Сегодня накопить на квартиру невозможно

Ипотечный рынок только формируется, но на сегодняшний день ипотека в Москве развита намного лучше, чем в любом другом регионе страны. Свидетельством этого является наличие нескольких схем кредитования, из которых жители столицы могут выбрать наиболее доступный способ улучшения жилищных условий.

В их числе московская ипотечная программа, федеральная программа Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), программы ряда коммерческих банков, различные накопительные схемы и продажа жилья в рассрочку. Условия кредитования по этим схемам схожи. Например, сроки кредитования составляют 10 лет и более, а процентные ставки пока очень высоки и достигают 18–20% годовых в рублях и 13–15% в валюте.

Среди основных причин, препятствующих активному развитию ипотеки, специалисты рынка неизменно называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и несовершенство российского законодательства.

Что касается законов, то, по мнению экспертов, для того чтобы снизить риски инвесторов, требуется внести поправки в законодательство о банкротстве (Гражданский кодекс, федеральные законы «О несостоятельности (банкротстве)», «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». Помимо этого надо уменьшить стоимость государственной регистрации недвижимости, являющейся обеспечением ипотечных ссуд (ипотечного покрытия). Также необходимо окончательно решить вопрос о выселении недобросовестных заемщиков из заложенного жилья, что потребует внесения поправок в Жилищный кодекс.

Внесение изменений в федеральные законы «Об инвестиционных фондах» и «О лицензировании отдельных видов деятельности» могло бы ускорить решение проблемы выпуска кредитными организациями не только облигаций с ипотечным покрытием, но и ипотечных сертификатов. Иными словами, нужно разрешить банкам управлять активами инвестиционных, паевых инвестиционных и негосударственных пенсионных фондов.

Если же говорить о проблеме «длинных» денег, то, как считают банкиры, частичным ее решением могут стать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные покрытием. Закон «Об ипотечных ценных бумагах», определивший порядок их выпуска и обращения, сделал допуск банков к эмиссии облигаций с ипотечным покрытием вполне оправданным. Международный опыт показывает, что осуществление эмиссии ипотечных облигаций для банков — надежный источник фондирования ранее выданных ипотечных ссуд. Это может увеличить объем кредитования населения и обеспечить приток «длинных» денег в банковский сектор. По словам президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, сегодняшний рынок недвижимости можно определить как «очень емкий с большим дефицитом долгосрочных кредитов».

Как сами банкиры оценивают нынешнюю ситуацию на столичном рынке ипотечного кредитования? На эти и другие вопросы корреспондента М2 отвечает начальник отдела маркетинга и продаж управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка Мария Серова.

— Каковы, на ваш взгляд, перспективы ипотечного кредитования в России?

— Вопрос приобретения нового жилья или улучшения имеющихся жилищных условий рано или поздно возникает в любой семье. Многие до сих пор считают единственным способом решения этой проблемы многолетние накопления. Однако на сегодняшний день становится все более очевидно, что угнаться за ростом цен практически невозможно, к тому же искать выход надо тогда, когда назрела необходимость в жилье, а не много лет спустя. Все это создает предпосылки востребованности ипотечного кредитования как основного инструмента решения «квартирного вопроса» для населения нашей страны.

Российский рынок ипотечного кредитования находится на самой ранней стадии развития. Для сравнения можно отметить, что ипотека в России составляет немногим более 0,1% валового внутреннего продукта (ВВП), в то время как в странах Евросоюза на ипотеку в среднем приходится более 35% ВВП.

Развитию ипотеки способствует и то, что объем спроса на недвижимость не падает: проведенный Центром анализа рынков недвижимости опрос общественного мнения показал, что более 70 семей из 100 опрошенных стремятся либо приобрести жилье, либо улучшить свои жилищные условия. По прогнозам фонда «Институт экономики города», в перспективе до 2008 года ожидается утроение емкости рынка ипотечного кредитования России.

