Могут ли доходные дома решить квартирный вопрос в России

Могут ли доходные дома решить квартирный вопрос в России? Почему инвесторы не верят в это направление?

Ксения Баландина, эксперт факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС:

Доходные дома в истинном понимании, скорее всего, нет… в ближайшей перспективе…

Если говорить о Москве, где спрос на арендуемое жилье высок, коммерческий найм не сможет окупить затраты таких проектов в полном объеме… как раз по причине высокой стоимости земельных участков. Здесь бесспорно, не обойтись без участия государства. Либо земля должна выделять на особых условиях, при этом это будут сложно доступные в плане общественного транспорта участки… в дали от станций метро… и спрос на такое жилье будет ниже… Либо это должен быть социальный найм, с обязательной дотацией государства для малообеспеченных слоев населения в том числе менее социально защищенных, многодетный, частично или полностью нетрудоспособных… Частным инвесторам это не интересно, а государственных средств на это нет. Возможно, время для этого еще не пришло..

Чтобы сбалансировать рынок арендного жилья нужны десятилетия… Активная миграция квалифицированных кадров, изменение менталитета наших граждан в части привязанности к насиженным местам, разрыв стереотипа связывать статус человека с наличием у него собственного жилья… а это не одно поколение…

За рубежом, где по экспертным оценкам, доходность арендного бизнеса жилых помещений не превышает 2,9 % годовых, этот рынок живет и развивается; доля граждан, проживающих в арендованном жилье в Швейцарии - 70%, в Германии – 55%, во Франции – 45%, в США – 32%.

Исторически и в России собственное жилье могли позволить себе только обеспеченные люди, здесь и вопросы содержания и налогов на имущество…

Институт собственников жилых помещений у нас был создан методом бесплатной приватизации… Часть новоявленных собственников использовали переданное им в собственность жилье для решения своих материальных проблем: меняли его с доплатами на меньшее. Кто-то и вовсе лишился квартир. Часть собственников не в состоянии содержать свое постоянно ветшающее жилье. Не говоря уже о проблемах неплатежей за услуги ЖКХ.

Александр Цыганов, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ:

Могут. Более того мировая практика говорит об этом. При этом решаются не только социальные проблемы, развитый рынок арендного жилья положительно сказывается на рынке труда и экономике в целом. Инвесторы опасаются низкой доходности и дорогих кредитов, а также существенного серого рынка аренды, который уже давно существует в крупных российских городах.

В отношении повышения доступности кредитных ресурсов можно предложить интенсифицировать государственную программу, которую сможет реализовывать один из государственных институтов развития.

Более сложен вопрос с обелением рынка аренды квартир, принадлежащих российским гражданам. Одними запретительными и карательными мерами вопрос не будет решен. Арендодатели должны увидеть не только положительные стороны официального заключения договора. Например, помощь в решении вопросов исполнения договора (истребование арендных платежей, досрочное расторжение), правовая поддержка при порче имущества арендатором и т.п.

В перспективе может оказаться интересным включение информации о частном арендном жилье в возможные государственные и муниципальные программы, т.е. помощь в поиске арендатора.