Наука ипотека

Ипотека часто завязана в цепочку из нескольких сделок, и промедление может разрушить все

По подсчетам специалистов, цены на жилье в прошлом году выросли на 30% и на столько же увеличились в этом году. Причем на этом цены не остановятся, и жилье будет продолжать дорожать. В таких условиях для большинства людей, желающих обрести собственную квартиру, но не имеющих прямо сейчас достаточных средств для этого, единственным приемлемым вариантом можно назвать покупку недвижимости в рассрочку, или, другими словами, в ипотеку.

Еще полтора года назад ипотека казалась чем-то призрачным. Безусловно, ряд банков, в частности, ПримСоцБанк, Внешторгбанк, Сбербанк, кредитовали население на покупку жилья. Но не всегда ставки, сроки и другие условия кредитования могли устроить клиентов. Действительно резво ипотека стартанула после прихода в Приморский край федеральной программы ипотечного кредитования в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) через регионального оператора, которым стал "Наш дом - Приморье".

Условия федеральной программы, единые на всей территории страны, спровоцировали уже массовый интерес со стороны потенциальных новоселов. Еще бы: кредит предоставляется в рублях на срок до 27 лет под 15% годовых при условии, что заемщик обладает как минимум 30% стоимости квартиры. Такую услугу поспешили предоставить своим клиентам ряд приморских банков, для чего получили аккредитацию АИЖК: это ПримСоцБанк, банк "Приморье", Примтеркомбанк, вот-вот к ним присоединится Дальневосточный банк.

Банки-"федералы" также поспешили облегчить доступ к ипотечным кредитам: кредитовать на покупку жилья начал "Агропромкредит", а Внешторгбанк существенно упростил требования к заемщикам и снизил ставки.

В итоге в данный момент ипотечное кредитование в Приморье можно условно разделить на два направления: кредитование по федеральной программе и кредитование по собственным программам банков. Мы не будем рассматривать краевую программу "Квартира молодой семье", так как воспользоваться ею может крайне ограниченный контингент.

Федеральная рассрочка

"Наш дом - Приморье" (учредитель - Приморский край в лице комитета по управлению государственным имуществом администрации ПК) в прошлом году выдал 135 кредитов на сумму более 66 млн руб. На июнь нынешнего года было выдано уже 140 кредитов на сумму 80,2 млн руб. Порядка 65% "прошлогодних" квартир было приобретено на вторичном рынке, в этом году - равное соотношение "вторички" и "первички", а вообще перед "Нашим домом" поставлена задача, чтобы в ипотеку приобреталось 70% нового жилья.

Другим оператором - ОАО "Владивостокское ипотечное бюро" (учредители - администрация Владивостока и строительные компании) - в настоящий момент заключено 317 договоров долевого участия в строительстве: на протяжении 2,5 лет своей деятельности бюро специализировалось исключительно на ипотеке новостроя и только в этом году начало участвовать в ипотеке квартир вторичного рынка жилья.

Стать участником федеральной программы можно было как через уполномоченный банк, так и обратившись непосредственно к региональному оператору: для клиента это ничего не меняло. "Однако с августа законодательство запретило оператору самостоятельно выдавать кредиты, так что теперь все ипотечные кредиты будут выдаваться только через банки", - говорит генеральный директор ОАО "Наш дом - Приморье" Марина ЛОМАКИНА.

Как говорят в банках, расходы на приобретение квартиры в ипотеку (помимо суммы кредита и процентов по нему) составляют $ 1-2 тыс. Сюда входят комиссия банку, оплата услуг оценщика, нотариальное удостоверение договора купли-продажи (1,5% стоимости квартиры), страхование жизни и здоровья заемщика, самого жилья и права собственности на него.

Времени также потребуется не мало. Андеррайтинг (оценка платежеспособности заемщика и предполагаемой суммы кредита) займет не меньше 10 дней. Повторный андеррайтинг в обязательном порядке проводит региональный оператор. Пара месяцев уходит на поиск квартиры. Стадия оформления кредита также потребует времени - порядка двух недель.

Жизнь без прописки

По собственным ипотечным программам банков ставки по кредиту, как правило, выше, чем по федеральной, а срок кредита - меньше. Но пожаловаться на невнимание клиентов банки-"автономы" не могут.

