ЖНК начали жить по закону

Несмотря на декларируемую доступность жилья, увы, пока далеко не каждый россиянин в состоянии легко выложить крупную сумму, достаточную для покупки недвижимости. Тут на арену выходят различные кредитные схемы покупки, а именно: ипотечная (когда деньги берутся у банка) и накопительная (когда деньги берутся у товарищей по кооперативу). В чем же разница и что общего между ипотекой и кооперативом?

От сумы не уйдешь

Общее, пожалуй, в том, что какую бы схему вы ни выбрали, нужно твердо помнить, что расплачиваться все равно придется. Что такое ипотека, знает каждый, кто хоть немного задумывался о приобретении жилья. И, в первую очередь, тут необходимо соответствовать требованиям банка, быть оперативным в поиске жилья и иметь первоначальные накопления (сейчас некоторые банки отказываются от обязательного первоначального взноса, но это пока скорее исключение, чем практика), да и процент, который придется выплачивать по кредиту, довольно высок.

Для тех же, кто не торопится и не имеет возможности сразу заплатить первоначальный взнос, придуман накопительный вариант: с этой целью существуют жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). Такая схема предполагает, что сначала в течение двух или более лет происходит процесс накопления (до 30% стоимости квартиры), а остальную часть за вас вносит кооператив за счет паев других вкладчиков. Система эта не нова - в прошлом веке кооперативных домов было довольно много, однако с 1 апреля 2005 года, когда в действие вступил Федеральный закон РФ ФЗ от 30 декабря 2004 года №215 "О жилищных накопительных кооперативах", игра происходит по новым правилам, которые, вступая в кооператив, необходимо знать.

Опасная мимикрия

В первую очередь следует знать, что под действия 215-го закона, защищающего интересы вкладчиков на государственном уровне, попадают только ЖНК, если же в документах значится другая аббревиатура - ЖК, ЖСК, ПИК (потребительский ипотечный кооператив), то нужно быть особенно внимательным. Легитимными по новому закону являются только ЖНК. До начала 2005 года их деятельность регламентировалась Гражданским кодексом и фактически не контролировалась государством.

До 1 апреля 2006 года, кооперативы должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, либо прекратить привлечение денег населения.

Ряд кооперативов приняли решение перерегистрироваться, но не в ЖНК, а в потребительские ипотечные кооперативы. Это стало своеобразным ответом части участников рынка на принятый Закон о жилищно-накопительных кооперативах.

В законе зафиксировано положение, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. Потребительские ипотечные кооперативы же сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог - ипотеку. Однако о том, можно ли признать это достаточным основанием, чтобы исключить потребительские ипотечные кооперативы из сферы действия Закона о ЖНК, сейчас спорят юристы.

Есть два варианта решения этой проблемы: либо все кооперативы, которые работают на рынке по накопительным схемам, будут, в конечном итоге, называться жилищно-накопительными кооперативами и подчиняться Закону о ЖНК, либо деятельность Потребительских ипотечных кооперативов будет регулироваться специальным Федеральным законом. Правда, тут стоит подчеркнуть, что положения этого пока еще несуществующего закона в отношении привлечения средств граждан должны в полной мере соответствовать, уже принятому Закону о ЖНК. Только так можно будет в полной мере обеспечить защиту прав и законных интересов пайщиков кооперативов.

Контроль и учет

Контроль за деятельностью ЖНК Постановлением Правительства РФ от 20 марта 2006 г. №148 возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). Данная служба своим приказом присваивает регистрационные номера записям о жилищных накопительных кооперативах и включает сведения о них в соответствующий реестр. В настоящее время в реестр жилищных накопительных кооперативов внесен 91 такой кооператив по всей стране. Из этого реестра можно почерпнуть сведения о том, является ли компания, позиционирующая себя как ЖНК, таковой. Для этого в соответствии с законом нужно подать в ФСФР России запрос, и в течение 10 рабочих дней ответ должен быть получен.

Финансовая устойчивость ЖНК должна проверяться ежеквартально. Это положение закреплено приказом ФСФР, который должен вступить в силу с 7 августа 2006 года. Приказ утверждает порядок представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости.

Опять пятый пункт

Если с проверками и отчетностью у ЖНК уже все хорошо, то сам порядок работы пока вызывает нарекания. Например, по пятому пункту нового закона в ЖНК срок накопительного периода для пайщиков должен составлять не менее двух лет. Это означает, что человек, даже имея деньги, не может внести 50% от стоимости квартиры сразу, а вынужден растягивать выплаты на два года. Для кого-то это удобно, а для кого-то - нет. Поэтому кооперативы предлагают сократить этот период для тех людей, которые имеют возможность внести сразу 50% стоимости квартиры.

Кроме того, ЖНК хотят отвоевать себе право на больший объем инвестиций в долевое строительство. В настоящее время кооперативы имеют право вкладывать в новостройки не более 20% средств пайщиков. С одной стороны, это сделано с целью защиты средств граждан в условиях нестабильности первичного рынка жилья. А с другой, - это серьезное ограничение: большинство участников кооперативов хотели бы приобрести квартиры именно в новостройках, где цены ощутимо ниже, чем на вторичном рынке. Одна из готовящихся поправок в Закон "Об участии в долевом строительстве" предлагает дать застройщикам возможность привлекать средства через жилищно-накопительные кооперативы. Нарекания вызывают и нечетко прописанные механизмы выхода пайщиков из ЖНК, и процедура определения реальной стоимости пая на момент выхода.

Конечно, хотелось бы, чтобы все механизмы покупки жилья были абсолютно прозрачными, понятными для граждан, вкладывающих немалые деньги. Однако, пока банковская ипотека недоступна части населения, кооперативы являются реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Надо только внимательно читать уставные документы и иметь дело со структурами, защищенными законодательно.

Дата публикации: 10:50 01 июня 2006

Источник: bpn.ru