2007 год станет знаковым для рынка ипотечных ценных бумаг

По объему выданных кредитов Городской ипотечный банк стабильно входит в число лидеров российского рынка. С начала работы в сфере жилищного кредитования он заключил ипотечных сделок в общей сложности на $140 млн. Показательным является и тот факт, что банк существует всего два года и является одним из самых молодых игроков рынка.

Нынешние успехи и планы, связанные с выпуском новых кредитных продуктов, а также перспективы российской ипотеки стали основными темами беседы с президентом Городского ипотечного банка Николаем Шитовым.

— Николай Вячеславович, в апреле Городской ипотечный банк стал лауреатом премии «Финансовая элита России-2006» в номинации «Самый динамичный ипотечный банк года». Чем он заслужил эту премию?

— По данным московской регистрационной палаты, за первые четыре месяца этого года мы вошли в тройку банков — лидеров по количеству сделок. В этой тройке Городской ипотечный банк — самый молодой. ДельтаКредит банк существует около шести лет, Сбербанк вышел на ипотечный рынок еще раньше. Нашему банку — всего два года. Результаты, которых мы добились за это время, вполне сопоставимы с показателями банков, которые оперируют на рынке много лет.

Кроме того, мы достаточно динамично развиваемся территориально. До недавнего времени банк был представлен в крупнейших городах шести регионов Российской Федерации. В этом году принято решение удвоить количество регионов присутствия — теперь их станет двенадцать. В июне открылись отделения в Уфе, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, еще три новых региона — в планах.

По объемам размещения кредитов мы тоже не отстаем от ведущих банков. В банке ежемесячно размещаются ипотечные кредиты на сумму более $10 млн. А наш санкт-петербургский офис, который открылся всего полтора года назад, по объемам размещения кредитов занял второе место по Северо-Западу после Сбербанка. Офис Городского ипотечного банка в Самаре, который также существует чуть больше года, получил премию риэлторского и банковского сообществ как самый клиентоориентированный банк — за гибкий подход к клиентам. То есть если говорить о географической динамике, то во всех регионах, где открываются наши отделения, мы стараемся быть очень инновационными.

Не могу не отметить, что в нашем банке работает сильная команда профессионалов. Работники банка проходят внутрифирменное обучение как на начальном этапе, так и на протяжении периода работы. Это связано с изменениями законодательной базы, внутренних бизнес-процессов и т. д. Кроме того, дважды в год пересматривается карьерный план сотрудников на основе результатов оценки труда. У каждого есть конкретные цели и задачи, к которым он должен стремиться.

Работники банка имеют возможность выходить к руководству со своими предложениями. Мы придерживаемся «закрытой» кадровой политики: стараемся растить своих руководителей среднего и высшего уровня. Многие сотрудники сделали и делают прекрасную профессиональную карьеру.— К каким последствиям, на ваш взгляд, может привести неправильная кадровая политика руководства?

— Всем известно, что существует «оборот» персонала и это нормальный процесс обновления компании, привнесения новой культуры в компанию. Так вот, при правильно выстроенной мотивации из компании уходят слабые менеджеры, временщики-«попрыгунчики», которые и дальше «прыгают» по рынку. Приходят же новые люди с интересными идеями, новациями, ориентированные на долгосрочную и серьезную работу. При неправильно выстроенной мотивации все ровно наоборот.

Сейчас, несмотря на огромный рынок труда, достаточно сложно найти тех, кто не только соответствует профессиональным требованиям и имеет хорошее образование, но и отличается высоким уровнем общей культуры и дорожит своей репутацией. Таких очень немного.

— Расскажите о новых кредитных продуктах, которые сегодня предлагает «Городской ипотечный банк».

— Совсем недавно мы запустили новый ипотечный продукт в рублях, проценты по которому ниже, чем предлагает АИЖК. На сегодняшний день ставка в рублях составляет 11,9%, а сумма кредита достигает 85% стоимости объекта. Причем этот продукт действует во всех регионах, где представлен Городской ипотечный банк. Все остальные условия: размеры кредита и залога, соотношение различных платежей — также весьма приемлемые. Я даже считаю, что по совокупности факторов это один из самых привлекательных ипотечных продуктов на сегодняшний день в России. Он уже пользуется спросом у клиентов банка, особенно в регионах.

— Насколько на данный момент рынок ипотечных ценных бумаг интересен для инвесторов?

