Панельные дома Москвы и Подмосковья - зло или панацея?

Панельные дома приобретают статус государственного заказа. В ближайшую пятилетку они станут для властей панацеей от такой напасти, как обеспечение граждан доступным жильем. Правда, термин "доступное" в данном случае значит лишь то, что есть намного дороже.

В пользу бедных

Панельное жилье, по сути, предназначено не для всей жизни, а исключительно для той ее трети, которую мы, согласно статистике, проводим в постели. То есть для сна. Недаром места скопления панельной застройки получили название "спальные районы".

Сегодня, глядя на ситуацию на рынке, можно предположить, что спать граждане стали меньше. На московском рынке новостроек на долю "панели" приходится всего 40% от объема строительства, остальные 60% отданы "монолиту". Что характерно, еще четыре года назад соотношение было обратным, в 2002-2003 годах оно сравнялось, сейчас же "панель" сдает позиции.

Олег Репченко, директор портала "Индикаторы рынка недвижимости": "Приведенные цифры говорят не о снижении объемов строительства панельного жилья, масштабы остались те же, если не больше. Просто на рынок оно не попадает - львиная доля "панели" идет под социальные нужды".

Точные размеры этих самых нужд неизвестны: сейчас одна социальная программа накладывается на другую. Вот, к примеру, недавно руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что в Москве в ближайшее время будет построено 200 тыс. кв. м жилья под социальную ипотеку. Правда, не уточнил ни место строительства, ни особенности этого самого жилья. Но можно не сомневаться - оно будет панельным.

В принципе, панельные квадратные метры для решения проблемы строительства доступного жилья, поставленной сгоряча нашим правительством, - вариант просто идеальный. Себестоимость монолитного строительства - даже при попытках сократить издержки - на 20% выше, чем "панели". Добавим сюда скорость производства: на 17-этажный монолитно-кирпичный дом у строителей уходит год минимум (и это еще в лучшем случае, если не возникают задержки с поступлением инвестиций). "Панель" же аналогичной этажности возводится за 3-5 месяцев: сложил плиты, как кубики "ЛЕГО", - и заселяй туда всех нуждающихся.

Вот только незадача: панельное жилье изначально было заточено под массовую застройку, а в Москве больших площадок практически не осталось. Митино, Жулебино, Марьино уже застроены под завязку. В ресурсе у столичных ДСК остались Кожухово, Люблино, Бутово. Вот, пожалуй, и все.

Позади - Москва

Целиком во власти "панели" находится Подмосковье. Для столичных домостроительных комбинатов, страдающих болезнью перепроизводства ("панели" делаем усердно, а строить их негде), областные площадки - просто спасение. Мытьем да катаньем, преодолевая сопротивление подмосковных чиновников и местных строителей, москвичи проникают в заповедные земли. Помимо традиционного российского средства - "борзых щенков" - в дело идет еще один аргумент - это, как бы пафосно ни звучало, опыт москвичей по реализации масштабных строек.

Вот только несколько наиболее громких примеров столичных панелестроителей. В жилом комплексе "Кутузовский" (поселок Трехгорка близ Одинцово) будет построено 200 тыс. кв. м жилья. Площадь тамошних квартир - от 42 до 107 кв. м, цена - от $880 за "квадрат".

В жилом комплексе "Красногорье" панельного жилья запланировано и того больше. Общая площадь проекта составит 1,5 млн. кв. м. Размах стройки не случаен: к 2008-2009 годам в Красногорске планируется открыть крупнейший в стране горно-лыжный центр с круглогодичным снеговым покрытием. Два из пятнадцати корпусов комплекса - индивидуальные проекты, остальные - "панели" серии ИП-46С, в которых имеются только ??1- и 2-комнатные квартиры площадью 43 кв. м и 62 кв. м, и дома серии И-155 с полным комплектом квартир. Стоимость квадратного метра в "Красногорье" - от $990.

В районе Новокуркино (Химки) размеры панельного новостроя ненамного ниже. Общая предполагаемая проектная площадь возводимого жилья составит не менее 900 тыс. кв. м.

Архитектурный облик Новокуркино будут определять дома, построенные по индивидуальным проектам, а также панельные дома серии "КОПЭ-Парус". Цена - от $850 за "квадрат".

Почувствуйте разницу

Монолитные дома не захватили бы большую часть рынка новостроек, если бы не сократилась разница в цене на "панельный" и "монолитный" квадратный метр.

Закономерность в данном вопросе наблюдается следующая: чем место строительства (то есть проживания) дешевле, тем разница в цене на типы жилья меньше. В Подмосковье эта разница совсем незначительная - от $10 до $50 за квадратный метр. В столичных спальных районах дельта составляет в среднем $70.

Возьмем, к примеру, две окраинные новостройки: дом серии П-46М в Северном Тушино и монолитно-кирпичный дом там же. Так вот, "квадрат" в тамошних двухкомнатных квартирах стоит $1280 и $1335 соответственно. Дело в том, что на окраинах столицы и за ее пределами начали строить, говоря языком неофициальным, малогабаритный "монолит". Квартиры площадью в 100 кв. м здешние покупатели просто не потянут. Поэтому строители стараются сокращать разрыв в габаритах между панельным и монолитным жильем. Сегодня площадь "двушки", например, в доме серии "Парус" составляет 62 кв. м, а в двухкомнатной в доме по индивидуальному проекту, скажем, от "Главмосстроя" (он одним из первых начал работать с малогабаритным "монолитом") - от 70 кв. м. В пересчете на стоимость "квадратов" разница получается не такой уж накладной.

