Куплю себе бизнес в кредит

Новое явление — новые проблемы

Коммерческая ипотека (то есть кредитование покупки коммерческой недвижимости под ее же залог) — это относительно новое явление на российском рынке недвижимости. При этом во всем мире она распространена уже достаточно широко. Как и в любом новом деле, трудностей здесь возникает масса. Пока можно утверждать, что во всей цепочке у нас нет ни одного звена, которое было бы полностью приспособлено к массовому развитию коммерческой ипотеки.

Схема коммерческой ипотеки во многом схожа со схемой ипотеки жилья: здесь есть те же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Главное и принципиальное отличие состоит в том, что законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи (в законе "Об ипотеке" прописано, что заложить недвижимость в момент заключения сделки можно лишь в случае жилых помещений).

Таким образом, нарушается логическая последовательность действий: объект (например, магазин или офис) нужно сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить кредитные средства. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит первоначальный взнос в размере 25-30%, а остальную сумму занимает, постепенно расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, здесь пока не работает.

Это создает проблемы в основном для представителей малого и среднего бизнеса, которым не так легко приобрести в собственность используемые помещения из-за банального отсутствия свободных денежных средств.

Пока необходимые изменения в закон "Об ипотеке" не внесены, участникам рынка приходится искать обходные пути.

Как получить кредит?

Что касается оценки объекта, то приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Очевидно, что получить кредит на покупку, например офисного здания, находящегося в центре Москвы и уже имеющего постоянных арендаторов, можно относительно без проблем. А вот с недвижимостью более низкой категории дело обстоит гораздо сложнее: ее в качестве залога банки вообще предпочитают не рассматривать.

Что касается оценки заемщика, то претендовать на получение коммерческого ипотечного кредита может только открытое юридическое лицо. Банкам-кредиторам необходимо предоставлять всю финансовую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал. На это по разным причинам готовы далеко не все российские компании.

Потенциальные заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки же, в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить свои риски, а в результате либо отказывают в получении кредита, либо для подстраховки повышают процентную ставку.

Что касается остальных условий получения коммерческого ипотечного кредита, то сроки кредитования здесь короче, чем при ипотечном кредитовании жилья: наиболее распространенный срок составляет 5 лет.

Еще одной явной проблемой, отягощающей жизнь заемщика, являются высокие требования к первоначальному взносу: он составляет 25-40% от стоимости объекта (на Западе первоначальный платеж составляет не более 15 процентов). Кроме того, заемщику приходится брать на себя ряд дополнительных расходов, например, он обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку.

Простой расчет показывает, что если рентабельность бизнеса составляет примерно 25% годовых, то имеет смысл задуматься об ипотечном кредите на покупку офиса, магазина или склада, а потом брать кредит на развитие бизнеса. Проценты банка по кредиту сегодня, как правило, не превышают 15-16 процентов. Это примерно сопоставимо с величиной ежегодной арендной платы (она составляет примерно 14-18% от стоимости помещения). Так не выгоднее ли те же деньги отдавать за свое собственное помещение?

При грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости (например, при сдаче ее в аренду) доходность может быть вполне сопоставима с любой другой областью малого и среднего бизнеса, что вполне позволяет использовать ипотечные кредиты, процентная ставка по которым сейчас находится на уровне 12-16% годовых в валюте.

В нынешних условиях наиболее удобна следующая схема: объект покупается на компанию, которая является дочерней по отношению к банку-кредитору; в эту компанию заемщик переводит около 25-40% средств (это, по сути дела, и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк. В дальнейшем дочерняя фирма банка передает объект заемщику.

Игроков на рынке пока мало

Такая услуга, как коммерческая ипотека на московском рынке существует уже более двух лет. Однако круг банков, оказывающих подобные услуги, очень узок. В этой области основными игроками являются такие западные кредитные организации, как Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль Восток, Ханса Банк и Международный московский банк.

Банки с преимущественно российским капиталом на данный момент не могут конкурировать с ними. Происходит это по нескольким причинам.

Во-первых, они не обладают длинными и дешевыми финансовыми ресурсами. Соответственно, у западных банков деньги гораздо длиннее и дешевле, что позволяет им заявлять более длительные сроки кредитования и более низкие процентные ставки. Кредиты, предоставляемые российскими банками для покупки коммерческой недвижимости, в основном краткосрочны (до 5 лет). При этом срок окупаемости большей части коммерческих объектов составляет более 5 лет.

Во-вторых, большинство российских банков, привыкших к работе с кредитованием жилья, не совсем понимает механизмы и суть коммерческой ипотеки из-за отсутствия опыта. В основном они ранее выдавали кредиты на покупку офисов или магазинов при условии получения доли в уставном капитале, становясь, в итоге, соинвесторами.

Из-за вышеперечисленных различий и сложностей, возникающих перед российскими банками, некоторые эксперты неоднозначно оценивают будущее и всей российской коммерческой ипотеки.

Впрочем, некоторые российские кредитные организации уже начали активно работать на рассматриваемом рынке. Так, например, Московский ипотечный центр наладил сотрудничество в этой области с Народным залоговым банком и ведет переговоры со Сбербанком и Внешторгбанком. Свои услуги в данной области предлагают также компании БЕСТ-недвижимость, МИЭЛЬ-недвижимость и некоторые другие. По мнению риэлторов, спрос на эту услугу постоянно растет.

Перспективы развития

В настоящее время в России коммерческая ипотека — это, скорее, перспективное понятие, чем реальное явление на рынке. Такой вид ипотеки при всех ее плюсах сейчас доступен сейчас не для всех и не всегда. И это при том, что спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса уже сформирован (коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, и покупка офисов может быть очень выгодным бизнесом).

Раз так, то должно появиться и предложение. Для этого, прежде всего, должны быть внесены необходимые дополнения в закон "Об ипотеке". Главная задача состоит в том, чтобы коммерческие ипотечные кредиты стали доступными не только горстке монстров крупного бизнеса, а стали вполне массовым явлением. Это позволит малым и средним предприятиям выжить в конкурентной борьбе, быстрее и чаще обновляя оборудование, внедряя новые технологии, увеличивая ассортимент услуг и выпускаемых товаров.

Дата публикации: 11:33 08 августа 2006

Источник: bpn.ru