На что стоит обращать особое внимание при выборе загородного объекта в организованном поселке

Покупка загородной недвижимости отличается юридическими нюансами. На что стоит обращать особое внимание при выборе загородного объекта в организованном поселке?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

- По нашему мнению, наиболее важно обращать внимание на состояние коммуникации. Кроме того, важно присутствие надежной и опытной компании, которая будет управлять поселком.

Илья Прогоннов, Руководитель отдела продаж Департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY:

Если говорить строго о премиальном рынке, то он давно сформирован, все поселки известны. Риски есть только там, где поселок находится на начальном этапе строительства, у нас они минимизированы.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп»:

- С точки зрения законодательства покупка недвижимости в организованном поселке ничем не отличается от приобретения коттеджа в обычном населенном пункте. Но существуют нюансы, на которые стоит обращать внимание при проведении любых сделок с загородной недвижимостью. Большинство осложнений возникают с кадастровым учетом объектов. В истории новой России было уже четыре кадастровые реформы.

По современным правилам планы всего недвижимого имущества с привязкой к конкретным географическим точкам должны быть зафиксированы в электронном виде. Однако, на рынке есть огромное количество объектов, все документы о собственности на которые оформлялись в 90-е годы прошлого века и не были переведены в электронный вид. К тому же реальные границы земельных участков на данный момент времени могут сильно отличаться от указанных в кадастре более 20 лет назад.

Другие сложности при покупке загородного дома могут возникнуть, если координаты самого сооружения не были зафиксированы геодезистом с помощью специального оборудования. Это грозит невозможностью осуществлять какие-либо действия с постройкой в юридическом поле, так как «на бумаге» дом просто не будет существовать.

Конечно, административные вопросы с регистрацией решаемы, но в случае интереса к проблемным объектам нужно понимать, что оформление документов потребует времени и сил. Впоследствии вам нужно будет обратиться за получением кадастрового паспорта в Росреестр или МФЦ. Для этого в госорганы необходимо будет предоставить документы-основания, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость, и оплатить госпошлину.

Если же вы заинтересовались приобретением просто земельного участка, без каких-либо строений, то советую подробно изучить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости. Для начала обратите внимание на то, к какой категории земель относится участок. Чаще всего в пригородах встречаются «земли населенных пунктов» и «земли сельскохозяйственного назначения». В первом случае территории в основном разрешены к использованию либо для индивидуального жилищного строительства, либо для дачного жилищного строительства.

Если вы захотите возвести дом на сельхозземлях, вам понадобится изменить их статус «для дачного строительства» либо «для садоводства». Однако, в том случае, если в выписке из ЕГРН в графе «вид разрешенного использования» значится, например, «пашня», то покупателю вряд ли когда-нибудь удастся получить разрешение на строительство.

Серьезные разночтения начинаются разногласия могут возникать при дальнейшей эксплуатации загородных объектов после их приобретения. Часто в организованном поселке инженерные коммуникации принадлежат эксплуатирующей компании (администрации поселка или сторонней организации), которая самостоятельно устанавливает тарифы. Кроме того, в подавляющем большинстве случаев у собственника не будет возможности выбрать другого поставщика коммунальных услуг.

И, хотя формально вы всегда можете отказаться от платы за охрану или канализацию, на практике сделать это сложно. Во-первых, есть услуги, без которых в современных условиях жизнь в доме просто не возможна.

А во-вторых, не каждый житель поселка решится на конфронтацию с администрацией, если все остальные соседи готовы на траты. Если в исторически сложившихся деревнях выплаты по этим статьям расходов составляют несколько сот рублей, то в некоторых коттеджных поселках, особенно элитных, сумма может измеряться сотней тысяч рублей в месяц. Обычно, самым больным вопросом становится электричество, особенно когда собственник хочет построить объект со значительно большими площадями, чем те, на которые рассчитана сеть. В этом случае важную роль играет, каким образом заключены договоры с поставщиками энергии. А вот юридическая форма объединения в поселке особого значение не имеет: это может быть как товарищество собственников жилья, так и дачное некоммерческое партнерство.

Евгений Айтжанов, АТС-Малиновка:

- Если бы покупатели квартир в многоквартирных домах в черте города или близлежащей области первым делом проверяли статус земли и право собственности, что делают покупатели земельных участков и загородной недвижимости, то в стране на треть было бы меньше обманутых дольщиков. Земля должна быть в собственности продавца. Это первое непреложное правило. В городе и области девелоперы часто строят на арендованном земельном участке, что делает невозможным получение права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Начинаются обиды, митинги, жалобы, а арендодатели земли приступают к эмоциональным торгам с будущими собственниками земельных наделов, завышая стоимость. Вторым обязательным правилом – проверить статус земли и тип разрешенного использования. Сегодня это можно сделать бесплатно из дома за пару минут, воспользовавшись электронными сервисами Росреестра.

Третьим шагом должна быть проверка информации, предоставленной девелопером. Если он говорит, что скоро в поселке будет газ, попросите предоставить документы – не сам проект газификации внутренних кварталов поселка, а как минимум проект от магистрального газопровода. Чаще всего выясняется, что вожделенная труба находится в десятках километров от поселка, что означает, что в ближайшее десятилетие реальной газификации не предвидится.

Аналогично можно проверить декларируемые киловатт-нормы (сегодня встречаются рекламные обещания 2 Квтт на участок; несведущие покупатели считают, что этого объема им хватит, но по факту этой нормы хватит разве что на примус), наличие действующих договоров с действующими компаниями по вывозу мусора и уборки дорожной инфраструктуры. На всю проверку уходит не более 15 минут. Мы помогаем своим покупателям безвозмездно проверять информацию по любым представленным на продажу так называемым организованным поселкам на территории Ленинградской области.