Рынок загородной недвижимости готовится к открытию сезона

Традиционно одновременно с наступлением календарной весны начинается сезон и на рынке загородной недвижимости Московского региона: по статистике, наибольшее количество сделок в этом сегменте происходит именно весной. В преддверии открытия сезона аналитики ЦИАН подготовили обзор предложения на загородном рынке.

По состоянию на конец февраля 2016 года на рынке загородной недвижимости Московского региона (Подмосковье индивидуальные домовладения на территории Новой Москвы) представлено около 70 тыс. лотов – дачных домов, коттеджей и таунхаусов . Ровно четверть этого объема предлагается на Белорусском направлении, которое объединяет такие престижные трассы, как Рублево-Успенское, Ильинское, Минское, Сколковское и другие шоссе. На второй позиции с показателем 20,5% идет Рижское направление (Волоколамское, Новорижское и Путилковское шоссе). В тройку лидеров также входит Курское направление – Калужское, Варшавское и Симферопольское шоссе. На этих трассах представлено 12,3% от общего объема предложения на рынке. Меньше всего домовладений предлагается на Савеловском, Павелецком и Горьковском направлениях: 5,5%, 4,3% и 3,8% соответственно.

Также эксперты ЦИАН отмечают, что львиная доля предложения на загородном рынке сегодня предлагается на удалении не более 30 км от Московской кольцевой автодороги. Суммарно в этой категории реализуется две трети домовладений. Причем на долю 15-километровой зоны от МКАД приходится чуть более четверти рынка (26,2%), а в поясе от 15 до 30 км представлено почти 40% лотов.

При этом на удалении свыше 45 км от МКАД предложение на загородном рынке довольно ограничено. В диапазоне от 45 до 60 км продается 9,1% лотов, а дальше шестидесятого километра – 10,8%.

Почти половина – 47,3% – домовладений, представленных на сегодняшний день на загородном рынке Московского региона, относится к категории эконом-класса. Такая недвижимость обойдется покупателю по цене до 20 млн рублей. В бизнес-классе (от 20 до 80 млн рублей за домовладение) предлагается 23,7% объектов, а элитный сегмент занимает долю 29%.

При этом аналитики ЦИАН отмечают, что сегментация по ценовым категориям на загородном рынке до недавнего времени была привязана к долларовым ценам: эконом-класс – менее $250 тыс. за домовладение, бизнес – от $250 тыс. до $1 млн, а элит-класс – более $1 млн. И если применительно к бизнес-классу и элитному сегменту такая градация по-прежнему актуальна, то в эконом-классе на фоне девальвации рубля произошел ряд изменений: эту ценовую категорию логичнее разделить на 4 подсегмента: «эконом» (до 3 млн рублей за домовладение), «комфорт–» (3-5 млн рублей), «комфорт » (5-10 млн рублей) и «бизнес–» (10-20 млн рублей). Так, в низшей ценовой категории в преддверии начала сезона на загородном рынке предлагается 11,4% лотов. В интервале от 3 до 5 млн рублей представлено 8,5% домовладений. На долю диапазона от 5 до 10 млн рублей приходится 14,2% от всего объема предложений на рынке, а в категории 10-20 млн рублей предлагается 13,2% лотов.

Среди направлений самыми доступными по цене сегодня являются Горьковское, Казанское и Павелецкое. В частности, на Горьковском направлении, включающем Горьковское и Носовихинское шоссе, 92,7% предложения относится к ценовой категории до 20 млн рублей за домовладение. Еще 6,9% - это категория бизнес-класса, а доля коттеджей стоимостью более 80 млн рублей на локальном рынке составляет менее половины процента. На Казанском направлении (Рязанское, Новорязанское, Быковское, Егорьевское и Новоухтомское шоссе) доля эконом-класса сегодня составляет 91,9% от объема предложения в данной локации. В средней ценовой категории представлены 7,4% лотов, а на долю элитного жилья приходится менее 1%.

Третье место у Каширского и Новокаширского шоссе (Павелецкое направление). Здесь домовладения стоимостью до 20 млн рублей включительно занимают долю 87,4%. В категории бизнес-класса на продажу выставлены 11,4% объектов, а в элитном сегменте – 1,2%.

Суммарно на долю этих трех направлений приходится 28% от всего объема предложения в сегменте эконом-класса и 13,3% от всего объема предложения на рынке.

Меньше всего доступного жилья, ожидаемо, приходится на Белорусское направление. По цене до 20 млн рублей здесь продается только 15% загородной недвижимости, а 61% предлагается по цене свыше $1 млн. При этом среди трасс данного направления целесообразно рассматривать отдельно наиболее престижное Рублево-Успенское шоссе. На его долю сегодня приходится около 15% от всего объема рынка. Причем на долю домовладений стоимостью свыше 80 млн рублей на локальном рынке приходится 76,5%, а по цене до 20 млн рублей – только 2,2%.

«Принято считать, что в условиях кризиса загородный рынок страдает сильнее всего. В отличие от городской квартиры, эта категория недвижимости не относится к товарам первой необходимости. Однако можно прогнозировать, что в этом сезоне серьезного снижения спроса относительно прошлого года не произойдет: в 2015 году рынок загородной недвижимости и так уже сильно упал, дальнейшее сокращение объемов сделок вряд ли произойдет. Основной спрос будет сосредоточен в эконом-классе, активность в элитном сегменте также останется на привычном для рынка дорогой недвижимости уровне. А для бизнес-класса будет характерен переход покупателей в более низкую ценовую категорию», - комментирует Алексей Авдей, руководитель продукта «Вторичный рынок недвижимости» ЦИАН.