Лучше меньше: число ТЦ Москвы продолжает расти при падающем спросе арендаторов

За 2015 год темпы ввода торговой недвижимости в столице снизились на 32%: девелоперами было сдано порядка 560 тыс. кв. м GLA, то есть не более 70% от анонсированного ранее объема. Но даже этих площадей, отмечают эксперты NAI Becar, слишком много для падающего рынка.

Торговля также как и остальные сферы экономики страдает от геополитической ситуации и скачков курса валют. Кроме того, согласно исследованиям Банка России, население, то есть клиентская база ритейла, ожидает роста инфляции и, готовясь к плохим временам, затягивает пояса.

Тем не менее, по данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar,к концу IV квартала 2015 года темпы падения покупательских потоков в московских ТЦ площадью более 80 тыс. кв. м замедлились. Также относительно конца 2014 года, частично восстановились потоки в ТЦ площадью 40-80 тыс. кв. м. Конец 2014-2015 год был периодом низкого покупательского спроса, в связи с этим рынок ритейла был вынужден подстраиваться под новые экономические реалии. В 2015 году покупатели относительно освоились с ситуацией и традиционно понесли деньги в ТЦ накануне Нового Года. Показательным, в какой-то мере, станет I квартал 2016-го, хотя стремительно падающий курс рубля в первые недели января вряд ли обещает повысить покупательскую активность.

Предложение и спрос

Ввод качественных торговых площадей, так же как и в остальных сегментах рынка коммерческой недвижимости, замедлился. В 2015 году открывались только те центры, которые к началу кризиса находились в высокой стадии готовности, и у девелопера не было другого выбора, кроме как достроить и ввести объект. В частности, в IV квартале было открыто 4 ТЦ совокупной арендопригодной площадью 204 тыс. кв. м. Благодаря им общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы вырос на 3,6%, составив к концу года 5,84 млн кв. м GLA.

Самым большим из новых объектов стал ТРЦ «Зеленопарк» – на него пришлось свыше половины введенных площадей. К этому же объекту относится и крупнейшая сделка аренды отчетного периода: 14,5 тыс. кв. м в «Зеленопарке» занял гипермаркет «Ашан», который стал одним из «якорей» комплекса вместо запланированного ранее «О'Кей».

На фоне роста числа торговых объектов вырос и без того немаленький уровень вакансии. В IV квартале он повысился еще на 2 п.п. и поставил новый рекорд – 10,3%. Чтобы заполнить площади, отмечают аналитики, девелоперам приходится быть гибкими, осваивать непривычные форматы, приглашать ритейлеров, которые только осваивают отечественный рынок. В частности, в том же «Зеленопарке» на площади 1 тыс. кв. м открылся первый в России фудпаркинг «Басqиата». Это новый формат фудкорта, который объединяет фудтраки, стритфуд и молодые гастрономические проекты в атмосфере фестиваля.

Кроме того, среди новых брендов, открывших свои магазины в IV квартале 2015 года: первые монобрендовые бутики Dasha Gauser, Alena Goretskaya и итальянские Dasha Gauser, Alena Goretskaya, первый в РФ моностор Wrangler, сети Mafrat, DeFacto и Tchibo, галерея киберспорта «Republic of Gamers» компании Asus и пр. Кроме того, в Москве начал работу первый розничный магазин компании «SeasonMarket», развивающей продажи фермерских товаров через интернет. Продолжилось развитие и сегмента общественного питания: в ТЦ «Черемушки» открылась новая сеть закусочных «#Пропельмени», на обновленном фудкорте ТРЦ «Мега Химки» заработала флагманская «Кулинарная студия Юлии Высоцкой».

Еще один путь, по которому идут девелоперы в борьбе с растущей вакансией – открытие собственных торговых брендов. Так, ГК «Ташир» запустила новую сеть розничных магазинов товаров для дома «Goood’s House». Первые точки в Москве откроются в ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе и строящемся ТРЦ Avenue South-West. Для «Ташира» это не первый подобный опыт, у компании уже есть собственная сеть «Ташир пицца». Создание ритейлера на базе девелоперской компании, отмечают эксперты рынка, помогает занять новую нишу, получить дополнительный доход и занять вакантные площади в ТЦ. Однако проект качественной торговой сети требует профессионального управления и понимания, что бренд является самостоятельным проектом, а не придатком к основному девелоперскому бизнесу.

