Ипотека: в поисках альтернативы

Даже на самый неискушенный взгляд ипотека как явление выходит за рамки рынка недвижимости и становится общественным понятием. Тому, "как нам реорганизовать ипотеку", уже посвящено несколько книг.

Такая популярность вполне объяснима, ведь ипотека — это своего рода соцзаказ. Задача улучшить жилищные условия граждан поставлена на правительственном уровне. И тот факт, что доля ипотечных сделок на данный момент не превышает 1% всех сделок с недвижимостью, подвигает специалистов рынка на поиск новых и оригинальных ходов для "оживления" этого трудно развивающегося сегмента. Не обошли своим вниманием ипотечное кредитование и организаторы ежегодной специализированной выставки-ярмарки "Недвижимость-2004".

Что мешает ипотеке и как с этим бороться

Как единодушно отмечали эксперты, более широкому внедрению ипотечного кредитования мешает целый комплекс проблем. В их числе — сложность изыскания банками долгосрочных ресурсов; относительно высокий уровень инфляции; отсутствие у большинства потенциальных заемщиков кредитной истории и возможности официально подтвердить требуемый для получения кредита доход; правовая незащищенность инвесторов-заемщиков и их кредиторов при вложении средств в строительство; несовершенство законодательства и т. д. Все эти проблемы можно решить только совместными усилиями органов власти, законодателей и банковской сферы.

Кроме того, отменяется государственная пошлина за нотариальное заверение сделок с недвижимостью. Подобные шаги, безусловно, важны. Однако, по словам заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилого фонда г. Москвы Николая Федосеева, проблема гораздо серьезнее, ведь развитию ипотеки мешает уже то, что жилье в столице приобретается на этапе строительства.

Подробно рассказали о проблемах, препятствующих нормальному развитию ипотеки, и представители банковской сферы. Сегодня банкиры придают особое значение Закону "О страховании вкладов физических лиц в банках РФ". После вступления его в силу доверие к банковской системе должно возрасти. Причем это касается не только банков с государственной долей капитала, но и коммерческих, которые могут и умеют работать с вкладами населения, а также отвечают всем необходимым требованиям устойчивости и достаточности капитала. Банки, соответствующие этим требованиям, т. е. наиболее надежные и стабильные, должны получить возможность выпускать ипотечные облигации.

По словам президента АКБ "Евротраст" Андрея Крысина, "известные события в банковском секторе почти не отразились на ипотеке. Банки не перестали кредитовать недвижимость, но начали внимательнее подходить к этим операциям. С рынка вынуждены были уйти только случайные игроки, распыляющие средства по множеству объектов в расчете на рост цен".

Мы пойдем другим путем

Особую роль в развитии ипотеки начинают играть закрытые паевые фонды как форма коллективного накопления средств. В 2003 году, когда наше законодательство сделало возможным формирование таких фондов, их было всего 4, сейчас — уже 14. По мнению специалистов, это вполне естественно. Во-первых, зарубежная практика свидетельствует о перспективности целевых жилищных или строительных накоплений, а во-вторых, последние два года цены на недвижимость в Москве неуклонно росли, и инвестиции в недвижимость стали рассматриваться как исключительно надежные и высокодоходные.

Как заметил А. Крысин, "в законопроекте пока отсутствует положение о строительно-сберегательных кассах, которые могли бы сыграть существенную роль в развитии ипотеки в московском регионе". Строительно-сберегательная касса — хорошо забытый способ накопления необходимой для покупки квартиры суммы. Она может одновременно выполнять функции банка и ипотечного агентства, не являясь при этом ни тем, ни другим. Сберегательная касса может работать с потребителем напрямую, без участия посредников.

Экономические условия в Западной Европе таковы, что накопительный период и срок выплаты кредита могут растягиваться на десятилетия, а участники сделки, как правило, уверены в своем будущем. У нас же очень актуальна потребность в "быстрых" квартирах. Большинство людей психологически не готовы к тому, чтобы годами выплачивать определенную сумму. Россияне хорошо помнят, как в недавнем прошлом экономическая обстановка стремительно менялась вслед за политической. Однако, как не раз замечалось, платежеспособность Москвичей довольно высока, и все предпосылки для развития строительно-сберегательных касс в Московском регионе есть. Для примера: средний размер ипотечного кредита по России составляет 400 тыс. руб., а в Москве эта цифра существенно выше и составляет около 1 млн руб.

Итак, профессионалы рынка отмечают растущую необходимость в "альтернативной ипотеке", будь то ПИФы, строительно-сберегательные кассы или социальные программы. Вывод напрашивается сам собой: поскольку перед ипотечным кредитованием встает такое множество трудностей, то в конце концов должен найтись более легкий способ улучшить жилищные условия населения. Впрочем, как показывает практика, пока жителей Москвы вполне устраивает обычная покупка квартиры на этапе строительства. По словам коммерческого директора ЗАО "СУ-155" Валерия Першина, "в ближайшее время рынок не будет насыщен, и того, что строится, не хватит для удовлетворения нужд населения".

Дата публикации: 09:29 13 октября 2004

Источник: bpn.ru