Переберемся теперь в район поприличнее. В Западном административном округе разница на соседние "панель" и "монолит" составляет уже $500 и выше. Пример - дом серии И-155 на проспекте Вернадского ($1,5 тыс.) и жилой комплекс "Олимп" в Олимпийской деревне ($2,1 тыс.). Подобный разрыв объясняется тем, что для покупателей, ищущих себе жилье в престижных округах, цена не является единственным критерием покупки. Таким гражданам - а речь, судя по всему, идет о пресловутом среднем классе - важно и качество дома (а молва гласит, что "монолит" - лучше), и всяческая инфраструктура. Да и деньги у людей не последние. На этом можно и сыграть.

Живее всех живых

Панельное домостроение, скорее всего, всех нас переживет: об этом говорит тот факт, что домостроительные комбинаты окончательно переводить свое производство на "монолитные" рельсы не планируют. Напротив, они всячески модифицируют, улучшают старую добрую "панель".

Новые серии типовых домов появляются практически с той же частотой, что и новые коллекции одежды от ведущих кутюрье. Причем, продолжая аналогию, можно отметить общие для всех серий модные тенденции. Так, для домов новых серий в обязательном порядке предусмотрен умывальник в туалете, гостевой санузел в 3- и 4-комнатных квартирах, застекленная лоджия и пр.

А теперь, как говорят в модных журналах, рассмотрим подробнее самые горячие новинки от наших "панельных кутюрье". ДСК-1, к примеру, выводит на суд взыскательной публики серию ТМ-25. Правда, пока в единственном, пробном экземпляре (то есть "кутюр", как ни крути). Первый дом строится в Медведково. Он состоит из пяти секций: четыре - это привычная и горячо любимая народом П-44Т, а одна секция - серия-новинка -25-этажный дом. -- Что касается отличий, то здесь ситуация опять-таки как на модном подиуме - найти принципиальную разницу довольно сложно. По словам представителей компании, квартиры в домах серии ТМ-25 имеют довольно большую площадь. "Трешки" достигают 134 кв. м. То есть в то время, когда "монолитные" строители сокращают размеры квартир в своих домах, домостроительные комбинаты идут в обратном направлении. Вот такая тенденция. Цена квадратного метра в ТМ-25 не определена.

У ДСК-1 заготовлен и сюрприз для народа - серия БМС (башня монолитно-сборная). Проект, о котором начали говорить еще в прошлом году, наконец-то начал реализовываться. Первую башню построят на Борисовских прудах, затем в Свиблово и Солнцево. У домов будет рекордная высота - 30-35 этажей (это при том, что практики строить "панель" выше 25 этажей у нас нет). Кроме того, у квартир в БМС будут трехметровые потолки и, по словам создателей серии, гибкая планировка. На первых этажах таких домов планируется разместить нежилые помещения и места для парковки автомобилей жильцов.

У "Главмосстроя" кипит работа над новой жилой серией "Главмосстрой-3". Ее особенность заключается в том, чтобы более гибко компоновать элементы жилых домов, включая лестничные пролеты, лифтовые узлы, квартиры и даже отдельные составляющие стен и инженерных систем. Пока ни одного дома этой серии не построено, но есть предположение, что пилотным проектом станет дом на Беловежской улице (Западный округ).

ДСК-3 модернизировал свою серию П3М, создав П3М-7/23. Первый панельный дом новой серии строится в микрорайоне Кутузовский в Одинцовском районе. Одна из его секций уже сдана Госкомиссии, следующая будет готова в декабре. Позже еще один дом возведут в районе Фили.

В модернизированных квартирах площадь на 15% больше, чем в П3М. "Однушка" при общей площади в 44,24 кв. м имеет жилую часть в 20,22 кв. м, а кухня насчитывает 10,12 кв. м, и при квартире обязательно есть лоджия. Тогда как в старой серии общая площадь однокомнатных квартир составляет 35,6 "квадратов", из которых на кухню приходится 14,3. Наружные трехслойные стеновые новинки толщиной 32,5 см не пропускают влагу и сохраняют тепло в помещениях. Так что проектировщики обещают избавить новоселов от проблем энергосбережения, не дающих покоя жильцам обычных "панелек". Цены на квартиры в доме новой серии таковы: 1-комнатная - $51-53 тыс., 3-комнатная - от $65 тыс.

Помимо новых серий рынок довольно трепетно относится к старым образцам. Недавно Москомархитектура добилась (пока только на бумаге) сохранения старых П46М и КОПЭ-2000. Правда, в современной интерпретации: появится новый тип лестничной клетки, удовлетворяющий противопожарным требованиям, более эстетичные варианты фасадов, первые этажи с квартирами для инвалидов-колясочников. Власти при этом преследуют исключительно социальные цели. Старые варианты хороши тем, что имеют "однушки" и "двушки" с минимальными площадями. В общем, если уж раздавать жилье народу, то лучше отделаться малой кровью.

Дата публикации: 12:11 19 октября 2004

Источник: bpn.ru