Помогут ли власти обманутым дольщикам

Леонид Вальдман, Генеральный директор ГК «Феникс», руководитель инвестиционно-строительной компании ООО «Феникс-Инвест»: - Минимальный размер собственного капитала, вряд ли поможет решить вопрос с обманутыми дольщиками. Условно, при стоимости строительства многоэтажного дома в 500 млн рублей, уставной капитал застройщика должен составлять 25 млн рублей. С позиций солидных застройщиков, ничего не меняется, с позиции дольщиков – тоже, т.к. дом за 5% его стоимости не построить. Единственное, с рынка должны будут уйти или найти себе обеспеченных поручителей маленькие компании, условно говоря, ООО «Рога и копыта» с уставным капиталом в 10 тыс. рублей. Если таковые еще остались, то это – плюс.

На текущий момент, данные о проекте и планировке территории содержатся в проектной документации. Размещение их еще и в проектной декларации послужит дополнительной гарантией того, что застройщик в полной мере выполнит взятые на себя обязательства. Это – плюс законопроекта.

Направление проектной декларации в электронной, а не в «бумажной» форме – инструмент второстепенный, для дольщиков не имеющий никакого значения. Этот механизм будет более удобен для взаимодействия контролирующего органа и застройщика, т.к. сэкономит немного рабочего времени сотрудников.

Следующий момент. В настоящий момент при сдаче дома вся документация как по генеральному подрядчику, так и по субподрядчикам предоставляется в стройнадзор. Следуя логике законопроекта, теперь эта норма будет распространяться на любой этап строительства с момента заключения первого договора долевого участия. Но сам факт предоставления в контролирующий орган информации о субподрядчиков вряд ли обеспечит качество строительных работ, своевременную сдачу дома, а также гарантирует от долгостроя и т.д.

И возникает множество вопросов, а что будет, если кто-то из субподрядчиков «не понравится» чиновникам из контролирующего органа? В этом случае нужно будет расторгать с ним договор и привлекать другого субподрядчика? Или как знание того, кто именно выполняет ту или иную работу на объекте, поможет контролирующему органу обеспечить ввод объекта в эксплуатацию без срыва сроков?

Особенно, если сложности возникают, как в октябре текущего года, когда ужесточились требования к страховщикам, перечень работающих по новым правилам страховых компаний заранее не был известен, и многие региональные застройщики не могли продавать квартиры, пополнять оборотные средства и достраивать объекты? Неясным в законопроекте остается и такой вопрос: а какие конкретные меры будут приняты к застройщику, если не соблюдается график строительства?

Предложение создания и ведения единого реестра застройщиков, работающих по договорам долевого участия, в масштабах России вызывает много вопросов. Начиная с того, что этот процесс потребует выпуска подзаконных актов Правительства РФ, и до их обнародования сложно понять, какая именно информация будет требоваться для реестра и публиковаться открыто (только о застройщике или обо всех подрядчиках и субподрядчиках)? Какие санкции будут возникать и к кому именно применяться? В конечном итоге, не совсем ясно, зачем будет нужен подобный реестр «добросовестных застройщиков», если недобросовестные (банкроты и т.д.), согласно этому же законопроекту, к долевому строительству допускаться не будут?

Счета эскроу – самый любопытный момент законопроекта. На эту тему уже звучит множество споров в профессиональной среде. С одной стороны, использование подобных счетов проектом закона допускается, но не вменяется в обязанность. Т.е. решение принимает, как бы дольщик.

И, на первый взгляд, здесь найдена панацея от проблемы обманутых дольщиков. Ведь при использовании данного инструмента дольщик заключает договор с застройщиком и с банком, вносит стоимость договора на счет эскроу, где средства совершенно безопасно лежат, как в сейфе. И застройщик не имеет к ним доступа до самого момента сдачи дома и передачи прав собственности на купленную квартиру. Более того, право требования квартиры в натуре дольщик спокойно может переуступить и т.д. Полная гарантия и безопасность? – да!

Но не всякий дольщик сможет догадаться о второй стороне медали. А она такова: на строительство дома с применением счетов эскроу застройщик в подавляющем большинстве случаев должен будет привлечь заемные средства на несколько лет. Даже если на руках у него уже есть земля, проект, договоры на техприсоединение и разрешение на строительство, это – год-два. И все проценты по этому кредиту застройщика, в конечном итоге, лягут на плечи дольщика. Неминуемо. Далее, деньги дольщика на счете эскроу (которые по действующему механизму идут собственно на строительство) станут оборотным капиталом банка, а за их хранение и сбережение банк возьмет соответствующий процент, как и за перевод застройщику. С кого возьмет? Конечно, с того же дольщика.

Еще один момент. Для контроля целевого использования денежных средств дольщиков банкам, скорее всего, понадобится создать и придется содержать свои службу заказчика и технадзор. А это, в свою очередь, опять же, повлечет за собою увеличение себестоимости строительства и, в конечном счете, увеличение цены квартиры. Захотят ли банки осуществлять данный вид деятельности? – не так даже важно. Но захотят ли дольщики использовать счета эскроу и платить дополнительно, как минимум, 2% от стоимости квартиры (скорее всего – значительно больше, т.к. банки, в среднем, берут до 2% за банальные денежные переводы) за подобную «супергарантию» безопасности? При учете того, что девять из десяти дольщиков сегодня экономят каждую копейку, а строительной отрасли оказывается реально необходимая господдержка по субсидированию ипотеки, не думаю, что желающих воспользоваться счетами эскроу будет большое количество, особенно – в регионах.

Суммируя вышесказанное, законопроект предоставляет банкам дополнительные возможности заработать, дольщикам – потратиться, но спать спокойно, государственным и муниципальным органам – усилить свои контроль и влияние в отрасли, а застройщикам – только очередное увеличение себестоимости квадратного метра жилья...