Долгая дорога к дому

Согласно прогнозам Минэкономразвития, ожидается рост реальных доходов населения в 2004 году на 9,3 процента. Предполагается, что в дальнейшем этот рост будет составлять около восьми процентов в год. То есть, доходы будут расти существенно быстрее нашей экономики.

Распределение этих доходов - это уже иной вопрос, но, тем не менее, появилось достаточное количество москвичей, которые сегодня реально получают относительно высокий и стабильный доход. И подавляющее большинство по традиции прежде всего задумывается об улучшении своих жилищных условий. Подчеркнем сразу: речь идет не о счастливо разбогатевшем гражданине города Нефтеурюпинска, инвестирующем часть средств в пятикомнатную квартиру бизнес-класса, а о вполне реальном москвиче с приличной зарплатой, имеющем небольшую московскую квартирку и парочку подросших детей, которым в этой квартирке явно тесно. У такого москвича денег на то, чтобы просто взять и купить новую квартиру, нет. То есть, речь идет о так называемых альтернативных сделках, которых, как уверяют риэлторы, большинство.

Москва продолжает активно строиться. Качество новых домов намного выше, чем в 70-х годах, и есть огромный соблазн вложить определенную сумму на уровне "воздуха над котлованом" и, в итоге, въехать в новую квартиру, стоимость которой по рыночным оценкам будет много выше, чем вложенная сумма. Но этой суммы, повторяемся, нет. Есть только квартира и, может быть, еще не весьма существенные (по масштабам московских цен на жилье) накопления.

Помимо серьезных плюсов, есть и вполне реальные опасения: по Москве ходит очень много "страшилок", основанных на вполне реальных фактах. К примеру, человек вложился в "новострой", а дом так и не начал строиться. В итоге, он будет достроен лет на пять позже запланированного. Или более тяжелый случай: квартира, в которую вы вложились, почему-то оказалась продана два раза, как это было не так давно в Химках.

Рисков на рынке новостроек действительно предостаточно. Все специалисты в этом вопросе в один голос заявляют, что полностью исключить все риски нельзя, их можно только минимизировать. Тем не менее, москвичи в эти игры играют, и подавляющее большинство серьезно выигрывает.

Следующая задача - как подобрать алгоритм, оптимальный не только по финансовым параметрам, но и по удобствам. По каким правилам лучше играть? Какова обычная практика рынка на сегодняшний день? Еще вопрос: предположим, наш дом благополучно построен и вовремя сдан. Какие реалии нас ждут в дальнейшем, когда мы станем собственниками? Обязаны ли мы вступать в ТСЖ? Какие эксплуатационные расходы мы будем нести? Какие на этот счет существуют законы и какова реальная практика их применения?

Со всеми этими вопросами мы обратились в Управление новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" - крупнейшей риэлторской корпорации, у которой чего-чего, а повседневного практического опыта в этих вопросах более чем достаточно. Ситуацию любезно согласились прокомментировать руководитель юридической службы Управления Николай Вопиловский и заместитель директора Управления по развитию Лариса Кулагина.

Выбирай, но проверяй

Главный вопрос - выбор объекта, в который вы будете вкладываться. На первом этапе информация годится любая: объявления в прессе, Интернет, реклама и так далее. Когда вы сделали свой предварительный выбор, его необходимо проверить по максимальному количеству независимых источников информации. Лучше всего, конечно, обратиться в крупную риэлторскую компанию, но не мешает также позвонить в МАГР, чтобы получить более подробную информацию о застройщике, какая у него репутация, сколько объектов он уже построил и вовремя ли он их сдает. Понятно, проще всего, если застройщик крупный, известный, уважаемый и надежный. Итак, ваш выбор сделан. Прежде чем подписывать договор, необходима консультация опытного профессионального юриста, и опытного не "вообще", а именно в области имущественных сделок в целом и нюансов операций с недвижимостью г. Москвы. В любом договоре могут быть тонкие моменты, которые непрофессионал просто-напросто не сможет отследить, но которые в дальнейшем могут очень и очень больно "рвануть".

