Кому стоит покупать апартаменты, а кому стоит обратить внимание на жильё

Плюсы и минусы апартаментов. Кому такие объекты будут интересны и полезны? Кого не разочаруют? А кому точно стоит обратить внимание на другие форматы жилья?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

На мой взгляд, главным отличием апартаментов от обычных квартир является статус. Такие объекты чаще всего возводятся на земле, которая не предназначена для жилищного строительства. Получается, что жильё маскируется под нежилые объекты. Помимо этого, апартаменты имеют ряд отличий от квартир. Например, к ним не применяются нормы по инсоляции, а строители жилых комплексов учитывают фактор освещенности ещё на этапе проектирования дома. Также нет требований по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой, хотя ситуация начинает меняться. Кроме того, значительно отличается подход к налогообложению недвижимости. Всё-таки апартаменты — это коммерческая недвижимость, которая, исходя из своего названия, должна приносить доход своему хозяину. Следовательно владелец такой недвижимости будет платить более высокий налог. Также выше и стоимость коммунальных услуг.

Можно сказать, что главным плюсом апартаментов является цена, которая в какой-то степени компенсирует «статусные» недостатки. На данный момент стоимость такой недвижимости на 10-20% ниже, чем цена обычной квартиры.

Другим плюсом является наличие в апартаментах управляющей компании, которая берет на себя все коммунальные хлопоты. В некоторых случаях даже ищет арендодателя и сдаёт ему площадь, выплачивая владельцу доход от аренды.

Кроме того, в апартаментах иногда обустроены бытовые помещения для постояльцев, например прачечные, спортивные залы и другие помещения, где можно отдохнуть или решить какие-то бытовые вопросы. 

Комментирует пресс-служба «ВТБ Арена Парк»:

К основным плюсам апартаментов можно отнести их относительно доступную стоимость – цены на апартпроекты ниже, чем в аналогичных жилых комплексах примерно на 10-12% в «элитке» и на 10-15% в сегментах «бизнес» и «комфорт». Это же правило применимо и к апартаментам в проекте «ВТБ Арена парк». Кроме того, все апарткомплексы – современные здания (новостройки или после реконструкции), имеющие, как правило, очень удачную локацию (зачастую уникальную) в старых районах застройки со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Есть и другие преимущества – не столь очевидные, но тоже заслуживающие внимания. Например, простота перепланировок – ограничения по строительным нормам для апартаментов мягче, чем для жилья. Кроме того, в апарткомплексах зачастую предусмотрен сервис гостиничного уровня, что для некоторых категорий клиентов может оказаться весьма важным удобством. В частности, такие апартаменты очень удобно использовать под «пиджачный» формат проживания.

Очень перспективным представляется данный формат для инвестиционных целей как для перепродажи, так и для сдачи в аренду. Порог входа на рынок апартаментов, как уже говорилось, на 10-15% ниже, а их относительно высокая ликвидность вытекает из уже отмеченных плюсов данной недвижимости.

Так, по нашим оценкам, ожидаемая инвестиционная доходность (в рублях) при сдаче в аренду в течение 3-4 лет и последующей перепродаже по апартаменту площадью 50-70 кв. м в комплексе «ВТБ Арена парк» составит в среднем 7-9% годовых (что существенно выше средних ставок доходности от сдачи в аренду в целом по рынку и в локальном районе, которые сейчас находятся на уровне 4-5% годовых). Достигается такой высокий уровень доходности за счет уникальности концепции и расположения проекта: у проекта есть собственный бизнес-парк с тремя офисными зданиями «А». В зоне локального месторасположения проекта расположены крупные бизнес- центры «Белая Площадь», «Белые Сады», «Монарх», «Дукат Плэйс 2 и 3», «4 Ветра», «Тверская Плаза», «Искра», «Аркус III», «Скай Лайт». Сотрудники этих офисов -- потенциальные арендаторы апартаментов. Чаще всего жилье арендуют рядом с работой. Самой концепцией проекта формируется уникальная инфраструктура, которая создает комфортные условия для жизни будущих арендаторов, возможность отдыхать и заниматься спортом на свежем воздухе в Парке «Физкультуры и Спорта Динамо». Проект расположен в шаговой доступности от двух станций метро - «Динамо» и «Петровский Парк».  Станция «Петровский парк» – прямая ветка с ММДЦ «Москва-Сити». До центра Москвы можно добраться за 5 минут.

Кроме того, в перспективе возможны изменения законодательства, которые приравняют апарт-проекты, отвечающие нормам по жилью, к жилым. Это существенно повысит стоимость данной недвижимости и доходность инвесторов, вложившихся в апартаменты на текущем этапе развития рынка.

При этом многие из широко обсуждаемых минусов апартаментов на практике оказываются надуманными.

В частности, речь о более высоких налогах на недвижимость. В рамках последних изменений законодательства для владельцев апартаментов в МФК, как и в гостиничных комплексах, установлена ставка налога в размере 0,5% (в МФК пока только за первые 150 кв. м площади и при условии, что помещение не используется в предпринимательской деятельности). Это выше, чем ставки на жилье (от 0,1% до 0,3%), однако, как уже показывает практика, данная разница компенсируется разницей в кадастровой стоимости (базы для расчета налога) – для апартаментов она оказывается существенно ниже, чем для жилья аналогичной локации и класса.

Невозможность прописки в апартаментах с успехом заменяется временной регистрацией. Миф о более высоких коммунальных платежах также оказался надуманным. Трудностей с получением ипотеки, рассрочки и т.д. для крупных проектов от известных застройщиков тоже уже нет. В проекте «ВТБ Арена парк» предлагается беспроцентная рассрочка на 1 год и ипотека от двух крупнейших российских банков: ВТБ24 и ВТБ Банк Москвы со сниженной партнерской ставкой по ипотеке для проекта. Более того, проект ВТБ Арена парк в партнерстве с банком ВТБ 24 дарит новогодние подарки - сертификаты на бесплатное VIP-обслуживание в банке по программе «Привилегия». Подробности новогодней акции можно узнать офисе продаж проекта «ВТБ Арена парк».