Когда жилищный кредит станет доступным обычным гражданам или что мешает ипотеке

Рынок ипотечного кредитования растет очень быстрыми темпами. Но пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Развитие ипотеки сдерживают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства. Пока эти проблемы не будут решены, массовой ипотека не станет.

В середине октября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Городской ипотечный банк подписали меморандум, который, в частности, предусматривает разработку рублевого ипотечного кредита с плавающей ставкой. То есть ставка по ипотечному кредиту больше не будет неизменной все 15 или 25 лет действия договора, она будет расти (что маловероятно) или падать в зависимости от ситуации на рынке. Такой продукт, распространяемый с помощью государственного агентства, может сдвинуть с мертвой точки ситуацию с ипотекой в стране. Ведь несмотря на быстрые темпы роста рынка ипотеки, доля приобретаемой недвижимости за счет заемных средств остается все еще мизерной - около 3%. И во многом потому, что в нашей стране люди пока еще боятся вешать себе на шею такой хомут на долгие 10-20 лет.

Риск "недостроя"

Сейчас на рынке ипотечного кредитования широко представлены только два продукта - кредиты на покупку жилья на первичном и вторичном рынке на 10-27 лет стоимостью 10-16% в валюте и 15-18% в рублях. Причем если покупка в кредит готового жилья предлагается по всей России, то приобретение строящегося - только в Москве и области, иногда в Петербурге. В следующем году многие банки планируют распространить ипотеку строящегося жилья на регионы. Ряд банков предлагают специальные программы "переселения" и кредиты на строительство или покупку загородной недвижимости (коттеджи, таун-хаусы). Последние, по мнению банкиров, очень перспективны, поскольку это довольно емкий сегмент рынка недвижимости, переживающий в настоящее время стремительный рост. Но пока развитие "загородной" ипотеки сдерживают сложности с оформлением в залог земельного участка. По мнению банкиров, наиболее полно на рынке представлена ипотека готового жилья. "Это связано с тем, что для большинства населения актуален вопрос вселения в собственную квартиру сразу же после ее приобретения, считает Анна Иванова, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка. - На первичном же рынке жилья необходимо ждать 1-1.5 года до сдачи дома и оформления квартиры в собственность. Банки также предпочитают работать с вторичным рынком, что объясняется меньшим риском для кредитной организации - при оформлении займа сразу же существует возможность надлежащим образом оформить обременение на реальный предмет залога и снимается риск "недостроя" дома". Но наиболее активно в этом году развивается ипотека строящегося жилья. Причина банальна - цены. "При всех рисках, присущих этому продукту, он интересен как для клиентов, так и для банков, - говорит Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка. - Клиентов привлекает в первую очередь ценовой фактор: цена на строящееся жилье на 20-30% ниже, чем на готовое. Банки, как правило, устанавливают по кредитам на период до окончания строительства более высокую процентную ставку".

Заоблачные цены

В Москве и Петербурге люди на покупку недвижимости в среднем берут 40-60 тыс. долларов (в регионах - $10-20 тыс.) на максимально возможный срок - в среднем 10-15 лет. Потянуть такой кредит могут немногие. По практике Внешторгбанка сейчас ипотечным кредитом могут воспользоваться семьи, имеющие совокупный доход от 20 тыс. рублей и выше. "Величина ежемесячного дохода семьи должна быть соизмерима с ценой 1 кв. метра приобретаемой квартиры и выше", - считает Янис Канестри, директор центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК" (группа Росбанк). "Если ваш подтвержденный доход 634 доллара в месяц, то вы уже можете взять в кредит 25000 долларов на 10 лет под 9% годовых, - приводит пример Алексей Аксенов, начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка. - При этом в счет погашения кредита и процентов по нему вы будете платить банку 317 долларов в месяц". И доступнее ипотечные кредиты в ближайшее время не станут. "Для того чтобы ипотека стала массовым продуктом, расходы по кредиту необходимо значительно уменьшить, - считает Анна Иванова. - Так, при ставке по рублевым займам 10-12% годовых, объем ипотечного кредитования мог бы вырасти в 2-3 раза". И в банке Сосьете Женераль Восток полагают, что ставки по ипотечным кредитам в России высоки. Расходы заемщика увеличиваются за счет необходимости страхования, включая страхование титула (право на распоряжение собственностью), и, соответственно, необходимости оплаты нотариальных услуг. В итоге сегодня на совокупные косвенные издержки клиента приходится 5% от суммы кредита.