— Каждый год в ипотеку приходят новые инвесторы. В 2005 году этот рынок привлекал в основном институциональных инвесторов, таких, как Международная финансовая корпорация и Европейский банк реконструкции и развития. Они могли себе позволить вкладывать средства в незнакомый инструмент со значительной долей риска. В 2006 году эта сфера показалась интересной и частным инвесторам. На рынок устремились частные банки.

2007 год должен стать, на мой взгляд, временем очень бурного развития рынка ипотечных ценных бумаг. Значит, сюда придут инвесторы нового типа, которые начнут вкладывать деньги именно в ипотечные ценные бумаги. Это будет очень важный период, потому что средства появятся с рынка капитала, который представляет собой неограниченный источник ресурсов. В свою очередь ипотечный рынок будет развиваться более динамично и, возможно, поспособствует значительному снижению процентных ставок.

Конечно, Россия находится на самом начальном этапе развития ипотеки. По некоторым экспертным оценкам, объем отечественного ипотечного рынка на сегодняшний день составляет около 2% ВВП, в развивающихся странах — порядка 20%, а в развитых странах — 50% и больше. В Голландии, например, он достигает почти 100% ВВП. У российского рынка потенциал роста огромен. Но он и развивается динамично, увеличившись в 2005 году почти в два раза по сравнению с 2004 годом.

Правда, в то время рынок был очень маленьким, поэтому удвоить его оказалось несложно. В 2006 году динамика сохранилась, несмотря на то, что ипотечный рынок уже сделался довольно объемным.

— Вы являетесь одним из соавторов закона об ипотечных ценных бумагах. Расскажите, остались ли какие-то пробелы в законодательной базе?

— Законодательное пространство более или менее выровнено. Нормативная база существует, и с ней можно работать. Теперь требуется разобраться в некоторых практических вопросах.Например, важным остается вопрос о перерегистрации закладных.

Чтобы проявилась возможность привлекать финансы с рынка капитала, должна заработать система ипотечных ценных бумаг, которые станут достаточно активно выпускаться, продаваться и покупаться. Для этого надо, чтобы перерегистрация происходила мгновенно. Этого пока не наблюдается.

К сожалению, не созданы условия для работы ипотечных паевых фондов. Они заинтересуют таких инвесторов, как пенсионные фонды и страховые компании. Но ипотечные паевые фонды пока на этот рынок не приходят, поскольку не до конца прописана нормативная база. Ведь для пенсионных фондов существует строго регламентированная система инструментов, в которые они имеют право инвестировать средства. Значит, нужно разрешить таким инвесторам вкладываться без ограничений в ипотечные ценные бумаги, имеющие определенный рейтинг. Кроме того, необходимо прописать льготы по налогообложению, чтобы хотя бы на первые два–три года создать для инвесторов мощную мотивацию покупать эти бумаги.

— Как отразился на ситуации на ипотечном рынке рост цен на жилье, начавшийся в конце прошлого года?

— Из-за продолжающегося роста цен на недвижимость довольно много ипотечных сделок срывается. Их оформление — сложная процедура, требующая гораздо большего времени, чем оформление сделки купли-продажи за наличные.

Но при этом начал появляться новый класс клиентов, которые хотели бы взять кредит именно из-за постоянного удорожания жилья. При стабильной ценовой ситуации люди, вероятно, не стали бы этого делать, но сейчас они понимают, что стоимость квартир увеличивается гораздо быстрее, чем банковский процент. Условно, ставки по кредитам составляют 9,5% в валюте. А цены растут не менее чем на 20% в год. Понятно, что лучше платить 9,5%, чем копить деньги. Очень показательный момент: рынок носит сезонный характер, и летом обычно происходит спад. Но в июне мы этого спада совершенно не ощутили — наоборот, произошло некоторое нарастание рынка.

Думаю, люди действительно стали более рациональны. Раньше считалось, что взять ипотечный кредит — влезть в кабалу на много лет. А сегодня в сознании покупателей преобладает трезвый расчет, понимание того, что на росте цен реально заработать, увеличить свое благосостояние.

В западных странах многие покупатели недвижимости, представители среднего класса, через ипотеку в свое время стали очень богатыми людьми. Скажем, люди взяли ипотечный кредит на покупку квартиры в Манхэттене, которая 20 лет назад стоила порядка $200 тыс., заплатив первоначальный взнос в размере всего $40 тыс. В данный момент цена этой квартиры выросла до $3 млн. За прошедшие годы собственники полностью выплатили ипотечный кредит и стали достаточно состоятельными гражданами, обладателями дорогой недвижимости.

Дата публикации: 15:46 05 июля 2006

Источник: bpn.ru