4 июля президент Владимир Путин подписал поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), одобренные Госдумой и Советом Федерации в конце июня.

Изменения в основной закон, регулирующий рынок жилищного строительства в России, готовились несколько месяцев и были подвергнуты большой критике. В результате диалога власти и бизнеса поправки в 214-ФЗ принесли много положительных моментов, например, повышение открытости строительной отрасли и введение дополнительных требований к застройщику, что является безусловным плюсом для населения и власти. С положительной точки зрения стоит оценить введение таких требований к застройщику, привлекающего денежные средства граждан как: застройщик не проходит процедуру ликвидации, банкротства; в отношении него отсутствует решение суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; он отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестного участника аукциона по продаже земли; лица, осуществляющие бухгалтерский учет, и руководство в компании не имеют судимость по преступлениям в экономической сфере. Большие дебаты шли вокруг вопроса о введении требований к собственному капиталу застройщика.

Государство избавляется от компаний, которые строят дома с уставным капиталом в 10 000 рублей. В результате была избрана система определения минимального размера уставного капитала в зависимости от общей суммы площадей всех жилых и нежилых помещений всех домов, не введенных в эксплуатацию этой компанией. Так, если у вас небольшая компания, и вы строите до 1 500 кв.м., размер уставного капитала должен составлять минимум 2,5 миллиона рублей.

Но, если вы – крупный застройщик, и пакет незавершенных проектов составляет более 500 000 кв.м., размер уставного капитала должен составлять минимум 1,5 миллиарда рублей. Всего законом теперь предусмотрено 9 порогов определения минимального размера собственных средств застройщика. По мнению «Опоры России», явной недоработкой законопроекта является не проработанность схемы внесения денежных средств дольщиков через счета эскроу. Со всеми явными плюсами, которые несут данные счета, а именно, снятие рисков банкротства застройщика с дольщика и снижение риска срыва срока строительства, появились и существенные минусы.

Например, законодатели не предусмотрели возможные риски дольщиков по банкротству банка, в котором открыт счет эскроу; отсутствует понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика, который привлекал средства дольщиков, через счета эскроу; самым главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является, как это ни странно, банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и выше. Далее возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика.

По мнению Николая Циганова, Председателя Комитета по строительству «Опоры России», самым цивилизованным механизмом, снимающим максимум рисков при реализации проектов жилищного строительства, является институт проектного финансирования. Наличие программ проектного финансирования у банков предполагает создание в таких банках специального структурного подразделения по оценке потенциальных проектов и контролю за целевым использованием предоставленных кредитных средств.

Только профессиональные участники могут оценить ликвидность компании, рентабельность проекта, провести оценку или переоценку залогового обеспечения и спрогнозировать успешность или неуспешность реализации предлагаемого проекта. В банковских структурах за годы работы разработаны действенные механизмы за контролем по использованию кредитных средств и возможности скорректировать действия кредитора в случае выявления нарушений. Помимо финансовой документации банк оценивает и риски строительного этапа. При анализе проектной и инженерной документации упор делается на проверку пригодности технологий и инженерных решений: риски строительства тесно связаны с применяемой технологией и масштабами проекта.

Выгоды участников рынка:

1. Банк, предоставляя финансирование проекта в размере от 60 до 100% стоимости проекта, снижает риски недостроя практически к нулю, таким образом, снижая риск невозвратности кредита со стороны застройщика.

2. Застройщик, получая финансирование на весь проект или его бОльшую часть, защищен от ряда внешних факторов, которые могут привести к остановке хода строительства. Например, резко снижается спрос на жилье на территории размещения объекта, следовательно, снижается приток частных инвестиций по ДДУ. Такое временное явление как снижение спроса не влияет, в данном случае, на ход реализации.

3. Дольщик. Дольщики получают гарантию 100% завершения строительства в срок. Помимо прочего, граждане понимают, что если банк со всеми своими ресурсами и механизмами одобрил девелоперский проект, значит, банк уверен в успешной реализации этого проекта и в этом застройщике.

4. Государство. Чем больше будет реализовываться проектов создания доступного жилья с привлечением проектного финансирования, тем меньше риски появления обманутых дольщиков и долгостроев.