Направление доходных домов в России практически не развивается

Могут ли доходные дома решить квартирный вопрос в России? Почему инвесторы не верят в это направление?

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

Сомнительно, что россияне вдруг по доброй воле начнут предпочитать съемное жилье собственному — даже купленному по ипотеке, предусматривающей довольно значительные выплаты на протяжении длительного периода времени. В отличие от многих стран Запада, в нашей стране по-прежнему есть культ владения недвижимостью, и он достаточно силен, а аренда для большинства граждан — это не сознательный выбор, а вынужденная необходимость. И хотя многие сегодня не решаются воспользоваться имеющимися ипотечными возможностями (кстати, весьма привлекательными), я думаю, что число тех, кто принципиально отказался от идеи приобретения жилья, минимально.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:

Потому что инвесторы не верят в чудеса. О доходных домах говорится много, но до сих пор данное направление практически не развивается. Причин тому несколько. Во-первых, любая система требует комплексного подхода. В данном конкретном случае, во-первых, необходим стройный механизм по выбору площадок под строительство доходных домов, а также отработанная схема проведения тендеров на возведение этих домов и их отделку.

Кроме того, потребуется, наверное, и специализированная структура, которая будет заниматься непосредственно сдачей в аренду, то есть заключением договоров, заселением, контролем всех процессов, включая оплату, работу с должниками, ведение базы арендных квартир и так далее.

Если же говорить о перспективах, то развитие направления доходных домов могло бы сыграть важную роль в решении квартирного вопроса. К примеру, в Москве, где наем однокомнатной квартиры стоит не менее 25 тысяч рублей в месяц, значительная часть работающих получает зарплату не более (а иногда и менее) 30-40 тыс. рублей. Для них оплата арендной платы в размере 60-70% от зарплаты – задача непосильная, соответственно, муниципальная аренда была бы хорошим вариантом.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

Инвесторы, безусловно, верят в сегмент доходных домов, что показывает и количество сделок по покупке апартаментов, и количество проектов апарт-комплексов, строящихся в России. Сегмент апарт-отелей – самый динамично развивающийся на рынке недвижимости сегодня. Доходные дома теоретически могут решить квартирный вопрос, как уже произошло на Западе, но для этого необходимо изменение действующего законодательства. На данный момент затраты на эксплуатацию апартаментов и налоговая нагрузка на них значительно выше, чем на жилье. В случае приобретения апартамента с инвестиционными целями (в случае комбинации краткосрочной и долгосрочной вариантов аренды), инвестор в принципе может позволить себе оплачивать повышенные тарифы и налоги. В случае долгосрочного проживания, снижение тарифов часто невозможно, поэтому главный вопрос сегодня в реформах налогообложения данного сегмента. Сейчас сегмент апартаментов доходен в режиме временного проживания, например, юнит в апарт-отеле «Вертикаль» в Санкт-Петербурге приносит от 13% годовых и выше. В режиме долгосрочного проживания сегмент апартаментов менее выгоден и составляет 5-8% годовых.