Коммерческая недвижимость: тенденции и прогнозы на 2016 год

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Коммерческая недвижимость: тенденции и прогнозы на 2016 год

Николай Вечер FRICS, Вице-президент GVA Sawyer. Партнер:

В начале года принято строить годовые прогнозы. Дело не очень благодарное, особенно в нынешнее время. Рынок недвижимости, а особенно, коммерческой, не является самостоятельным, он живёт под воздействием множества факторов, причём в последнее время, факторов больше внутренних, чем внешних. Общее угнетённое состояние отечественной экономики зависит от политических причин, а отнюдь не от проблем её самой, а тем более – от внешних факторов.

Принято считать, что состояние всей экономики и экономики недвижимости в частности зависит исключительно от мировых цен на нефть. Это верно лишь отчасти: в 2013 г., когда нефть стоила почти 120 долларов, ВВП России практически оставался на нулевом уровне. Явные признаки кризиса рынка недвижимости были отчетливо видны уже тогда: рост вакантных площадей, сокращение ввода новых объектов, отсутствие роста арендных ставок и т.д.

В минувшем году, когда наша экономика испытывала давление как со стороны внешних рынков (экономические санкции), так и со стороны внутренних политических факторов (ответные экономические само-санкции) на фоне снижения мировых цен на нефть и гигантской девальвации рубля в два раза недвижимость испытала шок в первой половине года и попытки найти новые возможности во второй половине года.

На начало года мы имеем практически полную остановку запуска новых девелоперских проектов в коммерческой недвижимости, резкое снижение покупательной способности граждан, серьёзное удорожание кредитных ресурсов вплоть до уровня заградительных процентных ставок, провал программы импортозамещения и низкая стоимость рубля по отношению к доллару и евро. Всё это отрицательные факторы.

Есть и положительные, к ним относится сокращение оттока капитала за рубеж. К этой картине добавим рост показателей прироста недвижимости, да и всей экономики в целом в Европе и США.

Что нас ожидает в ближайшем будущем?

Прежде всего, необходимо заметить, что, в отличие от рынка первичной жилой недвижимости, где действуют различные программы государственной поддержки спроса и само государство считает себя обязанным поддерживать этот рынок, относя его к сфере своих социальных обязательств, рынок коммерческой недвижимости предоставлен самому себя и находится во власти чисто рыночных механизмов. Это означает, что в 2016 г. ценовая коррекция в сторону снижения усилится под воздействием переизбытка предложения при дефиците спроса.

Менее волатильный по сравнению с рынком торговой недвижимости офисный рынок, тем не менее, будет демонстрировать рост вакантных площадей и снижение арендных ставок. В наибольшей степени это коснётся среднего сегмента – класса В, к которому относится самый значительный объём офисных площадей в стране. Он будет уходить в сторону снижения классности за счёт снижения ставок и увеличения количества дополнительных сервисов, включенных в базовое арендное предложение.

Торговая недвижимость начнёт массово переходить на процентные арендные ставки, даже и без базовой фиксированной части. Вполне вероятно появление предложение нулевой арендной ставки, особенно для вновь введенных объектов.

Рост рынка складских площадей, зафиксированный в прошлом году, вслед за стагнацией рынка торговой недвижимости, тоже начнёт испытывать упадок. Менее ясна судьба рынка гостиничной недвижимости. В силу вынужденного роста внутреннего туризма, отсутствия адекватного ему предложения и падения курса рубля по отношению к мировым валютам, в 2015 г. загрузка отелей в Москве, Петербурге, Казани и ещё ряде городов России выросла на 25-30%. Однако, вполне вероятно, что продолжающееся обнищание населения поставит крест на надеждах на дальнейший рост сегмента.

Весь первый квартал 2016 г. пройдёт в поисках и нащупывании дна рынка. Очевидно, что пока оно не достигнуто. Собственники пытаются найти новые формы взаимодействия с арендаторами, которые сейчас уже полностью правят бал на рынке коммерческой недвижимости. Новые проекты отменены, начавшиеся – приостановлены. На смежных рынках также налицо активные попытки найти для себя новую реальность.

Консультанты занимаются только реконцепциями, поскольку на новые концепции нет спроса из-за остановки девелоперской деятельности. Хорошо себя чувствуют только брокеры, поскольку активность сделок купли-продажи пока высока, несмотря на дефицит качественного предложения. Правда, это относится только к крупным игрокам рынка, сосредоченным исключительно в Москве и отчасти – в Петербурге. Банки, сокращая объем кредитования недвижимости, будут испытывать давление избыточной рублевой ликвидности и выводя её на валютный рынок, усилят давление на рубль, способствуя его снижению.

Правительство и Президент впервые в самом конце года озвучили необходимость проведения структурных реформ, способствующих облегчению условий ведения бизнеса. Но даже контуры этих реформ пока никак не обозначены. Общие надежды, как это часто бывает, связаны с надеждой на самих себя и на чудо, вероятность проявления которого в России, как показывает практика, довольно велика. И вот тут уже никто не позволит ему пройти мимо себя…  

Дата публикации: 14:50 25 января 2016