Доход на фоне стагнации

Ставки аренды жилья в Москве начали активный рост, традиционный для осени. Если эта традиция сохранится в ближайшие годы, то приобретенная в этом году квартира сможет окупиться уже через 7,5 года.

Как уверяют риэлторы, рынки купли-продажи и аренды недвижимости хоть и тесно связаны, но существуют параллельно. Несмотря на колебания «отпускных» цен на квадратные метры, арендные ставки стабильно растут — в среднем на 12-14% в год в зависимости от типа сдаваемого жилья и его месторасположения, а не от его продажной стоимости. Например, на фоне стремительного роста цен на «квадрат» в Москве, наблюдавшегося в два предыдущих года и в первом квартале нынешнего, стоимость аренды росла привычными ей более медленными темпами. Сейчас, когда рынок недвижимости замер, ставки начинают активный рост, традиционный для осени. Риэлторы объясняют это тем, что в столице всегда было и будет много нуждающихся в жилье, но не имеющих денег на его покупку или не желающих его приобретать: начиная от гастарбайтеров и заканчивая служащими зарубежных компаний, работающих в российской столице.

В результате сейчас сложилась такая ситуация, при которой снимать жилье стало выгоднее, чем раньше, — за год арендатор выплачивает около 10% от стоимости квартиры, а не 20%, как два-три года назад. Также выгодно стало и обзаводиться жильем для последующей его сдачи внаем, так как цены на недвижимость зафиксировались, а арендные ставки имеют хороший потенциал роста. Так, в сентябре стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры превысила отметку в $450, а максимальная цена, зафиксированная риэлторами, достигла $25 тыс. в месяц.

Сезонный фактор. Рынку аренды недвижимости присуща своя собственная цикличность. В августе-сентябре резко повышается спрос за счет приезжих в связи с началом делового и учебного сезонов. В мае-июле наступает сезонное затишье, так как многие москвичи уезжают из города на дачи и к морю, при этом сдавая свое жилье. В это время резко вырастает предложение. Период с октября по апрель проходит без очевидных всплесков. Исключение могут составить лишь новогодние праздники — в это время также происходит небольшое увеличение спроса.

Как сообщила «Ф.» заместитель директора управления аренды компании «Миэль-недвижимость» Мария Жукова, если рассматривать общую динамику рынка аренды, то с августа 2003-го по август 2004 года ставки в секторе однокомнатных квартир возросли на 13,7%, двухкомнатных — на 13,5%, а трехкомнатных — на 12,1%. Примерно такими же темпами росли цены и в предыдущие годы. Так, средняя «однушка» в августе 2002 года стоила $320, в 2003 году — $370, а в 2004-м — уже $420. В сентябре арендные ставки на наиболее востребованные однокомнатные квартиры достигли $450. Как отмечают риэлторы, изредка появляются предложения подешевле, например за $350, однако «уходят» они всего за несколько часов.

Такие разные цены. Квартиры, предлагаемые на рынке аренды, можно условно разделить на три категории: эконом-, бизнес-класса, а также элитные. Экономичный вариант предполагает типовой дом, скромный ремонт или «остатки былого ремонта», набор дешевой мебели или отсутствие таковой. Сдать такие квартиры можно по минимальной цене — от $400 в месяц, зато спрос на них всегда превышает предложение. Жильем бизнес-класса, как правило, считаются сталинские дома или новостройки с индивидуальной планировкой, хорошим ремонтом и обстановкой. Сдаются они по цене от $1 тыс. за однокомнатную квартиру.

Элитными могут считаться квартиры в жилых комплексах с охраняемой территорией, подземными паркингами, так называемым евроремонтом, уникальным интерьером и дорогой мебелью. Помимо эксклюзивных комплексов элитное жилье может размещаться в некоторых кирпичных домах периода партноменклатуры и реконструированных особняках в центре города и коттеджных поселках, расположенных в черте Москвы. Минимальная ставка аренды в этом сегменте рынка начинается от $2 тыс. и заканчивается $25 тыс. — по такой цене сдается двухуровневая квартира площадью 360 квадратных метров в доме на Большой Бронной. На первый взгляд может показаться, что людей, желающих «выбрасывать на ветер» по несколько тысяч долларов ежемесячно, немного. Но, как показывает практика, арендаторов «элитки» становится все больше. Так, по словам директора департамента аренды компании Penny Lane Realty Екатерины Акимовой, количество заявок от арендаторов, поступающих в агентство, за последние полгода выросло вдвое, а от арендодателей — только на 10-15%. «Такой диспаритет на рынке провоцирует обострение дефицита на дорогие квартиры и стабильный рост цен на 2-3% в месяц», — говорит она.

Интерес к аренде дорогого жилья Екатерина Акимова объясняет несколькими факторами. Во-первых, в последние годы ставки росли медленнее, чем цены на жилье. Во-вторых, аренда дает возможность жить в элитной квартире, не изымая из оборота большую сумму денег единовременно, а также возможность быстро сменить местожительство без дополнительных затрат на оформление сделки купли-продажи. Кроме того, снимая квартиру, человек не привлекает пристального внимания налоговых органов.

