Ставка, по которой граждане должны будут платить налог на имущество для апартаментов в пять раз выше, чем для жилых помещений - эксперт

Около 300 тыс. кв. м апартаментов построят в Москве в 2016 году. Насколько в нынешних условиях востребован данный формат недвижимости? Сильно ли сдерживает развитие этого рынка слабая юридическая проработанность статуса данного вида недвижимости?

Александр Перепелкин, эксперт факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджменте РАНХиГС:

В настоящий момент на рынке жилой недвижимости появились предложения от некоторых застройщиков о продаже в строящихся многофункциональных зданиях апартаментов, в том числе и бизнес-класса, по очень заманчивым ценам.

Однако с жилой недвижимостью такие апартаменты ничего общего не имеют. Апартаменты не являются жилыми помещения, приобретая апартаменты, вы покупаете нежилое помещение.

Как правило, такие псевдожилые помещения расположены в зданиях, которые строятся на земельных участках, не предназначенных для строительства многоквартирных домой, которые могут включать жилые помещения. Однако высокий спрос на жилую недвижимость и государственная поддержка ипотечных программ, связанных с приобретением по ипотеке жилья в строящихся домах, заставляет застройщиков идти на такой хитрых ход и выдавать через красивое название «апартаменты» хорошо обустроенные, но по сути нежилые помещения за жилые.

В чем же, вы спросите, разница? На апартаменты не распространяется правовой режим, установленный законодательством для жилых помещений, имеющих в обществе особую социальную значимость, а с ней повышенную правовую охрану и судебную защиту.

Прежде всего, это касается закрепленных в Конституции Российской Федерации, и получивших развитие в виде определенных правовых и социальных гарантий в законах и подзаконных актах, таких конституционных принципов, как право на жилище, неприкосновенность жилища и недопустимости произвольного лишения жилища (ст. 25, 40 Конституции РФ).

В апартаментах нельзя зарегистрироваться по месту жительства или месту пребывания, а, значит, приобретая апартаменты, вы не сможет стать жителем города, на территории которого они расположены и получить, вытекающие из этого статуса права. В соответствии с Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и Правилами регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, регистрация возможна только в жилых помещения, к которым апартаменты не относятся.

На бытовом уровне это может проявляться в ограничении получения медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования, например, в невозможности вызова врача на дом, в невозможности оформить ребенка в местный детский сад или школу, в невозможности подать заявление в местный суд, когда такое право можно реализовать по месту жительства, в невозможности получать пенсию с учетом местных социальных стандартов, а также в невозможности реализации многих других прав, которые законодательно привязаны к месту жительства.

Кроме того, к жилым помещениям, в отличие от нежилых, к которым относятся апартаменты, в связи с тем, что они предназначены для постоянного проживания граждан предъявляются и охраняются законом особые санитарно-технические требования, включающие в том числе требования к материалам, из которых построено здание, к шумуизоляции, температурному режиму, к освещенности, а также определенному обязательному набору и качеству коммунальных услуг.

Выявленное несоответствие этим нормам может привести к признанию жилого помещения, в отличие от апартаментов, непригодным для проживания, что является основанием для постановки проживающих в таком жилом помещении граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Не распространяется на здания, в которых расположены апартаменты, и особые правила и гарантии, установленные жилищным законодательством для управления общим имуществом многоквартирного дома, а также по ограничению стоимости коммунальных услуг.

Ставка, по которой граждане должны будут уплачивать налог на имущество, для апартаментов в пять раз выше, чем для жилых помещений, так как в соответствии с налоговым кодексом апартаменты являются прочим имуществом, минимальная налоговая ставка для которого составляет 0,5 процентов от его кадастровой стоимости, определяемой в целях налогообложения без каких либо-предварительных вычетов (ст. 406 НК РФ РФ). Не освобождены, в отличие от собственников жилых помещений в многоквартирном доме (ст. 389 НК РФ), собственники апартаментов от налога на земельный участок, расположенный под зданием.

Это далеко не полный список минусов, которые связаны с приобретением апартаментов, но не учитывать, принимая такое решение нельзя.

Привлекательность апартаментов на рынке сегодня определяется исключительно ценой, которая, как правило, значительно ниже, чем стоимость аналогичных по категории и качеству жилых помещений. Однако этот плюс, может при последующей продаже апартаментов обернуться и минусом, так как социальные и правовые гарантии, привязанные к жилым помещениям, для большинства потенциальных покупателей имеют более высокую ценность.