Офисные помещения класса А рекордно "просядут" к концу года

Офисы дорогого сегмента реагируют на кризис первыми. Именно их арендаторы начинают зачастую панически оптимизировать свои затраты. Чаще всего это приводит к тому, что коммерческие помещения такого формата начинают массово терять клиентов. При этом их конкуренты классом ниже в любой кризис начинают довольно ждать клиентов.

По данным экспертов, с начавшимся кризисом владельцы и управляющие компании офисных зданий снизили свои ставки на 25 - 35 процентов. Также значительно выросла вакантность. Однако сложная финансовая ситуация пока и не думает завершаться. Мы поинтересовались у директора отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдии Чистовой, можно ли говорить о том, что коммерческая недвижимость класса «А» адаптировалась к кризису?

Кризисные явления на рынке в первую очередь отражаются на спросе на офисные помещения класса А. Уменьшение ставок аренды на офисные помещения класса А составило 25-35% относительно начала 2014 года, при этом, достижимые ставки могут быть на 10-20% ниже запрашиваемых. По состоянию на ноябрь 2015 года объем свободных площадей в сегменте класса А составил 26,7% (в абсолютных цифрах – 993 000 кв. м). По оценке, в IV квартале 2015 года в эксплуатацию будет введено 123 000 кв. м площадей класса А.

Таким образом, по итогам 2015 года вакансия в сегменте класса А достигнет пиковых значений и может превысить 1 млн кв. м или 26–27%. Высокая вакансия и сохранение ограниченного спроса вынуждают девелоперов переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию.

В связи с этим сроки ввода ряда объектов, заявленных на 2015 год, был перенесен на 2016 год. По оценке, в 2016 году в эксплуатацию будет введено около 340 000 кв. м. В 2016-2017 годах вакансия начнет снижаться под влиянием крайне ограниченного предложения с перспективой достичь уровня в 20% (850 000 кв. м) на конец периода. По оценке, с рынка «уйдут» не менее 0,5 млн кв. м в течение 2016-2017 годов. Объем поглощения офисных площадей класса А может достаточно быстро превысить 250 000 кв. м в год. Таким образом, набор доступных опций будет сужаться, наиболее интересные опции будут арендованы крупными международными и российскими компаниями уже в ближайшей перспективе. В результате формируется достаточно хороший фундамент для того, чтобы арендные ставки на офисные помещения класса А закончили падение. Динамика ставок аренды зависит полностью от внешних факторов. В случае дальнейшей девальвации рубля и других негативных макроэкономических и геополитических событий мы не исключаем дополнительного снижения ставок аренды, номинированных в долларах. 

- Какие офисы сейчас пользуются наибольшим спросом?

Офисные площади в сегменте класса В традиционно составляют большую часть от общего объема сделок – около 80%, где основные арендаторы – это российские компания, доля которых также традиционно превышает долю международных компаний. Безусловно, офисная недвижимость в сегменте класса В чувствует себя более уверенно как на стабильном рынке, так и во время кризиса. Это обусловлено тем, что помещения класса В исторически пользуются большим спросом в связи с более низкой ставкой аренды, номинацией ставок аренды в рублях, более короткими договорами аренды (часто 11 месяцев) .