной декларации, расчётной, из чего она складывается, какие риски, за счёт каких источников предполагается финансирование проекта. 2. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом. Документ, позволяющий получить технические сведения о строящемся доме и о том, соблюдены ли при выполнении проекта требования законодательства. Заключение должно быть положительным. Обратить внимание на наличие у экспертной организации свидетельства об аккредитации. 3. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения Это важный документ, который содержит технические сведения о строящемся доме. Проверьте, совпадает ли информация, указанная в проектной декларации, с указанной в проекте. 4. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, в том числе: документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (договор плюс свидетельство), или договор аренды (субаренды) земельного участка, на котором осуществляется строительство (создание) объекта, с дополнительными соглашениями. Этот документ, удостоверяет право застройщика вести строительство на конкретном земельном участке. Обращаем внимание на адрес участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешённое использование, собственника участка, срок аренды, обременения (ограничения использования) участка.

Предоставление застройщиком следующих документов не регламентируется законом, но с ними также желательно ознакомиться.

1. Градостроительный план. Адрес и номер участка, заявленный в проектной декларации, должен соответствовать указанному в градплане, функциональные зоны должны позволять осуществлять жилищное строительство соответствующей категории объекта капитального строительства 2. Кадастровый паспорт земельного участка, на котором осуществляется строительство Проверяем местоположение земельного участка, его границы и обременения 3. Решение (Постановление) о предоставлении земельного участка для строительства (создания) объекта со всеми изменениями, если строительство (создание) объекта осуществляется на земельных участках, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, или земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена. Изучаем, кому предоставлен земельный участок, на какой срок, в какой срок должно быть осуществлено строительство, какие инвестиционные условия. 4. Договоры, заключенные между застройщиком и организациями, осуществляющими основные строительно-монтажные и другие работы, связанные со строительством (созданием) объекта (в том числе договоры с генподрядчиком, с техническим заказчиком, с подрядчиками Смотрим, кто является генподрядчиком на объекте, наличие у него положительного опыта строительства и достаточных для строительства ресурсов 5. Договоры, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) объекта, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве (в том числе договоры денежного займа, инвестиционные договоры. Обращаем внимание на сроки внесения денежных средств, основания и порядок их возврата, кому вносятся. 6. Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства застройщика (при наличии)/ генерального подрядчика/ технического заказчика (при наличии) на объекте Обращаем внимание, какой саморегулируемой организацией выдано, на какие виды работ 7. Документы на подключение объекта к инженерным коммуникациям (водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, электроснабжение) (договоры, технические условия). Очень важный документ. Содержит информацию о возможности подключения будущего дома к сетям инженерно-технического обеспечения. Смотрим, кому выдан документ, кем выдан, до какого срока, какие условия установлены для принятия объекта на обеспечение ресурсами 8. Договор страхования (с правилами страхования) или договор поручительства Очень важный документ. Содержит сведения о гарантиях получения квартиры участником долевого строительства. Узнаем, соответствует ли страховая организация требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, кто является выгодоприобретателем, страховые случаи, страховая сумма

Наконец изучаем проект договора участия в долевом строительстве или иного заключаемого с будущим собственником жилья договора (купли-продажи, паенакопления и т.д.)

Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору При отсутствии в договоре УДС указанных условий такой договор считается незаключенным.

Внимательно прочитайте и вникните в содержание каждого представленного Вам застройщиком документа. Если вы не обладаете достаточными знаниями и навыками в проведении анализа документов, рекомендуем привлечь к анализу специалиста.

И последний совет. Не ограничивайтесь только изучением документов. Обязательно посетите интересующий вас объект строительства. Пообщайтесь с работниками на объекте и выясните: сколько этажей в месяц возводят, когда планируют закончить строительство, нет ли проблем с поставкой материалов, есть ли другие проблемы строительства на объекте.