Госдума приняла в третьем чтении поправки к Закону "Об ипотечных ценных бумагах"

Теперь препятствий для выпуска ценных бумаг должно стать меньше, и возможно, облигации появятся уже в этом году. Но дешеветь кредиты на покупку жилья начнут еще не скоро.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят три года назад. За это время ипотечных бумаг было выпущено совсем немного. Чиновники убеждены, что принятые поправки как раз и помогут участникам рынка беспрепятственно их выпускать и приобретать.

Что поправили в законе

В соответствии с поправками размер страховой суммы при ипотечном кредитовании ограничивается величиной основного долга заемщика. Процентные платежи по кредиту в страховую сумму включаться не будут. Теперь при ипотечном кредитовании нельзя предоставить в залог недвижимость, не застрахованную от риска утраты или повреждения в течение более чем шести месяцев. Эмитент ипотечных ценных бумаг сможет заменить требование, обеспеченное залогом незастрахованной недвижимости, другим требованием. Чтобы расширить возможности ипотечного кредитования, закон предлагает внести требование о возврате основной суммы долга по кредиту отдельно от требования о выплате процентов по этим договорам. Сам заемщик теперь не обязан страховать свою жизнь и здоровье.

Предпосылки для развития

По мнению экспертов, любое упрощение процедуры выпуска ипотечных ценных бумаг – действительно важное событие. Участники рынка считают, что изменения в законе будут способствовать развитию рынка ипотечных бумаг и станут предпосылкой для возникновения массового ипотечного кредитования в России. Сейчас развитие ипотечного кредитования в стране тормозится отсутствием у российских банков долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки.

Именно поэтому кредиты пока остаются дорогими, а срок, на который их выдают, редко превышает 15 лет. "Чтобы повысить рентабельность ипотечного рынка, банкам выгодно продавать кредиты, а не держать их на балансе, получая процентный доход.

Тогда средства от рефинансирования кредитного портфеля идут на выдачу новых кредитов. А банк хорошо зарабатывает на комиссионных", – говорит старший кредитный эксперт отдела розничного бизнеса филиала БИН-Петербург Дмитрий Орлов.

Выпуск ипотечных бумаг, по его словам, помогает банку разгрузить баланс и снизить стоимость используемых ресурсов. Это и способствует снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.

Обосновано, но не доработано

Принятые в текст закона коррективы – еще один шаг к началу работы и развитию рынка ипотечных ценных бумаг в России. По мнению члена правления Городского ипотечного банка, директора по Северо-Западному округу Игоря Жигунова, поправки расширяют возможности работы с ипотечными облигациями, а также делают реальным формирование инвестиционного портфеля с разным уровнем риска. Страховое покрытие – важный элемент в снижении рисковой составляющей при ипотечном кредитовании. Таким образом, вряд ли кредиторы откажутся от личного страхования по ипотеке. Имущественное страхование – тоже важный фактор, особенно в части ипотечного покрытия. "Так что поправки в части сроков и наличия такой страховки правильны и обоснованны", – подводит итог Игорь Жигунов.

В то же время некоторые аспекты Закона "Об ипотечных ценных бумагах" все-таки предстоит доработать. Так, нерешенными остаются вопросы с налогообложением тех доходов инвесторов, по которым, как считают участники рынка, целесообразно было бы ввести некоторые льготные периоды.

Поправки не для всех

Начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24 Мария Серова считает, что либерализация любых требований к ипотечному покрытию должна в какой-то мере увеличить объемы участия в ипотеке мелких и средних банков. "Наиболее чутко реагируют на все подобные нововведения те кредиторы, у которых нет собственных долгосрочных источников фондирования. Они вынуждены либо сами настраивать свои программы, либо формировать пулы на продажу рефинансирующим организациям", – объясняет Мария Серова. А вот на крупных участников рынка поправки в Закон "Об ипотечных ценных бумагах" вряд ли окажут значительное влияние.

По оценке специалистов, первый выпуск ипотечных ценных бумаг ожидается уже к концу нынешнего года. Так, дебютный выпуск облигаций на сумму $3 млрд планирует сделать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.