Мечты и реальность

Следующий существенный момент. Реальных денег нет. Есть только квартира. Как поступать? Хорошо бы, конечно, продать квартиру, вложить деньги, в течение точно определенного времени жить в недорогом, но пристойном доходном доме, мебель хранить на специальном складе: Увы, это все мечты. Ничего этого у нас нет. Арендная плата растет, а складов, подходящих для этих целей, в Москве практически нет. Сегодня практикуются два варианта: первый - для тех, у кого есть возможность в Москве перепрописаться и куда-то деть имущество. Они продают свою квартиру и инвестируют в свое новое жилье. Он идеально подходит для тех москвичей, у кого есть в городе друзья и родственники, готовые помочь. И таких москвичей не так уж мало. У них и родители есть, которые их с удовольствием прописывают, и друзья со старыми дачами, где можно держать мебель (да и просто некоторое время перекантоваться), а также друзья, которые по контракту уезжают всей семьей на пару-тройку лет за границу, а их за символическую плату пустят в свою квартиру пожить и заодно за жильем присмотреть. Один из знакомых автора прожил с женой в одной из лабораторий НИИ, расположенного в самом центре Москвы, и вахтеры мало того, что с ним радостно здоровались все это время, но и сильно расстраивались, когда он все-таки уехал в свою новостройку.

Предположим, у вас таких возможностей нет. В этом случае переходный период потребует дополнительных капиталовложений, и если вы хотите всю имеющуюся сумму вложить в новую квартиру, то остается одно: кредитоваться в банке. По утверждению риэлторов - сегодня это вполне рабочий вариант. Для этого можно попытаться взять потребительский кредит. Если же вы хотите добавить существенную сумму к тем деньгам, которые получены от продажи старой квартиры, это тоже реально. Для этого вам необходимо иметь около 30 процентов от стоимости сделки. Банк при этом кредитует вас под залог вашей будущей недвижимости. Правда, залог несуществующей квартиры невозможен, но и здесь есть варианты с конвертацией обычного кредита в ипотечный после оформления квартиры в собственность.

Дорогие банки

Самостоятельно в этом разобраться очень сложно. Банк вам кредит может дать, а может и не дать. При этом вас (и ваши доходы) неизбежно ждет бесчисленное количество проверок и перепроверок. Банки будут проверять и застройщика, и состояние вашего здоровья, и много чего еще. Лучше обратиться в крупную риэлторскую компанию, ибо все они на сегодня активно занимаются переговорами и контактами с банками на эту тему. Такой компании банк будет доверять гораздо больше, поскольку она сама проверит по своим каналам и финансовое состояние застройщика, и прочие тонкости. Кроме того, такая компания оптимально выберет банк, подходящий именно под вашу конкретную задачу (известно, что банки по-разному смотрят на "серые доходы").

Средняя кредитная ставка по подобным сделкам на московском рынке - около 15 процентов годовых. Если предположить, что цены на квартиры замедлят рост, то ставка эта весьма высока. При 15% годовых и сроке амортизации в 15 лет за кредит в 100 тыс. долларов вы заплатите банку 252 тыс. долл., т.е. проценты будут в полтора раза больше, чем сумма самого кредита (152 тыс.). Плюс нотариус, страховка и т.д. Надежда, что сама квартира за это время подорожает в 2,5 раза весьма сомнительна. Поэтому ипотеку при нынешних процентах имеет смысл использовать только на относительно короткий срок и только для финансирования незначительной части сделки. В этой сфере сейчас делается много для удешевления ипотеки, но дойдет ли у нас, как на Западе, до 6%, пока сказать трудно.

