Объём нового офисного строительства в 2016 году вернётся к уровню 2011-2012 годов

По данным нового исследования рынка офисной недвижимости CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, объем заключенных сделок по итогам 2015 года составил 870 400 кв. м, что на 18% больше показателя за 2014 год. Это задало тренд на 2016 год.

В 2015 году среди значимых событий на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:

 Объем заключенных сделок по итогам 2015 года составил 870 400 кв. м, что на 18% больше показателя за 2014 год.

 Максимальная доля сделок класса А, 43%, за всю историю рынка офисной недвижимости (ранее показатель не превышал 41%). Однако в абсолютном выражении, 373 400 кв. м, данный объем бьет рекорды лишь последних четырех лет.

 Объем сделок продления и пересмотра коммерческих условий достиг исторического максимума, 566 000 кв. м: компании предпочитали зафиксировать лучшие коммерческие условия с целью снижения затрат на аренду по действующим договорам. В 2016 году не ожидается, что такие сделки будут носить массовый характер.

 Объем ввода новых офисных площадей составил 721 500 кв. м, что в два раза меньше показателя за 2014 год и прогноза на начало 2015 года (1,4 млн. кв. м). Самыми крупными объектами класса А, введенными в эксплуатацию в 2015 году, стали Оружейный 41» в ЦДР (100 000 кв. м), Эволюция в Москва-Сити (79 000 кв. м), в сегменте класса В – Neo Geo на улице Бутлерова (110 000 кв. м), Sirius Park на Каширском шоссе (66 000 кв. м), Симонов Плаза на улице Ленинская Слобода (49 000 кв. м).

 Объем свободных площадей увеличился с 16,6% по итогам 2014 года до 17,7% по итогам 2015 года, в сегменте класса В – с 12,8% до 14,8%, в сегменте класса А уменьшился с 28% до 26%.

 Зародившись во второй половине 2014 года, тенденция номинации ставок аренды в рублях при заключении новых сделок аренды к концу 2015 года утвердилась не только в сегменте класса В, но и в сегменте класса А.

Значительная доля в общем объеме сделок пришлась на государственные структуры и компании с государственным участием, например, структуры Правительства Москвы в ОКО, структуры Правительства Московской в БЦ «Орбита», компания «Транснефть» в БЦ «Эволюция».

В 2016 году к вводу в эксплуатацию заявлено 0,6 млн. кв. м, из которых офисы класса А - 0,32 млн. кв. м, офисы класса В – 0,28 млн. кв. м. Более 30% от заявленного объема приходится на два проекта, расположенных в Москва-Сити, это IQ-квартал и Башня Федерация Восток, а объемы нового строительства вернутся к уровню 2012 года.

По прогнозам CBRE, объем заключенных сделок в 2016 году останется на уровне 2015 года и составит около 0,8 млн кв. м.

Общий уровень вакансии в 2016 году составит 16–17%, в сегменте класса А – 24–25%, в сегменте класса В – 13–14%.

В 2015 году продолжилась тенденция 2014 года номинации ставок аренды в рублях. Единственный субрынок, где собственники всё ещё продолжают анонсировать долларовые ставки, это класс А Прайм (запрашиваемые ставки аренды по итогам 2015 года составили $800 –900 за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС).

По данным CBRE, в течение 2016 года ставки аренды, номинированные в рублях, останутся, как минимум, на уровне 2015 года.

Елена Денисова, директор отдела офисных площадей CBRE в России, комментирует результаты отчета: «Несмотря на уменьшение объемов нового офисного строительства и падение ставок аренды, на рынке офисной недвижимости Москвы наблюдались и позитивные изменения: спрос оставался активным, а объем сделок превысил показатели за 2014 год. Мы не исключаем, что и для 2016 года среди основных тенденций останется заключение крупных сделок новой аренды, в том числе продолжится спрос со стороны гос. сектора и компаний с гос. участием. По нашей оценке, 2016 год станет последним периодом для использования текущих возможностей рынка. Также мы ожидаем, что период сделок продления и пересмотра коммерческих условий не будет иметь столь массовый характер в 2016 году. По нашим прогнозам, ставки аренды, номинированные в рублях, достигли своего «дна» в 2015 году, однако «дно» демонстрируется не в запрашиваемых ставках, а в реально заключенных сделках».