Что касается сделок аренды отчетного периода, то крупнейшие были заключены в двух строящихся комплексах: ТРЦ «Ривьера» и целевом детском ТЦ «BabyStore», ввод которого запланирован на 2016 год. В ТРЦ «Ривьера» откроются город профессий «КидБург» в обновленном формате в 3,9 тыс. кв. м, первый в России веревочный парк внутри торгового центра «Панда Парк» (1,87 тыс. кв. м) и сразу 5 магазинов польского ритейлера «LPP Group», которые в совокупности займут 3 тыс. кв. м. В ТЦ «BabyStore» почти 1,5 тыс. кв. м арендовал центр йоги «Прана» и 1,3 тыс. кв. м – сеть супермаркетов «ДА!». Как видно, новые объекты также поддерживают тенденцию по привлечению нестандартных арендаторов. «Тренд на увеличение развлекательной, общественной, спортивной составляющей в ТРЦ активно развивается в последнее время, - отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar Илья Фокин. - Раньше эти операторы приветствовались далеко не всеми девелоперами, так как занимают большие площади, а арендные ставки у них невысоки, как следствие, низкая рентабельность. Однако в сегодняшней ситуации управляющие смотрят на них под другим углом. Такие арендаторы повышают трафик, занимают некачественные для ритейла площади – верхние этажи или тупиковые зоны, наполняют объект при падающем спросе и генерят пусть и относительно небольшой, но поток прибыли».

Если говорить об уже знакомых брендах и традиционных форматах ритейла, то они тоже не окончательно остановили развитие в России. Многие из них отказались от количественного развития, однако, выходят в новые качественные проекты, тем более, что сейчас девелоперы сговорчивы и идут на уступки по условиям аренды. В IV квартале был подписан договор, по которому H&M станет единственным арендатором торговой части площадью 5,8 тыс. кв. м в МФК «Галерея Актер». Еще одна заметная сделка последнего квартала прошлого года – аренда 5 тыс. кв. м с перспективой дальнейшего расширения ТВЦ «Мебель России» в МФК «Ханой-Москва».

Новое строительство и сделки купли-продажи

Планы по покупке объектов, новое строительство и развитие новых форматов торговли – все это было отмечено в последние три месяца 2015 года. Многие эксперты придерживаются мнения, что когда кризисный рынок достигает дна, самое время – покупать. Следуя этой стратегии, «Morgan Stanley» претендует на приобретение крупнейшего из открывшихся в 2015 году торговых центров, ТРЦ «Columbus», общей площадью 277,4 тыс. кв. м. Вообще, нужно отметить, что в 2016 году аналитики NAI Becar прогнозируют рост числа подобных сделок, возможно, с участием азиатских инвесторов. Не обошлось и без новых строек. Так, было объявлено о запуске в IV квартале 2016 года II очереди «Fashion House Outlet Centre Moscow». По данным девелопера, «Fashion House Group», общая площадь нового объекта составит 5,65 тыс. кв. м. Открытие бюджетного ТРЦ – удачное решение для кризисного рынка, но и сегмент люксовых объектов, как показал прошлый квартал, не простаивает. Так, в 2016 году фонд «Romanov Property Holdings Fund» планирует начать на территории Барвихи возведение II очереди премиального ТЦ «Dream House» общей площадью 27 тыс. кв. м.

И, наконец, в конце 2015 года власти Москвы объявили конкурс на застройку территории у ТПУ «Ботанический сад». Согласно предложенной концепции здесь предполагается возвести 45,4 тыс. кв. м торговых площадей, более 44,6 тыс. кв. м офисных и гостиницу. Многие эксперты считают, что именно строительство в составе транспортно-пересадочных узлов – оптимальный путь открытия успешных торговых объектов в сегодняшней ситуации на рынке. Траффик, формируемый ТПУ, привлечет покупателей, разумеется, при условии выбора правильной концепции и пула операторов.

Коммерческие условия

С началом кризиса и взлетом курса валют договоры аренды в торговой недвижимости перешли в индивидуальное русло, что затрудняет их анализ и унификацию. Каждый управляющий стремится удержать арендатора и в то же время не забыть про собственные интересы. В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале года, на рынке торговой недвижимости этот процесс принял характер тенденции только ближе к концу 2015 года. Падение же ставок в рублях в IV квартале продолжилось. Относительно III квартала они снизились на 2% и 10%, до 13-15 тыс. рублей за 1 кв. м в год и 40-45 тыс. рублей за 1 кв. м/год – для «якорей» и арендаторов торговой галереи соответственно. В торговых комплексах, которые продолжают удерживать ставки в валюте, ее размер для торговой галереи в среднем составили $1500/кв. м/год, оставшись на уровне III квартала 2015 года.

Выводы и прогноз развития

По мнению аналитиков NAI Becar, основными арендаторами, обеспечивающими спрос на помещения свыше 1000 кв. м, остаются и будут в дальнейшем продуктовый ритейл, товары для детей и развлекательный кластер. В 2016 году собственники ТЦ продолжат привлекать в свои объекты авторские бутики и новые концепции общественного питания, но в целом, ситуация с заполняемостью торговых центров в наступившем году существенно не изменится и уровень вакансии не упадет. Тем более, что рынок еще вырастет. По предварительной оценке, объем ввода в 2016 года может составить около 600 тыс. кв. м GLA. Из них порядка 230 тыс. кв. м – проекты, сроки реализации которых были перенесены с 2015 года.

По прогнозам Банка России восстановление потребительского спроса ожидается не ранее 2018 года. Поэтому в ближайшие два года собственники и управляющие торговых объектов будут балансировать на грани прибыльности, но скорее всего, не смогут повысить ставки для ритейлеров.