Главные события рынка недвижимости: итоги и перспективы

В 2008 году произошло много важных событий, повлиявших на рынок недвижимости Петербурга и имеющих далеко идущие последствия. Главные из них составили предлагаемый читателю рейтинг.

Существенные перемены произошли в минувшем году в строительной отрасли. С принятием Госдумой 22 июля 2008 года в третьем чтении Федерального закона № 148 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» в России вступили в силу новые правила работы для подрядных организаций, архитектурных и проектных бюро. В соответствии с документом до 1 января 2009 года все организации строительного рынка, желающие получить допуск к работе, должны объединиться в саморегулируемые структуры и сформировать механизмы коллективной ответственности перед потребителями. Разработанная система контроля качества и повышения уровня ответственности строителей основана на солидарной ответственности участников СРО за действия коллег по цеху. Одной из «подушек безопасности» для потребителя станет компенсационный фонд СРО (от 30 млн руб. и выше) и система страхования гражданской ответственности участников рынка.

По словам вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, в январе в строительном комплексе Северной столицы начнут работу три-четыре саморегулируемых организации. К концу года их число может увеличиться в разы.

Налоговый вычет удвоили

Граждане, купившие жилье после 1 января 2008 года, смогут воспользоваться налоговым вычетом с двух миллионов рублей и, соответственно, вернуть подоходный налог в размере 260 тыс. руб. (13% с 2 млн).

Эта поправка в Налоговый кодекс была принята в конце ноября 2008 года Государственной Думой РФ и одобрена Советом Федерации после того, как с настоящим предложением выступил Премьер-министр РФ Владимир Путин на съезде партии «Единая Россия».

Вопрос об эффекте нововведения для рынка был задан профессиональным участникам выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоялась в Петербурге 9 декабря. Большинство специалистов (56%) заявили, что результат будет положительный. Менее 40% опрошенных полагают, что инициатива властей не приведет к ожидаемому эффекту. Вычет, по их мнению, придется получать долго, к тому же большинству россиян зарплата выдается в конверте.

Напомним, что до 1 января 2008 года сумма, с которой исчислялся налоговый вычет для приобретателей жилья, составляла 1 млн руб. Соответственно налогоплательщики могли рассчитывать на возврат уплаченного подоходного налога в размере 130 тыс. руб.

Генплан для девелопера

В мае 2008-го городской парламент утвердил масштабный пакет изменений в Генеральный план развития Петербурга. Главный документ города вступил в силу 1 января 2006 года. А всего через полгода Смольный инициировал работу над ошибками – не учли совершенного городом инвестиционного рывка.

В итоге к проекту поступило свыше полутора тысяч корректив, из них примерно треть утвердили. Принципиальными стали изменения градостроительного планирования. Городу прибавили площадей под жилищные и промышленные стройки, а сельхозугодья – сократили. Часть городской промзоны переведена в территории общественно-делового назначения. Был скорректирован и подход к функциональному зонированию: общее число зон уменьшилось, а оставшиеся – укрупнены.

Например, в жилых зонах теперь допускается возведение коммерческих, социальных и инфраструктурных объектов. Генплан попытались избавить от излишней детализации в пользу простора для градостроительных маневров. В целом изменения помогут девелоперам осваивать новые и старые городские территории.

Как обещают в Смольном, на Генплан больше не будут «посягать» в течение четырех-пяти лет – главный документ города должен быть стабильным. Впрочем, сами девелоперы прогнозируют с точностью до наоборот. Учесть все нюансы градостроительных и инвестиционных процессов, влияющих на мегаполис, никакой документ не способен. Поэтому Генплан, по их мнению, нужно корректировать чуть ли не каждый год.

Культура в режимах

В конце года парламентом принят в третьем чтении закон о зонах и режимах охраны объектов культурного наследия (РЗО). Документ, подготовленный КГИОПом, должен установить правила ведения строительной и хозяйственной деятельности на территории памятников. Прежняя система объединенной охранной зоны с возможностью застройки лакун в итоге спровоцировала массовое нашествие инвесторов на исторический центр.

Новый закон поделил город-музей на несколько типов зон. Ограничения, в том числе высотные, по мере удаления от центра становятся все менее жесткими. Для каждой зоны, каждого квартала, каждого памятника установлены свои режимы использования. Ноу-хау петербургского законодательства – предметами охраны становятся городские пространства, панорамы, визуальные коридоры, виды природного ландшафта, археологические слои и пр. В ходе рассмотрения документа парламентарии сумели еще сильнее усилить охранные тенденции. В частности, список «исторически ценных градоформирующих объектов» дополнен полусотней улиц и проспектов для защиты их архитектурного облика. Новый закон вступит в силу в январе и установит правила строительного «поведения» на 73 из 144 тыс. га территории Петербурга.

