Раздел: Новостройки и строительство / Россия - Источник: Ведомости

Закон о долевом строительстве заставит девелоперов менять экономику проектов

Закон о долевом строительстве заставит девелоперов менять экономику проектов

Распечатать новость

Добавить в закладки

Изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) начали лоббировать еще год назад подмосковные власти. Регион с самым большим вводом жилья в России в кризис рисковал получить тысячи обманутых дольщиков – в случае если застройщики не смогут завершить свои стройки. В области работает более 500 строительных компаний и многие «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой», рассказывал «Ведомостям» губернатор Московской области Андрей Воробьев. Не имеющих «ни гроша» около 90%. Чтобы отсечь их, областные власти предлагали установить минимальный порог для собственного капитала застройщика, расширить полномочия субъектов, создать фонд отчислений и т. д.

В июле закон был принят и за исключением ряда норм вступает в силу с 1 января 2017 г. Изменения направлены на повышение открытости строительной отрасли и вводят дополнительные требования к застройщику. Но есть поправки, которые не проработаны и могут, напротив, повысить риски появления новых обманутых дольщиков. «Это может ударить по строительной отрасли в непростые времена, такой удар переживут не все застройщики, – считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. – Девелоперов снова придется спасать государственным институтам для защиты обманутых дольщиков».

Одно из основных изменений – ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков (см. таблицу). С 1 июля 2017 г. застройщик должен иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых им объектов (при средней цене 1 кв. м – 41 000 руб., данные Росстата за первое полугодие 2016 г.), указывает Алексеенко. На самом деле это ничего не дает, лишь дополнительное отвлечение средств застройщика, отмечает он. По подсчетам РАСК, чтобы выполнить это условие, отрасль потратит не менее 50 млрд руб. На этом фоне могут возникнуть поглощения крупными застройщиками мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что нанесет удар по малому и среднему бизнесу, предупреждает Алексеенко. «Такая поправка могла бы привести к очистке рынка от мелких и неустойчивых застройщиков. Но у большинства даже крупных застройщиков нет требуемого объема средств», – комментирует партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. Впрочем, в Минстрое подчеркивают, что «в законе специально ранжирован размер капитала в соответствии с тем, насколько крупный застройщик, и это обсуждалось со строителями на разных уровнях и стало компромиссным решением».

В Петербурге меняются региональные нормативы и правила землепользования и застройки

Поправки в закон о долевом строительстве увеличат затраты девелоперов на 15-20% Это не приведет к росту цен. Но объем застройки сократятся

В законе прописан механизм применения эскроу-счетов. Счета должны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства. Счет открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования средств, полученных от дольщиков в счет уплаты квартиры. На деньги на этом счете начисляются проценты в размере, установленном договором счета и определенном кредитным договором. Внесенные средства застройщик может получить лишь по завершении стройки. По словам представителя Минстроя, жесткого обязательства работать по эскроу-счетам нет: «Мы прописали такую возможность, но, по нашей оценке, в полной мере она может быть востребована через 5–10 лет».

Однако уже заложены существенные минусы, уточняет Алексеенко: не предусмотрены риски дольщиков по банкротству банка, отсутствует понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика. «Главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и больше. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу и за счет них кредитует застройщика. Все эти двойные проценты будут в конечном счете переложены на потребителя, что в дальнейшем приведет нас к росту цен на недвижимость в России», – считает Алексеенко. По его мнению, возможно появление ситуаций, когда строительство объекта будет осуществляться на 90% за счет заемного капитала со счетов эскроу. Рост цен на первичное жилье может составить от 20 до 30%, что в текущих условиях сделает схему финансирования со счетами эскроу неприменимой на практике. Привлечение нового звена в лице банка в цепочку застройщик – дольщик» может привести к удорожанию строительства до 20%, соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

В законе указано, что с момента его подписания должен заработать фонд, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Размер взносов – не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. «Это прообраз будущей государственной страховой компании. Ежегодные доходы фонда будут около 20–30 млрд руб. Этих денег, поверьте мне, хватит закрыть любые проблемы. Громадная компания «СУ-155» сейчас в стадии банкротства, и на достройку ее объектов нужно гораздо меньше денег», – рассказывал в интервью «Ведомостям» гендиректор ЛСР Андрей Молчанов. Решение о создании фонда принято, но пока сохраняется и прежняя схема страхования, указывает президент группы ПСН Максим Гасиев. Сейчас любой договор долевого участия должен быть застрахован. Система страхования ожидаемых результатов не дала, указывает представитель Минстроя. По его словам, все принципиальные решения по фонду будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы, а сам фонд должен заработать 1 января 2017 г. Фонд может иметь форму публичной правовой компании – такая возможность пока обсуждается, говорят в Минстрое.

