Что происходит с ценами на рынке жилья Москвы?

Об общих тенденциях и динамике изменения стоимости квартир рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Стратегический Союз Риелторов» Александр Евгеньевич Моторин.

— Александр Евгеньевич, каковы тенденции изменения цен на рынке жилой недвижимости?

— На сегодняшний день происходит снижение цен на всех сегментах рынка: на новостройки, вторичное жилье и на объекты коммерческой недвижимости. Для многих ситуация непривычная, ведь с начала 2000 года их стоимость быстро и безостановочно росла. Причин снижения цен много, одна из них — покупка значительного количества квартир в инвестиционных целях, особенно в элитных новостройках. Сейчас многие из этих жилых комплексов построены, владельцы жилья в нем не живут, а выставили его на продажу на вторичном рынке. Это в совокупности с летним банковским кризисом и привело к началу процесса снижения стоимости недвижимости.

Не оправдались прогнозы на осенний рост цен. Квартир, выставленных на продажу, стало больше, чем платежеспособных покупателей. А к жилью, не проданному летом, добавилось то, реализацию которого откладывали до осени. Конечно, желающих улучшить жилищные условия всегда достаточно, но далеко не все они имеют необходимые средства. В итоге стоимость продолжает снижаться из-за притока на рынок большого количества квартир.

— Как данная ситуация отражается на поведении участников рынка — продавцов, покупателей и риелторов?

— Продавцу стало заметно сложнее найти покупателя, существенно увеличились сроки продажи жилья. Даже в период бурного роста цен продажа занимала не одну неделю, а сейчас, если собственник хочет продать или обменять квартиру, ему приходится рассчитывать на два-три месяца и более.

Зато тем, кто хочет приобрести недвижимость, ныне предоставлен широкий выбор: на одного покупателя приходятся несколько продавцов, которые к тому же согласны на значительные уступки в цене. Значительная часть покупателей заняла выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее снижение. Приобретение жилья в спекулятивных целях в настоящее время прежнего инвестиционного интереса не представляет. Квартиры в данный момент покупают только для собственных нужд. Но в долгосрочном плане, на 10–20 лет, недвижимость, безусловно, — отличное вложение средств.

Совсем недавно на фоне повышения стоимости многие продавцы свободных квартир самостоятельно могли быстро найти покупателя, а риелторы были готовы бесплатно оказывать им сопутствующие услуги по юридическому сопровождению сделки только за право купить жилье для своего клиента. Ныне ситуация изменилась, многие клиенты, заключившие с нами договор осенью, летом уже пытались сами продать квартиру, но так и не смогли найти покупателя.

— Намного ли снизились цены и можно ли переждать затишье, отложив продажу?

— Конечно, если человеку не нужно менять или продавать квартиру, то ему вообще все равно, растут цены или падают. Мои рекомендации адресованы тем, кому по какой-то причине нужно реализовать недвижимость именно сейчас. Нет смысла выжидать очередного витка роста цен — в ближайшем будущем его не будет. В случае обмена ждать увеличения стоимости бессмысленно: дешевеет и ваше жилье, и альтернативное. Для того чтобы продать квартиру сейчас, достаточно ненамного снизить цену по сравнению с майскими показателями — на 5–9 тыс. долл. Но если спад продолжится, то те продавцы, которые сегодня не решаются на снижение, будут вынуждены уступать гораздо больше — 15–20 тыс. долл.

— Как влияет понижение цен на обмены?

— Когда рынок стабилен и стоимость недвижимости падает, возможность произвести обмен, и особенно разъезд, становится гораздо реальней. Причина в том, что сейчас на рынке выставлено большое количество квартир, в том числе юридически свободных, — есть из чего выбирать.

— Когда цены росли, обмены и разъезды проходили труднее?

— Не то слово. Весь комплекс работ при разъездах иногда приходилось проводить по два-три раза. Ведь технология разъезда такова: сначала надо найти покупателя на коммуналку и получить от него предоплату на месяц-полтора. Пока риелторы подбирали альтернативные варианты для жильцов, цены на них успевали вырасти, разъезд становился невозможен. Приходилось повышать цену и искать другого покупателя. В итоге страдали и покупатели, и риелторы, и жильцы коммуналки. Сейчас на стабильном рынке можно подобрать альтернативное жилье и быть уверенным в том, что продавец не повысит цену в последний момент, как часто бывало раньше.

— Каков, с вашей точки зрения, прогноз рынка — краткосрочный и на перспективу?

— В отсутствие потрясений наиболее вероятен умеренно оптимистичный прогноз стабильного рынка — оживление активности в период с сентября по декабрь, а также с февраля по июнь. Возможно, в это время будет происходить незначительный (по сравнению с последними годами) рост цен. Соответственно, в период новогодних праздников и летних отпусков активность и (вследствие этого) общий уровень цен несколько снизятся. Точно никто не может предсказать поведение рынка в случае потрясений, но в 1998 году обвала не случилось. Цены снижались заметно, но плавно. И только к концу 1999 года упали существенно. Но сегодня докризисный уровень цен давно и намного превышен.

В долгосрочной перспективе (10–15 лет) вне зависимости от кризисов стоимость жилья объективно будет расти: участков под застройку в Москве становится все меньше. По этой же причине начнет активно развиваться и дорожать ближнее Подмосковье. Тем более мировые цены на нефть высоки, как никогда, а ведь именно они определяют благополучие российской экономики, в том числе и цены на московскую недвижимость. Варьироваться могут только темпы их роста, временами возможны и снижения, как это происходит сейчас.

Дата публикации: 15:04 27 октября 2004

Источник: bpn.ru