Количество новых проектов на загородном рынке Подмосковья сократилось в 3 раза

Согласно данным аналитического отчета, составленного в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в IV квартале 2015 года на подмосковный рынок было выведено в 3 раза меньше новых поселков, чем в аналогичный период 2014 года. Снижение активности девелоперов эксперты объясняют следствием кризисных явлений и переизбытком предложения в зоне дальнего Подмосковья. Вместе с тем, число сделок на рынке загородной недвижимости, спровоцированных дальнейшим ослаблением рубля, за последний месяц возросло на 6%.

Вывод поселка на загородный рынок жилья требует от застройщика больших временных затрат. Следовательно, проекты, выставленные на продажу в конце 2015 года, были запланированы в более благоприятный экономический период. В 2014 году активность девелоперов пошла на спад, в результате по итогам IV квартала 2015 года появилось только 11 новых коттеджных поселков против 33 в аналогичный период 2014-го. Отрицательная динамика прослеживалась начиная с весны 2015 года. Так, во II квартале Подмосковье пополнилось 31 новым проектом, а в III квартале число новых проектов сократилось уже до 21.

Новое – хорошо забытое старое

Нельзя сказать, что предложение новых объектов сконцентрировано на каком-то одном направлении – оно добавилось по всем локациям относительно равномерно. Условно новые проекты 2015 года можно разделить на 3 группы. К первой относятся поселки, организованные на земле, доставшейся девелоперу в кризис на крайне выгодных условиях, например, за долги или в качестве залогового имущества. В этом случае застройщик зачастую стремится извлечь из полученного актива быструю прибыль, реализуя главным образом участки без подряда. Вторая группа проектов появилась на базе уже существующих – как новая очередь строительства либо новый квартал в продаваемом или уже проданном поселке. Примером здесь может служить территория организованной застройки в КП «Белаго», где изначально продавались участки без подряда. Предложение небольших дуплексов по цене от 3,8 млн рублей повысило интерес покупателей к проекту в целом.

Подобная концепция использовалась и в ЖК «Полесье», в котором появился квартал организованной застройки «Буковая аллея» – купить коттедж площадью 123 кв. м здесь можно по цене 4,7 млн рублей. Поселки третьей группы расположились преимущественно в уникальных и наиболее востребованных покупателями локациях. В этом случае застройщик уже имел опыт успешной реализации лотов на данном направлении и довольно точно понимал, на какие сегменты и форматы существует отложенный спрос. В качестве примера можно назвать КП «Спорт-Таун» в 15 км от МКАД на территории «новой Москвы», построенный на берегу реки и в шаговой доступности от необходимой социальной инфраструктуры.

Участки без подряда – вчерашний день?

В 2015 году вообще и в IV квартале в частности наибольшим спросом пользовалась загородная недвижимость, расположенная в ближнем Подмосковье – между Московским малым и большим кольцами, где на конец года было сосредоточено 44% проданных объектов. В аналогичный период 2014-го здесь был реализован 41% от всех предложенных лотов. В зоне до Московского малого кольца – в ближайшем Подмосковье – в IV квартале 2015 года заключен 41% сделок против 44% годом ранее. За пределами Московского большого кольца в отчетном периоде было сконцентрировано 15% реализованного спроса. По сравнению с аналогичным периодом 2014-го результат не изменился. Внимание покупателей, прикованное к территориям вблизи столицы, с одной стороны, побуждает девелоперов выводить на рынок новые поселки, с другой, ограничивает застройщиков в их стремлении предлагать участки без подряда.

«Сейчас многие участки без подряда реализуются практически по цене подведения коммуникаций, что невыгодно землевладельцам. В будущем количество удачно расположенных поселков такого формата будет сокращаться, уступая место проектам с компактными коттеджами, таунхаусами и малоэтажными домами – это наиболее эффективные способы использования земли с хорошей локацией», – комментирует руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов.

Большинство покупателей выбирает загородное жилье в качестве альтернативы московскому либо планирует сделать его основным в перспективе. Как следствие специалисты ожидают смещения предложения участков без подряда в дальнее Подмосковье на расстояние от 30 км от МКАД, где и в настоящее время совершается значительная доля сделок с данным форматом недвижимости. В целом по итогам IV квартала 2015 года участки без подряда составили 58% от всех приобретенных в Подмосковье объектов. Годом ранее результат был аналогичный. Здесь следует отметить, что, помимо земли, на загородном рынке в радиусе 40-50 км от МКАД зафиксировано избыточное предложение домовладений и участков с подрядом.

Все меньше, меньше и меньше…

Формирующиеся в ответ на кризис тренды на рынке, а также популярность загородных объектов на близком от Москвы расстоянии приводят к изменениям в общей структуре предложения и спроса. Например, на традиционно элитном направлении Новая Рига в прошлом году массово зафиксированы сделки с покупателями экономкласса. В 2016 году эксперты ожидают схожие пертурбации в других локациях. В частности, на востоке могут появиться объекты, ориентированные на сегменты «бизнес» и даже «премиум», поскольку там тоже отмечен устойчивый спрос на подобные классы недвижимости. «В 2016 году застройщики будут ограничены в возможности радикально сокращать площади объектов для поддержания динамики продаж – потенциал здесь практически исчерпан, поэтому дальнейшее продвижение поселков будет осуществляться за счет более грамотной концепции развития территории.

Поселки станут удобнее.

При этом индивидуальные участки будут небольшими либо вовсе будут отсутствовать. В частности, уже сейчас востребован экономичный вариант таунхаусов, у которых имеется только место для парковки автомобиля и беседка для барбекю», – прогнозирует Антон Архипов. По мнению эксперта, затянувшийся экономический кризис повлечет за собой не только дальнейшее уменьшение количества новых поселков на «загородке», но и сделает спрос на них более дифференцированным. В изменившихся реалиях покупателю уже недостаточно приобрести недвижимость дешево. Теперь он оценивает, подходит ли данный конкретный объект для комфортного проживания. Эта избирательность в текущем году станет все более очевидной и с большой вероятностью повлечет за собой увеличение числа нереализованных проектов. Скидки, каков бы ни был их размер, при отсутствии должного набора инфраструктурных опций ситуацию не исправят. В итоге некоторые девелоперы будут вынуждены покинуть рынок либо объединиться с более крупными его игроками.

Мечты сбываются

В конце декабря 2015 года специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали, что дальнейшее ослабление рубля может подстегнуть отложенный спрос на загородном рынке Подмосковья. Первые две декады января 2016-го действительно отметились ростом активности со стороны обладателей валютных накоплений и тех, у кого в ближайшее время заканчивается срок рублевых депозитов, открытых в 2015 году. Первой категории покупка загородных объектов в условиях дальнейшего падения долларовых цен на них обходится еще дешевле. Те же, кто в ближайшее время закроет свои депозитные счета, обращают внимание на загородные лоты как на средство сохранения сбережений от обесценивания. Эксперты свидетельствуют, что с конца декабря 2015 года в течение месяца число сделок такого рода увеличилось как минимум на 6%.