Рискованная ипотека

Издержки государственного регулирования ипотеки будут переложены на заемщиков. Эксперты прогнозируют, что к концу 2006 года объем выданных ипотечных кредитов достигнет отметки в 2 трлн. рублей. Учитывая потребности России, этого недостаточно, но по западным меркам это немыслимая динамика: за неполных 5 лет ипотека в России выросла в 10 раз.

Ипотечная политика

Но ипотека не просто способ приобретения недвижимости в кредит. Это еще и механизм приобретения политического доверия у всех желающих жилье приобрести. Поэтому первый вице-премьер Дмитрий Медведев требует снижения ипотечных ставок.

А Госдума в оперативном порядке приняла в первом чтении проект закона о поправках в Жилищный и Гражданский кодексы, защищающих права владельцев квартир при оформлении их в залог по ипотеке. Банкиры считают, что эти поправки угрожают экономической логике развития рынка, заменяя ее политической.

Кредитор-лишенец

На последнем заседании комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков банкиры возмущались поправками, которые, по их словам, «дезавуируют» действие закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Новая норма Жилищного кодекса запрещает «отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства».

«Предлагаемая конструкция пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ лишает кредитора такого права на неопределенный срок, поскольку отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, станет возможным лишь после исполнения последним обязательств по сохранению их права пользования жилым помещением или обеспечению бывших членов семьи иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования», - говорится в комментарии Ассоциации российских банков. Банкиры считают, что «принятие законопроекта в таком виде приведет к тому, что банки либо перестанут выдавать ипотечные кредиты, либо вынуждены будут поднять процентную ставку по ипотеке до такого уровня, чтобы она покрывала возросшие риски, связанные с невозможностью для банков получить возврат выданных кредитных средств и начисленных процентов по кредиту за счет заложенного имущества».

Другими словами, банкиры не грозят потенциальным клиентам перестать выдавать ипотечные кредиты. Они лишь обещают, что заемщикам придется эти риски оплатить по отдельному прейскуранту.

«Банки должны быть очень внимательны и осторожны к выбору заемщика, знать его «в лицо» как можно лучше, создавать адекватные резервы, а не надеяться на шантаж квартирой», - парирует обвинения коллег первый вице-президент Ассоциации региональных банков "Россия" Александр Хандруев. «Хотя правилами и предусматривается отчуждение имущества при невыполнении заемщиком обязательств по кредиту, в действительности квартиру у собственника обычно никто не отбирает, насколько мне известно, до отчуждения дело не доходит», - заверяет он.

Подвиг заемщика

Сегодня взять ипотечный кредит - все еще подвиг. Немногие решаются рисковать, закладывая в пользу банка единственную квартиру, да еще ту, в которой проживает все семейство. Впрочем, чаще всего оформить квартиру в залог удастся, лишь предварительно выписав из нее весь «социальный» контингент: детей, стариков, инвалидов. Таким образом, получить квартиру в кредит реально пока удастся либо одиноким, по большей части успешным собственникам квартир, либо тем, у кого она не единственная. Хотя некоторые банки строят сложные схемы, позволяющие осуществить ипотечную сделку.

«В банковском сообществе рассматривается возможность выкупа строящихся или уже готовых квартир на аффилированную компанию, с тем чтобы пробовать новые схемы ипотечного кредитования», - рассказал старший вице-президент блока "Розничный бизнес" Промсвязьбанка Валерий Кардашов. Например, одна из таких схем может подразумевать, что в случае отсутствия у заемщика достаточной суммы на первоначальный взнос банк мог бы поселить его в такую квартиру на условиях арендной платы, которая в будущем могла бы превратиться для заемщика в ипотечные платежи. При условии, конечно, что он соблюдает условия банка.

Бумажный капитализм

Первый заместитель председателя комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев уверен - спасти ипотеку может только рынок ипотечных ценных бумаг. Формально такой рынок есть, но он не функционирует, хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в октябре 2003 года. Как обычно, российские законодатели исходили из того, что если сделать "правильный" закон, он вызовет к жизни объект этого самого закона. Теперь вся надежда на государство.

По мнению Александра Хандруева, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг заработал, необходимо, чтобы его поддержало государство - в виде госгарантий. «Впрочем, это могут быть субсидии крупных банков, пусть даже иностранных», - согласен он на "компромисс".

Дата публикации: 11:33 31 июля 2006

Источник: bpn.ru