Ситуация с СМУ-155 доказывает, что надежных застройщиков в стране нет - эксперт

По мнению генерального директора АН "Красная горка" Максима Логвинова, ситуация с СМУ-155 доказывает, что надежных застройщиков в стране нет.

«Надежных» застройщиков сейчас нет на рынке по определению. Бизнес любого девелопера сродни финансовой пирамиде, с той лишь разницей, что владельцы и менеджеры строительной компании не имеют целью «кинуть» своих клиентов. Собственно как не было такого умысла и у владельца СУ-155 Михаила Балакина, это можно утверждать абсолютно точно. Крупные застройщики на протяжении многих лет формировали рынок, в том числе и ценовую конъюнктуру, приносили немалый доход своим владельцам и кормили целую армию менеджеров и строителей. Было бы абсурдно предполагать, что в один момент собственник решил всех обмануть и скрыться за рубежом, прихватив заодно несколько сот несданных квартир в районе Южное Домодедово. Полный бред. Причина нынешних проблем СУ-155 в механизме работы. При этом речь не идет о форме договоров – ДДУ или ЖСК. Все дело в механизме функционирования строительной компании, причем подчеркнем, что не только СУ, а ПОДАВЛЯЮЩЕГО БОЛЬШИНСТВА работающих в России застройщиком, в том числе и крупных. Этот бизнес может эффективно работать лишь на растущем рынке, который обеспечивает постоянный приток клиентов. Согласитесь, явная аналогия с пресловутыми «пирамидами». И точно так же, как в ситуации с детищем Сергея Пантелеевича Мавроди, в момент, когда входящий денежный поток иссякает, вся четко выстроенная система складывается как карточный домик. Справедливости ради, необходимо отметить, что у девелоперов все-таки запас прочности несравнимо больше, чем у пресловутого МММ, и некоторое время крупные застройщики все-таки смогут покрывать кассовый разрыв и делать вид, что у них все под контролем. Но это лишь вопрос времени, когда наступит та самая точка невозврата, после которой все начнет рассыпаться. Причем ключевая роль в этом процессе, как не покажется странным на первый взгляд, отведена клиентам застройщика: чем больше они пишут в форумах о его проблемах, организовывают пикеты у офисов (как в ситуации с СУ-155), тем ближе финансовый крах компании. Конечно, обвинять людей, которые заплатили деньги, а их уже год кормят обещаниями сдать первую очередь домов в том же Южном Домодедово, было бы абсолютной дикостью. Но это правда – чем хуже информационный фон вокруг компаний, тем больше вероятность, что человек десять раз подумает, стоит ли с ней связываться. А значит неизбежно сократиться поток «живых» денег, которых взять компании в условиях кризиса и запредельных ставок у банков, будет попросту негде. Вот примерно в двух словах то, что произошло с СУ-155.

Но у «обманутых дольщиков» СУ-155 наверняка сразу возникнет вопрос: почему сразу виноваты мы, а куда непосредственно господин Балакин дел те средства, которые собирал с покупателей квартир, почему они бесследно исчезли? На этот вопрос ответ абсолютно очевидный и следует из принципа работы российских застройщиков. Согласитесь, наивно полагать, что если вы принесли деньги в качестве платы за квартиру, они будут использоваться компанией для возведения именно этого, отдельно взятого дома. Более того, вы можете и не знать, что строительство вашей квартиры «профинансировал» покупатель, который уже давно живет в своей «однушке» на другом конце Подмосковья и о вашем существовании может даже не догадываться. Ни для кого не секрет, что это обычная схема работы девелоперов: за счет привлеченных денег от покупателей квартир в том же Звенигороде, СУ-155 вполне могла оплачивать материалы и труд рабочих, заливавших фундамент дома в Химках. Это как бесконечный конвейер, который не может остановиться, иначе вся работа на всех объектах встанет, или как доменная печь, которую невозможно будет повторно «разжечь». Вот компания СУ-155 как раз и стала той самой «доменной печью». И причина, на каком именно из этапов производственного процесса произошел сбой, может даже не знать и сам Михаил Балакин. Не исключено, что проблема в том, что компания слишком «заигралась» с госзаказами, ведь во времена Сердюкова министром обороны, до половина объектов СУ-155 строилась по заказам госорганов. На каком-то этапе начали накапливаться убытки, которые приходилось перекрывать из других источников, проблема накапливалась как снежный ком и привела к приостановке работ на объектах СУ-155 по всему Подмосковью. «Доменная печь» остановлена и «раскочегарить» ее сейчас не под силу ни Михаилу Балакину, у которого банально нет денег на достройку всех домов, а выставленных на продажу объектов при нынешней конъюнктуре рынка и цен ан подобные активы, явно не хватит для финансирования реализации проектов. Тем более, что повторюсь: вся схема работы застройщика ориентирована на постоянный приток все новых и новых покупателей, а кто теперь уже поверит в то, что СУ-155 удалось решить все свои проблемы, и понесет туда свои «кровные»?

Кроме того, мои источники близкие к правительству Московской области утверждают, что хотя компания СУ-155 и включена в список 199 системообразующих предприятий, которые могут рассчитывать на государственную поддержку в трудный период, но денег на реанимацию бизнеса Михаилу Балакину никто не даст, категоричен источник. В качестве одного из вариантов выхода из сложившейся патовой ситуации, чиновники рассматривают возможность выделения на льготных условиях земли под новую застройку тем, кто возьмет на себя обязательство закончить строительство и выдать ключи «обманутым дольщикам». Но пока очередь из таких желающих у дверей правительства Подмосковья не стоит и это вполне объяснимо. Во-первых, никто не знает, как вообще юридически оформить подобный переход прав на активы с огромным количеством участников у которых и ЖСК, и ДДУ. Подобных прецедентов в таких масштабах в России еще не было, не говоря уже о том, что никто доподлинно не знает, какой размер финансовой дыры в бюджете самой компании СУ-155. А ведь есть еще и кредиторы, госбанки, поставщики, субподрядчики, они все хотят вернуть свои деньги, или забрать активами. Не исключено, что распутывание всего этого клубка проблем и разнонаправленных интересов может затянуться на годы. Единственное, что можно утверждать достаточно определенно, это то, что сложившаяся ситуация, скорее всего, никак не коснется самого господина Балакина, он спокойно ходит на заседания Мособлдумы. А если кто-то хочет, чтобы за злоключения клиентов СУ-155 ответил и владелец компании, которого многие винят в возникшей ситуации, то предстоит еще доказать, что он осознано привел компанию к ее нынешнему плачевному состоянию. Статья «халатность» при наличии такого серьезного аргумента, как депутатское удостоверение, скорее всего, не возымеет должного действия на народного избранника. Тем более, что повторю свою мысль, озвученную в самом начале: аналогичный СУ-155 алгоритм работы, используют огромное количество застройщиков по всей России и Михаил Балакин может оказаться лишь «первой ласточкой». Я уже неоднократно предупреждал, что если не будут приняты экстренные меры со стороны государства, уже осенью нас может ожидать настоящая волна банкротств сначала мелких, затем средних, а в довершение – и крупнейших застройщиков. Тем более что поток «свежих» денег, который пока подпитывается благодаря госсубсидированию ипотеки, постепенно иссякает. Чем это может закончиться, мы уже видим на примере СУ-155.