Новостройки находятся "под давлением"

По словам финансового аналитика ИХ "ФИНАМ" Тимура Нигматуллина, из-за сложной экономической конъюнктуры первичный рынок жилой недвижимости в РФ находится под давлением. По данным Росстата, в РФ за 1 полугодие объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» сократился на 7% г/г до 2,23 трлн руб. При этом, из-за особенностей технологических процессов, за период было введено 34,3 млн кв. м. общей площади квартир (445,6 тыс.), что на 15,3% больше г/г. Впрочем, и здесь динамика последние месяцы резко ухудшилась. В июне объем ввода упал на 7,6% г/г. Судя по всему, по итогам года объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" сократится в пределах 10%, а объемы ввода будут стагнировать на уровне 2014 года.

Запуск правительством программы субсидирования ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости привел к повышенному спросу на нее в т.ч. за счет снижения интереса покупателей ко вторичному рынку. К примеру, по официальной статистике в 1 квартале 2014 года в РФ средняя цена 1 кв. м общей площади типовых квартир на первичном рынке жилья была 47,7 т.р., против 50,9 т.р. на вторичном. Между тем, в 1 квартале 2015 года первичка стоила 51,6 т.р. против 54,6 т.р. на вторичке. Таким образом, квартиры на первичке дорожали значительно сильнее, чем на вторичке.

За первые три месяца 2015 года выдано 135 тыс ипотечных кредитов на общую сумму 218,1 млрд рублей, что на 32% ниже уровня января-марта 2014 года в количественном и на 35% - в денежном выражении. Основные заемщики, это средний класс. Как правило, посредством ипотеки финансируется покупка жилья на первичном рынке. Логично, что на текущий момент из-за сложной рыночной конъюнктуры доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме продаж на первичном рынке снизилась оценочно на четверть и составляет около 30%. Впрочем, господдержка оказала существенную поддержку рынку и дальнейшего падения не ожидается. Отмечу существенный рост просрочки на 90 и более дней по ипотеке. За последние пол года, на 01.06, объем таких просроченных ссуд вырос на 33%. Судя по всему, динамика в значительной мере обусловлена просрочкой по валютной ипотеке.

По прогнозам МЭР реальные зарплаты населения по итогам года сократятся почти на 10%. В подобных условиях девелоперы стремятся продать недвижимость, в т.ч. еще недостроенную, зачастую агрессивно снижая цены. Демпинг создает риски массового неисполнения ими своих обязательств. Тем не менее, на мой взгляд, из-за особенностей рынка недвижимости, в целом существенного падения цен не произойдет. Как показывает практика, владельцы недвижимости неохотно продают ее с формальным убытком, предпочитая увеличивать сроки экспозиции. Впрочем, рост цен в подобных условиях так или иначе будет кардинально отставать от уровня инфляции т.к. составит не более 1-2% по итогам года.