В ПримСоцБанке, который подключился к федеральной ипотечной программе и продолжает развивать собственную, на федеральную программу приходится всего около 30% выдаваемых кредитов. И это несмотря на то, что из собственных средств ПримСоцБанк может кредитовать максимум на 5 лет. "В ипотеке, я убежден, важна срочность. Решение о выдаче кредита нашим банком принимается в течение 5 дней. Мы давно работаем с ипотекой, прекрасно знаем все нюансы, так что можем так быстро "рассмотреть" клиента. Как и любая сделка купли-продажи недвижимости, ипотека часто завязана в цепочку из нескольких сделок, и любое промедление может разрушить все", - комментирует начальник отдела ипотечного кредитования ПримСоцБанка Валерий ГУЦУЛЯК.

Кроме этого, по собственным ипотечным программам банки не требуют нотариального удостоверения договора купли-продажи (за исключением Сбербанка). "Ипотека действует в силу закона, так что мы не видим необходимости в тратах клиента на нотариуса", - говорит начальник клиентского отдела владивостокского филиала Внешторгбанка Алексей СОЛОДУШКО. "Оформление без нотариуса - это безусловное преимущество, которое позволяет клиентам сэкономить 1,5% от стоимости квартиры", - подтверждает заместитель управляющего филиала "Дальневосточный" "Агропромкредита" Светлана ХАНЕНКОВА.

ПримСоцБанк, также избавивший клиентов от походов к нотариусу, еще больше упростил им жизнь, оценивая жилье собственными силами, причем бесплатно и отказавшись от всех видов страхования. "За все время, что мы работаем с ипотекой, страховка ни разу никому не пригодилась. А страхование утраты права собственности вообще не представлется нужным, если учесть, как тщательно проверяется чистота сделки", - рассуждает Валерий Гуцуляк.

Разумеется, там, где "плюсы", должны быть и минусы. У человека появляется право собственности, но прописаться или прописать кого-либо в приобретенной в ипотеку квартиру до погашения кредита он, как правило, не может. Клиенты ПримСоцБанка до полного расчета с банком могут рассчитывать только на временную регистрацию. Невозможно прописаться в квартирах, приобретенных при помощи Сбербанка. А вот Внешторгбанк и Агропромкредит прописываться разрешают.

Новострой больше по вкусу

Купить жилье в кредит можно практически на всей территории Приморского края. Как рассказала Марина Ломакина, через "Наш дом - Приморье" было приобретено жилье в Находке, Уссурийске, Лучегорске, Артеме, Большом Камне, Камень-Рыболове, поселке Сибирцево. Но 80% квартир в ипотеку все же приобретается в пределах Владивостока.

По структуре приобретаемой недвижимости львиная доля приходится на 1-2-комнатные квартиры, и с каждым днем все сильнее предпочтения отдаются новому жилью. "Если говорить о новострое, то в среднем это квартиры стоимостью $ 500 за квадратный метр, с застройкой в 71-м микрорайоне Владивостока. На вторичном рынке преобладают квартиры стоимостью $ 40 тыс. в районе 2-й Речки", - поделился згенеральный директор "Владивостокского ипотечного бюро" Андрей МАКУХИН.

Впрочем, ограничивать себя среднестатистическими предпочтениями не стоит: в ипотеку приобретались и дома в сельской местности, и коттеджи, и квартиры по цене $ 100 тыс. Единственное, чего нельзя купить в рассрочку, - это гостинки.

По словам Марины Ломакиной, средняя сумма кредита для Приморья -300-400 тыс. руб. Во Владивостоке планка повыше - $ 15-25 тыс. Причем возвращать эти деньги в течение всех 15-20 лет стремятся не все. "Финансовая культура все еще такова, что люди стремятся погасить кредит через 5-7 лет. Дело в том, что, принимая решение о сроке кредита, мы ориентируемся только на официальные доходы. А реальные доходы населения гораздо выше, поэтому заемщики расчитываются гораздо быстрее", - объясняет Алексей Солодушко. "Где-то треть клиентов стремится погасить ипотечный кредит досрочно", -подтверждает Светлана Ханенкова.

В некоторых банках все-таки готовы работать с неофициальными доходами. "Стандарты АИЖК позволяют рассматривать неподтвержденные зарплаты заемщика. Для этого разработана форма справки, в которой директор и главный бухгалтер предприятия подтверждают реальную сумму, заработанную сотрудником", - рассказывает Вероника Рудакова. Правда, не всем руководителям хватает смелости поставить подпись под таким в сущности признанием. Хоть и утверждают игорки ипотечного рынка, что кредитные дела налоговая не проверяет, но мало ли что. Поэтому в ход идут также косвенные доказательства вплоть до расходов на автомобиль, оплату сотового телефона, обучения детей и прочего.

Татьяна КОЗИНА.

Источник: Золотой Рог

Дата публикации: 12:57 03 августа 2004

Источник: bpn.ru