Ипотека-2006: объемы растут, количество падает

Общий объем выданных в России ипотечных кредитов в 2005 году составил порядка $1,8–2 млрд. При этом объем российского рынка розничного кредитования в том же году достиг $41 млрд. Нетрудно подсчитать, что на ипотеку приходится менее 5%.

Помимо того что объем рынка ипотечного кредитования в России невелик, он отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% кредитов.

Представление о масштабах российской ипотеки наглядно дают следующие показатели: в ВВП США доля ипотеки в прошлом году составляла 53%, в ВВП стран ЕС — 38%; в России же сложилась совершенно уникальная ситуация: при том, что у нас приватизировано около 68% жилья, доля ипотеки в ВВП составляет лишь 0,1–0,2%.

По прогнозам Минэкономразвития, к 2010 году объем выдаваемых ипотечных кредитов достигнет 415 млрд руб. В министерстве считают, что реализация намеченных мероприятий позволит увеличить объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году до 108 млрд руб., в 2007 году — до 151 млрд, в 2008 году — до 212 млрд, в 2009 году — до 296 млрд руб.

Количество выдаваемых жилищных займов к 2010 году ожидается на уровне не менее 1 млн в год. При этом потенциальный спрос на ипотечные продукты в России оценивается, по разным данным, от $20 млрд до $50 млрд.

С этих позиций говорить о серьезном влиянии ипотеки на рыночную ситуацию в целом и на динамику стоимости жилья в частности пока не целесообразно. Даже в самых радужных прогнозах специалисты отмечают, что к 2008 году доля семей, способных взять ипотечный кредит на покупку квартиры, составит лишь 13%.

Неумеренно принимаемые меры

Безусловно, для рынка наиболее важно влияние таких факторов, как, например, набивший оскомину недостаток предложения квартир. К сожалению, сейчас имеет место явный перекос в сторону мер, направленных не на увеличение предложения жилья, а на повышение платежеспособного спроса на него. Речь идет о государственной финансовой поддержке ипотеки и модификации законодательства, которое стало гораздо более благоприятным для развития ипотечного кредитования. При этом на второй план отодвигается тот факт, что рост стоимости квартир способен существенно подорвать перспективы ипотеки в России.

Бурный рост объемов ипотеки в последние годы никого не должен вводить в заблуждение: так всегда происходит, когда что-либо начинает развиваться «с нуля». Ипотека в России фактически стартовала только в 2005 году, то есть после принятия в конце 2004 года необходимых изменений в действующее законодательство. Ипотека в России обладает большим потенциалом, но пока развивается слабо.

Тормоза для ипотеки

Премьер-министр Михаил Фрадков утверждает, что ипотека могла бы решить жилищную проблему и концепция действий в этом направлении уже есть, но «на практике мы продвигаемся медленно». По мнению премьер-министра, большую роль в этом играют отсутствие опыта, а также боязнь рисков, связанных с ипотечным кредитованием. На самом деле это лишь немногие из факторов, тормозящих развитие ипотеки в России.

Подобные темпы развития рынка ипотеки в России объясняются не отсутствием опыта, а прежде всего относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценные группы: «богатых», то есть тех, кто в состоянии купить себе жилье и без всякой ипотеки, и «бедных», то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос. И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных заемщиков.

Результат такого разделения налицо: по различным экспертным оценкам, в нашей стране в настоящее время по ипотечным схемам приобретается лишь от 1,5 до 3,5% жилья. И это несмотря на то, что ипотекой в России в том или ином виде занимаются более 200 банков и каждый год на рынок выходят все новые и новые участники.

Другим важным фактором, влияющим на недостаточное развитие ипотечного кредитования в России, является отсутствие рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, невзирая на то, что действует Федеральный закон от 1 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах», такие ценные бумаги фактические не выпускаются и особого воздействия на рынок не оказывают.

Замедляет развитие ипотеки в России также отсутствие единого кадастра объектов недвижимости. Для того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку надо четко понимать, сколько он должен платить и за что. В странах с развитой экономикой кадастры помогают государству и его гражданам в данном вопросе. В России кадастр развит крайне слабо — быстро получить достоверную информацию о том или ином объекте недвижимости практически невозможно.

Фактор на факторе

Среди явлений, препятствующих развитию ипотеки в России, выделяются также проблемы с «длинными» деньгами, несовершенство Жилищного кодекса, условия, на которых сегодня выдаются ипотечные кредиты, и многие другие. Очевидно, что к развитию массовой ипотеки могло бы привести снижение процентных ставок. Однако конъюнктура рынка, в частности высокий уровень инфляции, не позволяет банкам это сделать. Да они, собственно, и не особенно к этому стремятся.

Важнейшим тормозящим фактором является рост стоимости жилья. В частности, за 2005 год недвижимость в Москве подорожала на 20–30% (в зависимости от типа жилья), а год нынешний демонстрирует еще большие темпы роста цен и обещает побить рекорд предыдущего периода. Одной из основных причин этого явления принято считать Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве», который усложнил процесс привлечения компаниями-застройщиками средств покупателей недвижимости в строящихся объектах и тем самым резко сократил объем строящегося жилья.

Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— На мой взгляд, те показатели объемов ипотечного кредитования, которые российские чиновники прогнозируют к 2010 году, пока далеки от реальности. Причина заключается в сегодняшнем состоянии рынка.

В настоящее время сегмент ипотечного кредитования очень активно развивается: увеличивается количество банков, которые выдают жилищные кредиты (за последние несколько лет их число выросло в четыре–пять раз), и повышается спрос на ипотеку благодаря рекламной политике банков и государственной образовательной программе. Несмотря на это, число квартир, приобретенных с использованием кредитов, составляет незначительную долю в общем объеме сделок. В среднем это порядка пяти сделок в день для каждого банка, и радикально увеличить этот показатель невозможно — налицо дефицит предложения на рынке недвижимости.

Кроме того, проблема заключается еще и в том, что в области ипотеки работает не так уж много профессионалов, которые владеют информацией не только об объектах недвижимости, но и об ипотечных программах. В результате качество услуг, которые получает клиент, оказывается недостаточно высоким, и это мешает потенциальному заемщику воспользоваться кредитом.

Дата публикации: 13:45 19 июня 2006

Источник: bpn.ru