Почему аренда жилья любит тень? Да потому, что ей там хорошо...

Взаимоотношения рынков продажи и аренды квартир - материя прелюбопытнейшая. С тем, что они тесно связаны, никто спорить не будет. И изменение цен на одном вроде бы должно автоматически вести к такому же процессу на другом.

При недавнем рекордном росте цен на жилье, аренда долгое время дорожала, мягко скажем, вяло. Зато с мая-июня нынешнего года продажные цены встали и стоят посейчас (обнаруживаемый некоторыми аналитиками рост в 0,2% в месяц отнесем к разряду заговоров от зубной боли - сами-то аналитики получают зарплаты в риэлторских компаниях и кровно заинтересованы, чтобы рост возобновился). А вот аренда "выстрелила": рост за лето - около 20%, в сентябре-октябре процесс продолжился со скоростью 3-5% в месяц.

"Настоящих буйных мало, вот и нету вожаков" (В.Высоцкий)

И все-таки, почему так происходит? Почему цены на аренду постоянно отстают от продажных? Если, например, сравнить с нежилыми помещениями, то там собственники всегда рассчитывают, что объект должен окупиться за 6,5 лет, т.е. приносить ежегодно около 15% своей стоимости (1,3% в месяц). С квартирами все иначе: президент МАГР Михаил Гороховский, провел расчеты, показывающие, что в 2002 году (т.е. до рывка продажных цен) дешевые квартиры окупались за девять лет, средние - примерно за семь и очень дорогие - за 4,5. Сейчас же сроки стали для наших рантье просто убийственными - 13 лет у дешевых, девять - у средней ценовой группы, и даже дорогое жилье подтянулось к шести годам.

Объяснений несколько. Во-первых, далеко не все собственники квартир рассматривают сдачу в аренду как полноценный бизнес, где нужно постоянно считать и сравнивать цены. Многие даже не знают, сколько стоит их квартира - они не покупали ее, а получили в наследство. Очень многие сдают по дружбе - за цену хоть и не символическую, но куда ниже рыночной. Автор лично знаком с одной дамой, которой минувшим летом удалось снять трехкомнатную квартиру возле метро "Коньково" за $200 в месяц. Квартира - "убитая" после каких-то бомжей, ее надо еще полгода отмывать, но и цена явно занижена втрое:

Во-вторых, сильно давит ближнее (и не очень ближнее) Подмосковье. Самые низкооплачиваемые из приезжих - торговцы на рынках, строители, медсестры - селятся не в Москве, а городах вроде Реутова или Балашихи. И такая конкуренция тоже сильно бьет по московским ценам.

В-третьих, и это соображение, пожалуй, самое главное - на рынке нет мощного игрока, способного пропиарить повышение цен. В продажах все срежиссировано - там (особенно на первичном рынке) работают мощные риэлторские компании, способные враз заполнить прессу статьями о том, как жилье дорожает и будет дорожать. Аренда же в основном остается уделом частных лиц, которые копошатся самостоятельно - там рыночная стихия в ее чистом виде. Объективные процессы, конечно, тоже идут, но существенно медленнее.

И наконец, надежность. Никто не отменял одного из ключевых законов экономики, гласящего, что чем ниже риск, тем ниже и прибыль. На первый взгляд, сдавать квартиру в аренду - занятие куда более рискованное чем, к примеру, положить деньги в банк: тут и возможность того, что постояльцы квартиру спалят, и перспективы неприятностей с налоговой инспекцией и участковым. Но: Как вспоминает М.Гороховский, с начала 1998 года резко стали расти проценты по банковским вкладам и в течение полугода с рынка аренды ушло 2000 квартир - владельцы продали их, чтобы положить деньги на депозит. Дальнейший ход событий показал, как жестоко они ошиблись:

...В перспективе цены на аренду будут повышаться - но медленно. По мнению Семена Дадашева, руководителя отдела аренды филиала "На Солянке" компании "Новый город", потенциал роста на ближайшие два года - процентов 20. Ключевым будет январь - с одной стороны, в этот месяц традиционно на арендном рынке начинается спад. С другой, уже объявлено, что как раз с Нового года все коммунальные услуги в Москве дорожают на 35-40 процентов. Все будет зависеть от того, как отреагируют на все это снимающие.

Я оглянулся посмотреть, не оглянулась ли она...

Помимо традиционных рисков (пожара, разрушения и т.п.), рынок аренды подвержен еще одному - что обо всем узнает государство. Пока так получается, что сдающие всячески стараются скрывать свою деятельность, чтобы не платить налоги.

О том, что не платить налоги - нехорошо, мы знаем. Однако вспомним уже приводившиеся выше цифры доходности - они (особенно в типовом, самом массовом сегменте) даже сейчас "ниже плинтуса". Наложим на них еще 13-процентный подоходный налог (а все время ходят слухи, что налоговики хотят считать сдающих частными предпринимателями и взимать 30%), не забудем о коммунальщиках (узнав, что в квартире кто-то живет, они сразу пересчитают цены за воду, газ, вывоз мусора и т.п.) и получим окупаемость квартиры лет в 20. Проценты на уровне 3-5% годовых предлагают уже не наши банки, а западные. Действительно, разумнее квартиру продавать и отправлять деньги в офшор.

