Многим застройщикам предстоит признать, что они не в состоянии обслуживать долги и достраивать огромное количество начатых объектов - эксперт

По мнению генерального директора АН "Красная горка" Максима Логвинова, многие российские девелоперы столкнутся с большими трудностями.

Как мертвому ипотека

Госсубсидирование ипотечных кредитов на сегодняшний день исчерпало себя, по крайней мере, на первичном рынке недвижимости. Этот инструмент сыграл важную роль, так как помог рынку "не схлопнуться" весной, когда коммерческие ставки по ипотеке достигали неподъемных 20% и более. Но не стоит переоценивать "прозорливость" наших чиновников: вводить субсидирование процентов по ипотеке пришлось после того как Центробанк, изображая из себя слона в посудной лавке, повысил учетную ставку до рекордных 17%. При том, что до этого момента фактически безучастно (не считая расходования резервов) наблюдал за тем, как спекулянты загоняли рубль все на новые пики антирекордов. Последовавшая затем шоковая терапия от Эльвиры Набиуллиной, охладила пыл валютных игроков, но вместе с ним и кредитную активность банков, да и всю экономику. Хотя возложенная на госпрограмму субсидирования ипотеки миссия и была выполнена, но лишь частично: выделенные на нее деньги были израсходованы лишь частично. И постепенно наступило понимание, что ни 10%, ни 9%, ни даже 8% по ипотеке уже не смогут "расшевелить" рынок. Те, кто хотели воспользоваться льготой, уже сделали это весной. Кстати, многие из тех, кто обратился за кредитом с господдержкой, впоследствии так и не воспользовались одобренным займом, справедливо посчитав, что покупать недвижимость на волне ажиотажного спроса - не самое лучшее решение.

Чиновники наблюдают падение объемов выдачи ипотечных кредитов, застройщики и аналитики рисуют апокалипсическую картину, которая грубо сводится примерно к следующему: сначала нас смоет волной банкротств, а потом вас - масштабными выступлениями обманутых дольщиков. Эта картина, нарисованная явно не в радужных тонах, оказалась чиновникам явно не по вкусу и они стали судорожно искать новый драйвер, который смог бы перезапустить ипотечный рынок. В частности была предложена весьма туманно изложенная схема субсидирования ипотечных ставок на рынке вторичного жилья. Она опять же завязана на интересы девелоперов, так как субсидирование возможно лишь тех кредитов, которые берутся для покупки жилья у тех продавцов, которые в свою очередь покупают "первичку". Сложная и запутанная схема, не правда ли? С этим согласны в том числе банкиры, которые в приватных беседах признаются, что пока не представляют себе, как с юридической точки зрения грамотно реализовывать данный механизм на практике - слишком много "подводных камней". Да и вряд ли госсубсидирование ипотеки для подобной "вторички" сможет существенно оживить рынок. Подобных сделок не так много, а банков, которые согласятся участвовать в этом - еще меньше.

Параллельно обсуждается вопрос, а нужна ли вообще и дальше "льготная ипотека"? Ведь коммерческие ставки, после того как ЦБ понизил стоимость денег, вернулиь на сравнительно приемлемый для населения уровень. Это действительно так, хотя назвать "приемлемым" уровнем 13%-14% годовых по ипотеке все-таки язык не поворачивается. Более того, отмена льготного кредитования уже практически никак не скажется на рынке, но лишь потому, что потенциал спроса исчерпал себя, или близок к этому. Статистика по началу второго полугодия может оказаться весьма удручающей в части падения объемов ипотечного рынка. И вопрос весь в том, что реальных механизмов, которые могли бы простимулировать спрос, у правительства нет. Если конечно не считать гипотетической возможности резкого взлета мировых цен на нефть и неожиданной отмены санкций, как следствие - роста курса рубля, доходов населения и в итоге - спроса на недвижимость, а через него и на ипотечные продукты. Но в подобный happy end почему-то верится с трудом. А значит необходимо исходить из тех внутренних резервов, которые еще остаются у государства. Таким резервом, теоретически, можно считать нереализованный спрос на жилье со стороны сотрудников МВД, которые де-юре не являются военнослужащими, а значит не подпадают под программу "военная ипотека".

Да, включение полицейских в эту программу приведет к дополнительным бюджетным расходам. Но это гораздо лучше, чем давать деньги непосредственно застройщикам, так как проконтролировать их расходование будет очень сложно. Программа "полицейская ипотека" теоретически может поддержать рынок первичной недвижимости еще несколько месяцев. Но не в состоянии переломить негативной тенденции в отрасли. Это будет лишь небольшая отсрочка, после которой многим девелоперам все-таки предстоит признать, что они не в состоянии обслуживать долги и достраивать огромное количество начатых объектов. В конечном итоге, решение этого социально-взрывоопасного вопроса ляжет на плечи государства, а строители умоют руки.