Когда кредит станет доступным

В результате конкуренции между банками сейчас ставки по ипотечным кредитам несколько снизились. Банкиры надеются, что с принятием законов из блока "Доступное жилье" ставки снизятся еще (во многом именно за счет снижения косвенных расходов и рисков банка). Но на 1-1.5%, не больше. "На наш взгляд, к сегодняшнему дню процентные ставки по кредитам достигли своих минимальных уровней, они отражают реальный баланс уровня рисков по данному виду кредитных операций банков и существующего спроса на рынке ипотечного кредитования, - считает Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка. - Таким образом, банки будут бороться за заемщиков не путем снижения ставок, а путем улучшения качества обслуживания, внедрения новых технологий, позволяющих оформлять кредиты в более короткие сроки, а также путем расширения и модернизации продуктового ряда". Дальнейшее снижение ставок невозможно, пока в распоряжении наших банков нет дешевых, "длинных" ресурсов. "Основным сдерживающим фактором массового распространения ипотеки является структура банковской ресурсной базы в России, характеризующейся высокой стоимостью и носящей краткосрочный характер, что не позволяет сделать ипотеку общедоступной, - считает Мария Горсюкова, начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы. - Возможным инструментом решения этих проблем может стать создание эффективно действующего рынка ипотечных ценных бумаг". Снижению ставок может поспособствовать и организация кредитных бюро, позволяющих банкам получать информацию о кредитной дисциплине потенциальных заемщиков и таким образом снижать возможные риски. Но даже значительное снижение ставок не гарантирует ипотеке массовости. По мнению банкиров, проблема развития ипотеки кроется не в условиях банков по ипотечным кредитам, а в низких доходах населения. Также сдерживают ипотеку высокие цены на жилье, прежде всего в Москве и Петербурге, и низкие объемы жилищного строительства в целом по России. "Для дальнейшего активного развития рынка ипотечного кредитования необходимо решение проблем, которые стоят в масштабе всей страны, - говорит Анатолий Печатников. - Прежде всего, это решение проблемы "прозрачности" и уровня дохода населения страны. Очевидно, что при доходе 200-300 долларов в месяц заемщик не сможет погашать кредит в размере 50 000 долларов, независимо от того, будет ставка по кредиту составлять 5 или 10% годовых".

Банковские программы ипотечного кредитования

Банк	Вид кредита	Сумма кредита, $	Срок кредита, лет	Ставка по кредиту	Первоначальный взнос, % от стоимости квартиры
Абсолют Банк	на покупку квартиры	10 000-300 000	до 10	от 12%	20%
на покупку квартиры на стадии незавершенного строительства	10 000-300 000	до 10	от 16%	20%
Банк Москвы	Ипотека	от 10 000	3-10	11-15%	от 30%
Банк Сосьете Женераль Восток	Ипотечный кредит	от 25 000	1-10	10-11%	30%
Внешторгбанк	Базовый	10 000-500 000	10, 15, 20 лет	10,5 - 11,5% ($), 15% (руб.)	от 15%
Инвестиционный	10 000-500 000	10, 15, 20 лет	10,5 - 13,5% ($), 15-17% (руб.)	от 15%
DeltaCredit	ДельтаСтандарт	до 300 000	10	от 10,5%	от 25%
ДельтаВариант	до 300 000	15	от 9%+Libor	от 25%
МДМ-банк	Базовая программа	от 15 000	3, 5, 10	11-15% ($), 15-18% (руб.)	от 20%
Инвестиционная программа	от 15 000	3, 5, 10	18%	от 30%
Международный московский банк	Ипотека на вторичном рынке	25 000-400 000	до 15	10,5-15% ($)	от 30%
"Ипотека по цене автокредита"	25 000-100 000	до 10	9-9,5% ($)	от 30%
Первое О.В.К.	"О.В.К.-Базовый"	17 000-500 000	до 10	10% ($)	15%
"О.В.К.-Инвест"	20 000-500 000	до 10	10-15%	15%
Русский банкирский дом	Приобретение недвижимости и улучшение жилищных условий	от 10 000	1-27	15%	от 30%

Дата публикации: 09:41 20 октября 2004

Источник: bpn.ru