Соинвестором быть выгодно

Продажа и покупка коммерческой недвижимости - дело тонкое даже для опытных юристов и риэлторов. Приобрести офис, не обидев бюджет фирмы и удовлетворив все потребности налоговых органов, практически невозможно. Однако свести затраты на налоги к минимуму вполне можно, если купить офис (склад, магазин и т.д.) на стадии строительства. Вот только на всякого мудреца довольно простоты - пытаясь сэкономить, покупатель офиса может попасть на удочку нечистоплотного продавца. Как избежать этого, расскажет Дмитрий РАЕВ, заместитель руководителя Департамента юридического консалтинга компании Swiss Realty Group.

- Дмитрий, какой метод продажи коммерческой недвижимости считается наиболее удобным как для продавца, так и для покупателя?

- Не только удобным, но и сравнительно "недорогим" считается покупка недвижимости на стадии строительства. Наибольшее распространение получило заключение договоров соинвестирования.  В настоящее время такие сделки позволяют минимизировать уплату НДС и налога на прибыль, поскольку соинвестор выступает не покупателем, а долевым участником процесса строительства. Традиционная оплата покупки в данном случае носит инвестиционный характер и реализацией не считается. Экономия налицо: передаваемые инвестиционные средства не облагаются налогом на прибыль.

- Чем рискует такой покупатель-соинвестор?

- Как ни печально, даже в случае такой выгодной покупки существует опасность остаться ни с чем. Подписывая договор соинвестирования, вы идете на риск. Это риски банкротства застройщика, несвоевременной сдачи объекта и так далее. В конце концов, может возникнуть риск купить недвижимость у того, кто не имеет на нее прав. Чтобы обезопасить сделку, заключайте договор непосредственно с главным инвестором, а не с третьими лицами.

Плюс к тому крайне сложно узнать, не была ли уже уступлена ваша доля в недвижимости другому доверчивому соинвестору, ведь инвестиционные контракты не требуют государственной регистрации, и получить такую информацию крайне сложно. Но в целом на сегодня не было случаев двойных продаж одного объекта одновременно нескольким покупателям.

- А если покупатель не хочет нести все риски соинвестора, но готов купить помещение уже на стадии строительства?

- В этом случае можно заключить так называемый предварительный договор купли-продажи.

- Есть ли тонкости в заключении такого договора? Как купить офис, а не руины или воздух над котлованом?

- В первую очередь, в предварительном договоре должен быть указан срок для заключения основного договора купли-продажи. Наиболее распространенная ошибка - написать в договоре, что указанный срок наступает после оформления свидетельства о праве собственности на объект. Никто не задумывается, что такое событие ввиду форс-мажорных обстоятельств может просто не наступить - свидетельство может быть и не получено главным инвестором. Следовательно, такое условие является ничтожным. Поэтому я рекомендую указать в документе точный предельный срок для заключения основного договора, например "не позднее 6 месяцев с момента подписания предварительного договора".

Кроме того, в моей практике был случай, когда покупатель, оформивший предварительный договор, обнаружил, что дверь помещения офиса открывается практически на улицу, а пол кабинета служит продолжением проезжей части ближайшей трассы. Конечно, ни о каком подписании основного договора и речи быть не могло. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит включить в предварительный договор условия о качестве продаваемой недвижимости. Лучше всего приложить к нему проект основного договора купли-продажи, предварительный поэтажный план и детальную характеристику продаваемого объекта. При этом в предварительном договоре надо указать, что в случае несоответствия указанной характеристики реальному состоянию здания покупатель будет иметь право расторгнуть предварительный договор. А в целом, конечно, лучше иметь дело с хорошо зарекомендовавшими себя игроками рынка недвижимости. Впрочем, как и в любых других случаях покупки недвижимости.

Дата публикации: 10:41 13 октября 2004

Источник: bpn.ru