Важную роль при определении арендной ставки играет и месторасположение. Если говорить об элитном жилье, то все оно в основном находится в пределах Центрального округа Москвы. Но и здесь есть своя градация. Так, средняя стоимость трехкомнатных квартир в районе Тверской улицы составляет $5-6 тыс., а в районе метро «Смоленская» — $3 тыс.

Квартиры классом пониже разбросаны по городу, и цены на них также варьируются в зависимости от района, а в случае с жильем эконом-класса важна также близость дома к метро. Так, например, по данным «Миэль-недвижимости», типовую однокомнатную квартиру в непрестижном Восточном округе можно сдать за $400, а в Юго-Восточном цены начинаются от $500.

Спрос и предложение. Желания и возможности арендаторов и арендодателей совпадают далеко не всегда. По данным директора департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Людмилы Кондрахиной, сейчас на рынке наблюдается нехватка дешевых однокомнатных квартир.

Наиболее востребованными являются варианты стоимостью до $600 — на их долю приходится 84% от общего объема спроса. На долю квартир стоимостью выше $1 тыс. в месяц — 8%. Что касается типов жилья, то высока потребность в одно- и двухкомнатных — 65% и 24% соответственно. Структура предложения выглядит совсем по-другому. Квартиры в ценовом диапазоне до $600 составляют лишь 18% от общего предложения, а свыше $1 тыс. — 67%. Доля однокомнатных составляет 24%, двухкомнатных — 35%.

При этом стоит отметить, что дорогое жилье не всегда элитное — это может быть четырехкомнатная квартира в Южном Бутове. Действительно достойных предложений по «элитке», отвечающих всем требованиям взыскательных арендодателей, не так много. И риэлторы говорят о дефиците в этом сегменте рынка.

Математика арендодателя. Таким образом, можно предположить, что наиболее перспективными «самоокупаемыми» вариантами могут стать «однушки» в типовых домах в спальных районах Москвы и дорогие элитные квартиры в центре — в зависимости от бюджета инвестора. По статистике, сдача недвижимости может приносить в среднем 10% годовых в валюте. Для сравнения: в банках ставка по долларовым депозитам, как правило, не превышает 8%. Кроме того, доход от аренды можно получать ежемесячно и пускать в оборот, увеличивая таким образом эффективность своих вложений. При этом квартира сама по себе со временем будет только дорожать.

Возьмем в качестве примера среднюю московскую однокомнатную квартиру на вторичном рынке за $60 тыс. В зависимости от того, будет ли владелец делать ремонт и завозить мебель, сдать ее можно будет по цене до $450 в месяц. Таким образом, за первый год арендодатель получит $5400, или доход в 9% годовых. Если предположить, что ставки будут расти ежегодно, как и до сих пор, на 13-14%, то на второй год квартира принесет владельцу еще $6 тыс., на третий — $6800. За восемь лет он получит от арендаторов в общей сложности $66,6 тыс., то есть полностью окупит свои затраты на приобретение квартиры. А через десять лет доход от сдачи жилья внаем принесет $95 тыс., то есть в полтора раза больше, чем начальная стоимость квартиры. При этом, как уже было сказано выше, получаемые в процессе деньги можно «проедать» либо пускать в дальнейший оборот, да и стоимость жилья за десять лет должна вырасти.

Произвести подобные расчеты с элитными квартирами не берутся даже риэлторы. Все зависит от месторасположения, инфраструктуры района, планировки, качества ремонта и мебели. При этом время самоокупаемости может как сократиться, так и увеличиться. Зато ежемесячный доход, который будет приносить такое жилье, выглядит куда более весомым и теоретически позволяет владельцу жить, как рантье. Например, средняя ставка на аренду элитных квартир, по данным риэлторов, составляет около $3 тыс. А это даже по московским меркам неплохой ежемесячный доход.

Стоимость аренды жилья в Москве по состоянию на 01.10.04, $ в месяц

Округ		1-комнатная	2-комнатная	3-комнатная
ВАО	min	400	500	750
	max	1 100	2 000	8 000
ЗАО	min	400	500	1 000
	max	2 000	6 000	20.000
САО	min	450	500	600
	max	2 000	5 000	8 000
СВАО	min	450	500	600
	max	1 500	3 200	4 000
СЗАО	min	450	600	700
	max	2 000	4 500	10.000
ЦАО	min	500	600	800
	max	11.500	12 000	20.000
ЮАО	min	450	500	600
	max	1 200	2 000	3 500
ЮВАО	min	450	500	650
	max	1 300	2 200	2 500
ЮЗАО	min	500	550	700
	max	1 600	6 000	9 500

Дата публикации: 23:15 09 ноября 2004

Источник: bpn.ru