Поправки в закон предусматривают также создание единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Ответственность за его ведение будет возложена на федеральный орган исполнительной власти. Это позволит потенциальным покупателям определить, можно ли доверить тому или иному застройщику свои сбережения, которые он вкладывает в приобретение квартиры в новостройке, говорит Алтухов. Это можно назвать плюсом только в том случае, если реестр будет действительно объективным и актуальным, считает Котровский. Для покупателей это удобно, поскольку они могут видеть, что под известным и крупным строительным брендом работают 20 компаний с разными названиями и действительно аффилированы с этим брендом.

Только треть дольщиков в Москве застрахованы

Среди плюсов закона застройщики называют возможность использовать привлеченные от дольщиков средства для строительства социально значимых объектов (школы, детские сады), а также инженерно-технических сооружений и проч. Раньше средства граждан могли направляться только на строительство жилых метров. «Для застройщика социальные метры не являются товаром, они дорого обходятся и в управлении, и в оснащении. Стоимость денег для строительства инфраструктуры будет ниже – это плюс. Но маржинальность от этого не вырастет», – говорит Котровский.

«Способ финансирования проектов, прописанный в поправках, во многом копирует западную модель, – комментирует Гасиев. – Но сначала необходимо обкатать все эти механизмы в России. Сейчас девелопер имеет возможность строить как на заемные средства, так и за счет средств дольщиков. В дальнейшем он может лишиться возможности использовать средства дольщиков, что приведет к необходимости строить полностью на заемные средства. Это неизбежно отразится на стоимости квадратного метра». В основном все плюсы для покупателей оборачиваются минусами для застройщиков, продолжает Котровский. Большинство поправок вынудят застройщиков менять экономику проектов и перестраивать рынок на новые рельсы. «Инвестиционная себестоимость строительства вырастет не менее чем на 20%, покупатель (дольщик) получит тройной контур защиты от недостроя и долгостроя. Просто теперь он защищен за свои же деньги и метры для него стоят дороже», – считает он. 

Дата публикации: 11:21 21 сентября 2016

Источник: bpn.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Новостройки и строительство - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство - Россия

Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям

Объемы нового строительства по итогам 2018 года лишь в каждом четвертом крупном городе соответствуют целевым значениям

05.09.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

В 2018 году объём жилищного строительства в России снизился на 4% и составил 75,7 млн кв. м. Детальная статистика на муниципальном уровне выходит с заметным запозданием и изучить динамику на уровне отдельных городов и агломераций можно лишь сейчас.

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

03.09.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

Сентябрь – традиционное начало не только нового учебного года, но и время повышения деловой активности. Эксперты ГК «Атлант» проанализировали текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона и поделились прогнозами по развитию сегмента до конца 2019 года.

Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента

Квартиры, которые предлагаются на первичном рынке прямо сейчас, уже подорожали на 5,4 процента

01.08.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

Аналитический центр ЦИАН изучил, как сейчас растут цены в процессе реализации квартир в новостройках. Сравнивались актуальные цены предложения конкретных квартир с ценами при первой публикации. Учитывались предложения, где за период реализации квартир было проведено хотя бы одно изменение цены, а также объявления, которые находились в реализации более 15 дней.

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

17.07.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

В январе-июне 2019 года в РФ ввели в эксплуатацию 30,1 млн кв.м жилья, что на 3,7% больше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий

НКО «ПОВС застройщиков» передала в «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» более 705 млн руб. страховых премий

06.08.2019 - Раздел: Новостройки и строительство

НКО «ПОВС застройщиков» перечислила на номинальный счет публично-правовой компании «Фонд по защите прав граждан-участников долевого строительства» 705 393 067 рублей, составивших 99% от полученной страховой премии, приходящейся на неистекший срок страхования. При этом 99% - это обозначенная действующим законодательством РФ цифра, при расчете части подлежащей перечислению страховой премии учитывался срок страхования, равный периоду несения ответственности по договору страхования - с учетом двухлетнего срока по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи выгодоприобретателю жилого помещения. Денежные средства были перечислены 1 и 2 августа 2019 года.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012