В общем, отложим морализаторство и посмотрим на то, что имеем. Рынок аренды сегодня абсолютно незащищен государством - напротив, обе стороны считают государство угрозой. Арендаторы абсолютно бесправны, потому что хозяева отказываются их регистрировать (прописывать). Хозяин тоже незащищен - арендатор может его шантажировать. И над всеми гордо реют участковые инспектора милиции, взимая дань с тех и этих. И можно сколько угодно долго призывать граждан сделать свои доходы прозрачными - они вряд ли согласятся, пока проценты остаются такими.

...В мае нынешнего года министр промышленности и энергетики РФ Виктор Христенко выступал по поводу проекта нового Жилищного кодекса. Особо "теплые" слова нашлись у министра для московского рынка: "страшненький, закрытый бизнес". А панацеей должно стать принятие ЖК, где будут введены "категории коммерческого и социального найма жилья, при котором все обязанности сторон - нанимателей и наймодателей подробно расписаны и отрегулированы прямым образом".

Приятно, конечно, когда родина так по-матерински, с ремнем в руках, приглядывает за нами. Только вот предположение, что все можно отрегулировать сугубо административными рычагами, "прописав обязанности", кажется каким-то сомнительным. А вот в налогообложении сдающих, с правами снимающих пока ничего не меняется, несмотря на широко разрекламированный "пакет законов о доступном жилье".

"История мидян темна и непонятна. Исследователи, тем не менее, делят ее на три периода". (академик М. Пиотровский, директор Эрмитажа).

Ценообразование на рынке аренды - очень занятная тема. Общеизвестен минимум - он, по данным риэлторских компаний, составляет сегодня $350 в месяц за однокомнатную квартиру в спальном районе. Есть и максимум - то ли $18 тысяч, то ли 20-25 - за самые эксклюзивные объекты в лучших домах и районах. Очевидно, что между этими полюсами и находится основное "тело рынка". Но вот что там и почем - внятного ответа от риэлторов получить не удалось.

Автор этих строк - человек не наглый и не чрезмерно самоуверенный и поэтому не склонный винить в своем непонимании окружающих. Попробуем провести эксперимент: возьмем некую квартиру и попытаемся сдать ее через разные агентства. Результат превзошел все ожидания - одну и ту же квартиру (все параметры были одинаковыми - от местоположения и метража до качества кафеля в ванной и вида из окна) оценили в сумму от одной до пяти тысяч долларов! Для простой статистической погрешности великовато будет.

Очевидно, что сотрудники агентств либо не знают, либо сознательно цену искажают. Последнее возможно, причем в обоих направлениях - в зависимости от того, какую риэлтор избрал тактику. Занизить цифру выгодно для того, чтобы быстро сдать квартиру и получить свои комиссионные - чуть меньше, но без хлопот и сразу. Завысить - тут расчет на более въедливого хозяина: сравнив цены в разных агентствах, он пойдет к тем, кто предлагает больше, и его можно уговорить заключить эксклюзивный договор.

На рынке продаж все давно согласились с тем, что существует жилье трех классов - эконом, бизнес и элита. В аренде, вероятно, можно говорить о чем-то похожем. Низшая ценовая категория - до $1000 в месяц - состоит из типового жилья в спальных районах. Однушки тут стоят, как уже говорилось, от $350, двухкомнатные - от $450-500.

Какие-то движения возможны (близость к метро, состояние квартиры), но в целом рынок очень прозрачный и понятный. Квартиру можно запросто оценить по телефону, приводимые агентствами цифры почти не отличаются. Отметим также, что попытки владельцев выпрыгнуть за ценовой порог ни к чему не приведут: на рынке периодически появляются пятиэтажки где-нибудь на "Щелковской" с замечательным ремонтом - и сдать их дороже все равно не получается.

С уровня $700-1000 в месяц начинается средняя ценовая категория - можно ли назвать ее бизнес-классом, автор не знает. Квартиры явно лучше предыдущих, но не дотягивающие до элиты. Причин может быть две: либо сами квартиры хороши, но в непрестижных районах, либо расположенные в Центре, но с "типовыми" условиями. Именно здесь и наблюдается самые большие разночтения по ценам.

Владельцу квартиры - если только он сам не чрезвычайно грамотный в подобных вопросах человек - можно порекомендовать только одно: обращаться к риэлтору. Специалист подскажет, за сколько реально можно такую квартиру сдать, какие имеет смысл сделать в ней улучшения. Вполне реальный случай: хозяин хотел сдать жилье в высотке гостиницы "Украина". Ему непременно хотелось $1000, но снимающие предлагали не более $700. Приехавший на объект риэлтор посоветовал отремонтировать санузел и кухню. Все траты уложились в $3000. "Отобьются" эти траты очень быстро, а потом начнутся только доходы.

Что касается элитных квартир, то располагаются они в домах с охраняемой территорией, с подземным гаражом или стоянкой внутри двора. Местоположение - только Центр или престижные проспекты. Стоят такие квартиры от $1500-2000 в месяц. На этом рынке арендодателю вообще нечего делать без риэлтора: найти человека, способного платить такие деньги, сложно, но еще сложнее убедиться, что его проживание не принесет огромных проблем. Минувшим летом, говорят, на рынке объявился цыганский барон, желавший снять квартиру за $5000. Во всех солидных агентствах ему отказали - арендодатели (даже если бы они каким-то чудом согласились принять такого экзотического клиента) потом предъявили бы свои претензии риэлторам.

Дата публикации: 14:01 02 ноября 2004

Источник: bpn.ru