В настоящее время ипотека развивается во всех регионах России, причем на региональных рынках присутствуют как локальные банки с индивидуальными программами, так и национальные операторы. Конечно, темпы развития ипотеки везде различны, однако актуальность жилищной проблемы безусловно определяет перспективность рынка и в целом по стране, и в каждом регионе.

— Каковы причины того, что банки пока очень осторожны в предоставлении ипотечного кредита?

— В первую очередь это связано с проблемой оценки кредитоспособности потенциального заемщика. На сегодняшний день все основные операторы рынка применяют комплексный подход к этому вопросу, что предполагает в том числе использование специальных «балльных» моделей, системы мотивированных заключений, расчетных моделей оценки платежеспособности.

Существенная дифференциация оплаты труда, отсутствие института кредитных бюро в значительной степени затрудняют оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком, но процедура принятия банками решения адаптирована к рыночной ситуации, благодаря чему большинство ведущих операторов готовы применять индивидуальный подход к рассмотрению заявок своих клиентов.

— Как повлияет на рынок жилищного кредитования принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах»?

— Несомненно, этот закон является важным шагом на пути развития массовой системы ипотечного кредитования. Одна из проблем, с которыми сталкиваются банки при принятии решения о запуске собственной ипотечной программы, — это финансирование активных ипотечных операций. Для этого используются различные источники, но рано или поздно, даже если изначально формирование кредитного портфеля осуществлялось за счет собственных средств, банки начинают комбинировать несколько источников. Очевидно, что появление нового инструмента финансирования позитивно скажется на развитии системы в целом и перспективах появления новых операторов рынка в частности.

— Какие еще законодательные меры нужны для эффективного развития ипотеки в России?

— В Госдуме находятся на рассмотрении поправки (некоторые из них уже прошли первое и второе чтения), направленные на ликвидацию недоработок и противоречий действующего законодательства, которые существенно повышают правовые риски и не позволяют развиваться ипотечному кредитованию в нашей стране более быстрыми темпами.

Речь идет прежде всего о противоречиях между Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским процессуальным кодексом; об отсутствии законов, защищающих интересы граждан — добросовестных приобретателей; а также о том, что пока не существует эффективной судебной системы. В конечном счете все это отражается на доступности ипотечных кредитов для населения.

25 сентября 2004 года вступили в силу поправки к Закону РФ «О государственной пошлине», существенно снижающие расходы заемщика при заключении ипотечной сделки. В ближайшее время мы ожидаем принятия и других законопроектов, устраняющих перечисленные противоречия.

— Какие действия предпринимает Внешторгбанк для развития ипотеки?

— Создание и развитие массовой системы ипотечного кредитования является одной из наших стратегических целей. В то же время Внешторгбанк ставит перед собой задачу не только организации эффективной системы коммерческого кредитования, но и решения социальных проблем, направленных на создание системы доступного жилья в России. Стратегия развития банка предполагает занятие лидирующей позиции на рынке ипотечного кредитования, разработку и реализацию специализированных программ для незащищенных слоев населения, а также становление в качестве одного из основных операторов ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья.
Сейчас банк предлагает своим потенциальным клиентам наиболее востребованные ипотечные программы: «Базовый» (кредитование приобретения квартир на вторичном рынке) и «Инвестиционный» (заем на покупку жилплощади в строящихся домах).

Обе они характеризуются одними из лучших на рынке параметрами: кредиты предоставляются на срок до 20 лет, фиксированная процентная ставка составляет от 10,5% годовых в долларах США и 15% годовых в рублях, размер займа может составить до 85% стоимости приобретаемой недвижимости. При принятии решения о предоставлении кредита мы учитываем совокупный доход семьи, рассматривая заработную плату на основном месте работы и по совместительству, а также дивиденды, страховые выплаты и иные доходы.

Потенциальный клиент может обратиться за получением кредита в любой из 28 офисов, расположенных в Москве или Московской области, а также в любой из 67 региональных подразделений банка.

Дата публикации: 10:22 14 октября 2004

Источник: bpn.ru