Юристы рассказали о том, как безопасно купить квартиру

Cогласно данным «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в период кризиса количество преступлений при продаже недвижимости значительно возрастает. Государство мобилизует силы на глобальные, политические проблемы, а проблемы обычных покупателей отходят на второй план. Именно в такие периоды следует быть особенно внимательными, приобретая вторичное жилье. О самых настораживающих факторах рассказывает адвокат Олег Сухов, президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

Квартира с дисконтом от 15 %

Рынок вторичной недвижимости очень стабилен и консервативен. И даже во время значительного снижения покупательной способности рубля собственники не готовы мириться с удешевлением их жилья. Как свидетельствует статистика кризисов 1998 и 2008 годов, цены на недвижимость падают не сразу, а постепенно и медленно. Владельцам проще повременить с продажей собственности, чем идти на снижение ее стоимости. А если рассматривать устоявшийся или растущий рынок «вторички», то дисконтные цены должны настораживать всегда. Только мошенники готовы скидывать квартиры по запредельно низким ценам. Так, в 2014 году на юго-западе столицы была поймана преступная группа, продававшая дорогие квартиры по заниженной стоимости. Дисконт достигал 8 миллионов. Но именно дешевая цена и погубила преступников. Один из покупателей сообщил в правоохранительные органы о насторожившем его предложении приобрести жилье у гражданина Молдовы со значительной скидкой. Мошенников взяли с поличным при заключении очередного договора.

Прописанные в квартире

«Если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, следует очень тщательно проверить, какое отношение они имеют к недвижимости, т. к. некоторым категориям таких лиц закон гарантирует пожизненное право на проживание и регистрацию, — советует адвокат Олег Сухов. — Несмотря на многочисленные примеры в СМИ и Интернете, рассказывающие о продаже жилья с сюрпризом, желающие обзавестись недвижимостью по-прежнему совершают непростительные ошибки. Например, осенью 2014 года ко мне обратился весьма состоятельный высокопоставленный чиновник, намеревавшийся выселить членов бывшей семьи собственника, продавшего ему квартиру. При изучении документов выяснилось, что в ней зарегистрированы жена и дети, которые отказались от приватизации. В соответствии с законом выселить их не представлялось никакой возможности. Что говорить о простых людях, если даже банки совершают подобные ошибки, имея в штате огромные юридические отделы. Только за 2014 год мне удалось отстоять интересы двух семей, которых банки так и не смогли выселить по суду. Квартиры были заложены под кредиты, но кредитные организации не обратили внимания, что проживающие в них семьи имеют пожизненное право на недвижимость и выселить их невозможно».

Собственник по завещанию

Оформленная по завещанию квартира, особенно если завещание составлено не на родственников или подписано с участием рукоприкладчиков, — самая опасная для покупки недвижимость. В крупных городах промышляют десятки преступных групп, специализирующихся на завладении жильем путем оформления прав собственности по поддельным завещаниям. Им оказывают содействие продажные нотариусы, участковые и сотрудники регистрационных служб. Мошенников не останавливает даже наличие родственников у владельцев квартир. Последние обычно вывозятся в медицинские учреждения, где скоропостижно умирают от сердечной недостаточности. Их жильем завладевают посторонние лица по поддельным завещаниям, договорам купли-продажи и дарения. Часть подобных завещаний и договоров впоследствии оспаривается, и квартиры возвращаются действительным наследникам, но, к сожалению, в большинстве случаев это происходит уже после продажи недвижимости, когда мошенников и след простыл, а ни с чем остаются обманутые добросовестные покупатели. «Только в 2014 году я сталкивался с аналогичными судебными процессами в Бабушкинском, Люблинском и Пресненском судах Москвы», — отмечает адвокат Олег Сухов.

Срочная продажа

«Квартиры при срочной продаже, так же как и при продаже с дисконтом, должны подвергаться особенной и тщательной проверке. Для полной подготовки и регистрации договора достаточно двух недель. Срок вполне достаточный и приемлемый для любого продавца. Однако если последний горит желанием оформить сделку, к примеру, за три дня, значит, на то есть причины, и они могут быть весьма неприятными для покупателя. Осенью 2014 года ко мне обратился клиент, который приобрел проблемную квартиру, числящуюся под арестом. Сняв арест всего на несколько часов, мошенники продали ему жилье, а затем арест опять был восстановлен. В рамках расследования уголовного дела пострадавшим оказался не только мой клиент, но и, каким бы абсурдным это ни казалось, — сотрудники Росреестра, которые лично и непосредственно принимали участие в снятии ареста. Доблестные правоохранительные органы сочли, что госслужащие Росреестра были введены мошенниками в заблуждение! И если в таких случаях безнаказанными остаются прямые пособники преступников, то уповать на защиту государства вряд ли стоит. Потому любому потенциальному покупателю жилья в первую очередь следует рассчитывать на свои силы», — резюмирует адвокат Олег Сухов.