Потеря прав собственности - где гарантии?

Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью улучшать жилищные условия — вырастают дети, образуются новые семьи, меняется социальное и материальное положение. Бывают, правда, и печальные поводы.

Возникает вопрос — что купить? Поискать подходящий вариант на вторичном рынке или акцентировать внимание на новостройках? Критерии для принятия решения могут быть разные — финансовые, временные, географические (местонахождение) и т. д.

Недвижимость в Москве постоянно дорожает и по стоимости приближается к уровню крупнейших городов мира. По итогам 2003 года в некоторых сегментах рынка цены на жилье поднялись на 40 %, и хотя во второй половине 2004 года их рост замедлился и даже наблюдается некоторая стабилизация, индекс стоимости жилья остается на отметке 1805 долл. США за 1 кв. м. Квартира в новостройке, если приобретать ее на начальном этапе строительства, может обойтись минимум в 1000 долл. за 1 кв. м и больше.

Что касается завершения работ, то ждать придется не один год. Сроки сдачи домов зависят от многих факторов, в частности от возможных проблем на финансовом рынке, ужесточения позиций природоохранного ведомства и прочих. Если жилье требуется сейчас, то собственником можно стать буквально через несколько дней при наличии подходящего варианта на вторичном рынке.

Другой аспект связан с вложением средств: деньги есть, но их уже не хватает — нужно брать кредит в банке. Вариантов по кредитованию в целях покупки квартиры в новостройках очень мало, поскольку такой заем не обеспечивается залогом недвижимого имущества.

На принятие решения при покупке нового жилья в значительной степени влияет местоположение объекта. И здесь спектр предложений на вторичном рынке в сравнении с новостройками гораздо шире. Если выбор сделан в пользу жилья на вторичном рынке, следует помнить следующее. Как бы тщательно риелтор и нотариус, оформляющий договор купли-продажи, не проверяли юридическую чистоту квартиры, это не дает покупателю полной гарантии, что сделка не будет когда-либо оспорена, а договор признан судом недействительным. На то есть много причин, и профессиональная добросовестность риелтора и нотариуса здесь ни при чем. Более того, специалисты утверждают, что любая сделка на рынке недвижимости может быть оспорена. В Москве уже зарегистрирован невероятный случай, когда на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки купли-продажи квартиры и вывода медицинской комиссии о том, что он мог не отдавать отчет своим действиям, суд признал сделку недействительной. Экспертиза проводилась по истории болезни. Сегодня практически в каждом исковом заявлении по спорной квартире, если продавец умер к моменту возникновения спора, содержится требование о назначении посмертной судебно-психиатрической экспертизы.

В подобной ситуации можно, конечно, понадеяться на помощь квалифицированного адвоката, который попытается добиться положительного исхода дела. Но судебная практика на этот счет разная. К тому же услуги адвоката стоят дорого, да и результат не гарантирован. В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Москвы — субъекта Федерации права добросовестного приобретателя недвижимости напрямую законодательно не защищены, поэтому страхование является единственно разумным и экономически оправданным способом гарантировать сохранность вложенных денежных средств. Речь идет о страховании потери имущества в результате утраты права собственности, или о титульном страховании, то есть страховании сделок с имуществом, которое имеет историю возникновения и переходов права собственности. Цена страхового полиса составляет в среднем 0,5 % в год от стоимости недвижимого имущества и, как правило, включает юридическое сопровождение в течение всего срока страхования. Это означает, что в случае возникновения спора в отношении объекта недвижимости покупатель в лице страховщика получает бесплатного адвоката с гораздо более выгодной мотивацией. Если такой страховщик проиграет процесс, он выплатит страховое возмещение, а наемный адвокат разведет руками — старался, но не смог…

Перед заключением договора страхования страховщик будет изучать историю квартиры с точки зрения оценки вероятности возникновения спора по ней в будущем и судебной перспективы. При этом надо учитывать, что при выдаче страхового полиса невозможно поручиться, что страховой случай полностью исключен. Страховщик гарантирует возмещение ущерба, который понесет страхователь при утрате права собственности на объект недвижимости, что и произошло в приведенном выше примере после более чем двухлетнего судебного разбирательства.

Безусловно, страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оно осуществляется, как говорят страховщики, от всех рисков.

Относительно срока страхования: конечно, покупая страховой полис, хочется защитить себя навсегда, но заплатить при этом придется много. В то же время период исковой давности по оспоримым сделкам установлен законом в один год «со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной». Поэтому срок страхования нужно выбирать исходя из разумной целесообразности. В подавляющем большинстве ситуаций вполне достаточно трехлетнего. Легко посчитать, что такой полис обойдется в пределах стоимости одного-двух квадратных метров приобретаемой квартиры. Стоит задуматься...

Дата публикации: 14:03 02 ноября 2004

Источник: bpn.ru