Под прокурорским оком

На остальной территории «рулить» будет другой, не менее важный, закон – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Правда, утвердить его до конца года, как это ранее планировалось, не удалось. К проекту возникло слишком много вопросов у депутатов по части высотного регулирования. Кроме того, отрицательную резолюцию на документ наложила городская прокуратура, отыскавшая множество противоречий с федеральным законодательством. Смольному пришлось идти на компромиссы. Рабочая группа с участием депутатов сейчас инспектирует почти триста локальных доминант, фигурирующих в проекте ПЗЗ. Все будущие высотки проверят при помощи компьютерного моделирования, чтобы оценить их влияние на исторические виды. Обещают найти общий язык и с прокуратурой, доказав ей, что не все нормы Градкодекса следует применять «в лоб» в таком сложном мегаполисе, как Петербург. И подход должен быть творческим, более гибким.

Губернатор Валентина Матвиенко обратилась к депутатскому корпусу с просьбой напрячься и принять ПЗЗ в трех чтениях в течение января. Если это произойдет, то с 1 февраля у Северной столицы будет сформирована полная законодательная база в сфере градостроительства.

Коммуналки расселят по плану

В 2008 году началась реализация целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». В октябре 2007-го, на момент принятия соответствующего закона, в городе насчитывалось 116 647 коммунальных квартир.

К декабрю 2008 года, по данным Жилищного комитета, осталось 109 665 коммуналок. Таким образом, за год с небольшим расселено 6982 квартиры. В коммуналках сегодня проживают 679 690 петербуржцев (317 125 семей).

На финансирование программы расселения в 2008 году городским бюджетом было предусмотрено 1,5 млрд руб., эти средства в полном объеме выделены гражданам до 1 декабря. Социальные выплаты предоставлены 1048 семьям (2606 человек) для расселения 612 коммунальных квартир. Из них фактически расселены 204 коммуналки. В декабре были подготовлены согласования на приобретение отдельных квартир 202 семьям и расселения еще 76 коммуналок.

В наступившем году объем финансирования по программе резко возрастет – до 5,1 млрд руб. При корректировке бюджета эта статья расходов не подвергалась секвестированию.

Хрущевки дождались реновации

В конце октября 2008 года в Петербурге заработала программа реновации домов первых массовых серий. Первые две «хрущевские» территории выставили на торги. Инвесторам было предложено два лота – общей площадью около 60 га – в Дачном и в Ульянке. По первому лоту заявок не поступило, но участок в Ульянке продали. Обладателем лота стала копания «Воин», которая зарезервировала одну из трех своих строящихся высоток под переселение граждан, проживающих в соседних пятиэтажках.

Участок невелик по площади и, к тому же, находится в непосредственной близости к парку Александрино – исторической территории, известной как дача графов Шереметьевых Ульянка.

До объявления торгов интерес к данному участку проявило немало инвесторов самых разных «весовых» категорий. В частности, территория находилась под пристальным вниманием очень сильной и влиятельной компании Setl Group (бренд Корпорации «Петербургская недвижимость»). Но победил «Воин», которому уже заранее было что предложить. В течение девяти лет компании предстоит расселить более шестидесяти хрущевок.

Рекорды «милионников»

Мощность ДСК «Славянский», входящего в Группу компаний «Балтрос», к концу 2008 года достигла двух тысяч домокомплектов в год. Таким образом, «Славянский» стал самым крупным в Европе производством в области крупносерийного быстровозводимого малоэтажного жилья с использованием панельно-каркасной технологии.

В настоящее время ГК «Балтрос» возводит малоэтажный жилой район «Новая Ижора» невдалеке от города Колпино. По словам вице-президента Группы компаний «Балтрос» Олега Еремина, в течение декабря-января покупателям будет передано более 200 домов, а к середине следующего года будут завершены строительные работы второй очереди еще 400 домов.

Также в начале декабря Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области закончило проведение регистрации прав собственности на ранее размежеванные земельные участки в первой и второй пусковых очередях «Новой Ижоры».

Из-за финансовой нестабильности на рынке «Балтрос» был вынужден приостановить ряд проектов девелопмента в Петербурге и в регионах России. «Чтобы оправдать ожидания наших покупателей, мы сосредоточили все усилия на «Новой Ижоре» и успешно с этим справляемся», – сказал Олег Еремин.

Конгресс стал энциклопедией рынка

В октябре 2008 года в нашем городе впервые состоялся Гражданский жилищный форум (ГЖФ). Он включал в себя два мероприятия – Петербургский жилищный конгресс для профессионалов, а также хорошо знакомую петербуржцам выставку-семинар для населения «Жилищный проект» в расширенном формате.

ГЖФ стал крупнейшим событием на рынке недвижимости. Так, в работе конгресса принимали участие более 1 300 специалистов из всех регионов России и других государств. Программа конгресса включала в себя около 20 конференций, круглых столов и семинаров. В ходе мероприятия выступили почти 200 докладчиков. Это представители органов власти, руководители и ведущие специалисты банков, строительных, риэлторских, юридических, страховых и консалтинговых компаний, СМИ.

Выставку-семинар, которая проходила в рамках ГЖФ, за три дня посетили более 18 тысяч человек. На сегодняшний день это абсолютный рекорд для «Жилпроекта».

Следующий Гражданский жилищный форум будет проходить в Северной столице с 30 сентября по 4 октября 2009 года. Он также будет включать мероприятия для профессионалов рынка и горожан.

Дата публикации: 18:03 12 января 2009

Источник: bpn.ru