Насколько существенно упадет стоимость жилья эконом-класса

Станет ли жильё доступным? Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье? Что должно произойти для снижения цены на квартиры в новостройках?

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

В текущей ситуации предпосылок к снижению стоимости квартир в новостройках я не наблюдаю. Помимо прочих факторов (удорожание строительных материалов, ужесточение законодательства и др.), возросшая социальная нагрузка по строительство дорог и социальной инфраструктуры также не способствует удешевлению жилья. Курс валют влияет на стоимость недвижимости, но не мгновенно, а имеет отложенный эффект.

Ирина Вишневская, генеральный директор Berkshire Advisory Group:

Я бы так сформулировала вопрос о доступности жилья – насколько существенно упадет стоимость жилья эконом-класса?

Хорошие новости: стоимость падает и к дальнейшему ее снижению есть все предпосылки:

1. Снижение спроса: в связи с ужесточением контроля за миграционной политикой спрос на покупку и, особенно, аренду жилья существенно упал. Владельцы все еще держат цены предложений на покупку жилья высокими, но по сделкам видно, что так называемая «скрытая скидка» достигает 30%.

2. Недоступность массовой ипотеки: на фоне достаточно высоких ставок по ипотеке и ужесточения требований к заемщикам, бума покупок на таких условиях пока нет. Серьезную активизацию спроса на ипотечное кредитование жилья я прогнозирую при ставках 6-8% годовых в рублях.

3. Более-менее доступные цены на жилье в новой Москве, но неразвитость инфраструктуры, в первую очередь - транспортной, пока сдерживает спрос. Поэтому по мере развития сети дорог и метро в удаленные микрорайоны, цены там будут расти.

4. Налоги от кадастровой стоимости также сдерживающий фактор: пока население не привыкнет к новым цифрам в налоговых требованиям – понадобится время, чтобы привыкнуть к тому, что придется платить не 300 рублей за «сталинку» в центре Москвы, а как минимум 70 тыс в год... Те, кто «нахватали» спекулятивных или инвестиционных квартир, будут вынуждены либо выставлять их на продажу (если они не сдаются в аренду), либо платить «по полной» безо всяких льгот. Пока тенденция к снижению стоимости жилья остается на уровне 7-10% в 2017 году – для жилья эконом-класса. Есть ли предпосылки к снижению стоимости квадратного метра в новом жилье?

Теперь по поводу новостроек: все дома строятся за кредитные средства. Проектное финансирование практически всеми банками, кроме Сбербанка, остановлено – в остальных крупных банках оно едва теплится. В новые проекты банки заходить не хотят, ставки по кредитам очень высокие, поэтому пока банки не пересмотрят процентную политику по кредитованию строительства и не «откроют» проектное финансирование – ждать снижения цен на жилье в новостройках нет смысла. А ставки будут снижены тогда, когда ЦБ снизит учетную ставку хотя бы до 7-8%. Для элитной и загородной недвижимости существенного падения цен не предвидится. Влияет ли курс доллара и евро на стоимость недвижимости? На жилье эконом-класса – нет. На элитное с отделкой – да влияет, т.к отделка в основном из импортных материалов.

Алексей Головченко, член Генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», управляющий партнер юридической компании «ЭНСО»:

- Жилье, безусловно, уже в 2017 году станет еще доступнее. Причиной тому служит насыщенность рынка недвижимостью, которая на сегодняшний день является неликвидным активом. Неликвидным активом она является, поскольку раньше помимо обычных покупателей квартир на этом рынке также были инвесторы-спекулянты, которые покупали большие объемы недвижимости на определенных этапах, а затем перепродавали их, получая доходность. На сегодняшний день недвижимость в России не является инвестиционно-привлекательным активом.

Вероятнее всего, исходя из текущей ситуации, стоимость недвижимости должна понижаться. Такой вывод можно сделать в связи с тем, что: дешевых денег не появляется; нет перспектив для вложения денег инвесторами в данную отрасль; стоимость содержания недвижимости высокая; налоги на недвижимость растут. Также появляются и новые налоги на недвижимость, например: при перепродаже недвижимости раньше, чем через 5 лет владения ей, обязали платить налог с кадастровой стоимости жилья. Вносит свой вклад и тот факт, что банки относятся с недоверием к строительным организациям.

В связи со всеми вышеперечисленными обстоятельствами на рынке недвижимости в качестве покупателей остались только те люди, которым действительно нужно жилье (молодые семьи, например).

Избыток предложений на рынке, а также желание инвесторов и застройщиков продать имеющиеся объекты – это предпосылки к снижению стоимости недвижимости. Что касается курсовых колебаний, курс доллара и евро влияет скорее не на конечную стоимость объектов, а на их себестоимость, поскольку стоимость недвижимости определяется другими факторами (стоимость на рынке, наличие/отсутствие дешевых кредитов; наличие/отсутствие отложенного спроса).