Новоселье откладывается

Теперь - о сроках. Вопрос один из самых больных. Даже если госприемку объект пройдет вовремя и с первого захода, то собственником после этого вы станете только через год-полтора (естественно, пропишут вас только после этого). Это срок абсолютно абсурдный, но риэлторы к этой ситуации никакого отношения не имеют и влиять на нее не могут. Тут все вопросы к Правительству Москвы. Правда, на практике все немного лучше, поскольку особо абсурдные правовые реалии мы как-то научились смягчать. Застройщику выгодно как можно быстрее сдать объект, а жителям выгодно поселиться опять-таки как можно быстрее. Поэтому ключи вы практически всегда получите намного раньше, чем юридически станете собственником. Такова практика, но ни в каком договоре это не указано, о чем честный риэлтор всегда предупредит.

С актом приемки-передачи на сегодня проблем практически нет. Как известно, брак бывает явный и неявный. Ваша задача - очень тщательно осмотреть вашу новую квартиру, прежде чем акт подписывать. Лучше всего это сделать с профессионалом. Если у вас нет, скажем, одного слоя в стеклопакете, и вы этого к моменту подписания акта не заметили - то потом это уже ваши проблемы и ваши расходы. В случае скрытого брака (например, у вас через месяц прорвало трубу), вы сразу обращаетесь в эксплуатационную контору, а уж она сама решает проблемы с застройщиком. Сегодня это делается быстро.

Дорогие товарищи

Теперь о ТСЖ, о которых много и долго спорили. Сейчас уже можно говорить, что в подавляющем большинстве случаев ТСЖ - вещь очень неплохая. Верхняя планка коммунальных платежей установлена на сегодня в 36 рублей за квадратный метр, и она будет расти. Платить вам все равно придется. Но есть примеры дружных товариществ, где максимально используя свободные площади на первом этаже и грамотно выбрав эксплуатирующую организацию, жильцы сократили свои личные расходы до минимума и вполне обоснованно надеются в недалеком будущем еще и прибыль получать. Сейчас принято постановление, запрещающее проектирование многоквартирных домов с квартирами на первом этаже.

Но что делать, если таких помещений нет? Остается разве что подвал с трубами, где по примеру незабвенного Шарикова можно только "кошек душить и на беличьи польта продавать". Но даже и в этом случае на грамотном выборе эксплуатационной организации можно весьма сильно сэкономить. Обязательность вступления в ТСЖ сейчас оговаривается заранее, к тому же, даже вступив в него, вы не привязаны к нему навечно - можете выйти хоть на следующий же день. Правда, согласно действующему российскому законодательству о земле, кондоминиум теоретически имеет право собственности на некую прилегающую территорию, но вот с конкретными механизмами реализации этого права в современной московской реальности: Впрочем, есть оптимисты, которые до сих пор верят. Есть, правда, и пессимисты, которые констатируют, что на сегодня в большинстве случаев ТСЖ - вещь, хотя и приятная, но более дорогостоящая, чем привычная муниципальная система эксплуатации.

Почему отделку называют ремонтом

И последнее. Об объективных трудностях первого года существования в новом доме. Если ваш дом не элитный, где заказанная вами облицовка из красного дерева учитывается едва ли не на стадии проектирования - готовьтесь к тому, что каждая квартира будет обустраиваться хозяевами по своему вкусу. С соответствующим стуком, сверлением стен и горами строительного мусора у контейнеров. Правда, сегодня существует достаточно жесткий порядок ведения таких работ. Он выработан на уровне городского законодательства, с ним обязательно ознакомлены все будущие жильцы, и он очень жестко отслеживается эксплуатационными организациями. Впрочем, если вам выдадут ключи раньше, согласно распространенной сейчас практике, то к тому моменту, как вы станете собственником, вы с гарантией успеете завершить любой мыслимый ремонт и сделать ваше долгожданное и выстраданное жилище по-настоящему обитаемым.

Дата публикации: 13:52 05 ноября 2004

Источник: bpn.ru