На чем рынок недвижимости успокоится?

Главная тема этой недели – осознание того факта, что и весной цены на недвижимость продолжили падение. Минимальную планку, ниже которой они не опустятся, можно оценить несколькими способами.

Рынок недвижимости этой весной напоминает приличное семейство, где происходят серьезные финансовые затруднения, но об этом все тактично молчат и делают вид, что ничего не происходит. Если судить по цифрам предложений на вторичном и первичном рынках, падение цен на рынке на уровне статистической погрешности, если оценивать по реальным сделкам, то оно куда более масштабно.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5% – с $4218 за кв. м до $4195. Это, казалось бы, незначительное снижение. Если не учитывать еще как минимум три фактора. Во-первых, в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%.

По данным же другого аналитического центра – RWAY, панельные и блочные дома подешевели с начала апреля в среднем на $50 за кв. м. Причем все аналитики в один голос говорят о том, что формально в целом по рынку столь малая величина падения обусловлена некоторым повышением цен на жилье бизнес-класса, в то время как снижение по жилью эконом-класса весьма значительно. В предыдущую неделю апреля RWAY отмечал, что опережающими темпами снижаются цены на многокомнатные квартиры (от 4 комнат) – за прошедшую неделю на 1,4%. Нельзя не отметить и перемен на первичном рынке: застройщики активно предлагают всевозможные акции, по которым покупателям предлагается скидка на квадратные метры от 5 до 10%, кроме того, банки отменяют все комиссии за выдачу ипотечных кредитов и тоже проводят различные акции, чтобы стимулировать спрос.

Можно объективно посмотреть на падение с прагматичной стороны. Если брать за некий эталон классическую небольшую «однушку» в панельном доме в срединном поясе Москвы, то ее цена зашкаливала летом за $160 тыс. (или по тогдашнему курсу 27,0 ее рублевая цена составляла 4 млн 320 тыс. руб.), а сейчас ее предлагают за $125-130 тыс. (или 3 млн 218 тыс. руб.). Это 25% падения по сравнению с началом осени 2006 года. Не все виды жилья столь значительно потеряли в цене, но жилье плохого качества подешевело уже на 20-25%. Возможно, даже больше, если учитывать возможность торга при покупке. В связи с чем возникает вопрос: где предельная планка, ниже которой цены на жилье не упадут?

На чем цены успокоятся?

Сколько бы не заклинали рынок продавцы, утверждая, что в Москве цены не падают, на самом деле российская столица, при всей ее эксклюзивности и уникальности, тоже подчиняется рыночным законам. А именно: на ценообразование влияет платежеспособный спрос. Средний.

Давайте посмотрим, что с ним происходит в Москве. Средний доход москвича по итогам 2006 года составил 30,5 тыс. руб. в месяц. На какую максимальную сумму ипотечного кредита получающий столько человек может рассчитывать? 1 млн 451 тыс. руб. предложит ему DeltaCredit, 1 млн 393 тыс. готов, согласно калькулятору, выдать на 25 лет на покупку квартиры на вторичном рынке ВТБ, 1 млн 284 тыс. может предоставить Городской ипотечный банк и т. п. Стоит помнить о том, что все эти расчеты приблизительны, но масштаб понятен. Таким образом, средняя покупательская способность в столице существует (с учетом ипотеки) на квартиры стоимостью примерно 1,5-1,7 млн руб. (или $58-66 тыс.). Согласно этому расчету, цена квадратного метра должна быть в пределах $2500. Однако есть и официальный показатель, которым руководствуются в большинстве стран, – это индекс доступности жилья.

В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи (в том числе с привлечением кредита), вычисляется также индекс доступности жилья, определяемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.

Поэтому мы рассчитаем, какова должна быть стоимость московской квартиры исходя из среднего дохода москвича, чтобы индекс доступности был в пределах 5 лет – именно такой показатель считается верхней планкой нормы. Итак, средний доход 3 москвичей составит 91,5 тыс. руб. в месяц или 1 млн 98 тыс. руб. в год. За 5 лет эта сумма составит 5,49 млн руб. Делим ее на 54 кв. м и получаем 101,6 тыс. руб., или $3900. В сущности, если ориентироваться на эту цифру, то падение рынка еще на 7% с нынешних $4195 как раз позволит достичь этой цифры.

Есть еще один «риелторский» метод, который позволяет оценить, будут ли успешными продажи по ипотеке в том или ином регионе. Если отношение цены квадратного метра к средней зарплате близко к 1, то рынок очень перспективный, считают они.

Если же цена квадратного метра превышает среднюю зарплату в несколько раз, то там все ипотечные предложения, будь сколь угодно заманчивыми по условиям, обречены на провал. По этому параметру в Москве цена на квадратный метр должна быть на уровне $1500 – именно такова средняя зарплата москвича с поправкой на «серые схемы».

Ощущение, что на рынке имеется несоответствие спроса и предложения, причем значительное, есть и у московских властей. Они оценивают этот разрыв как минимум как двукратный, но при этом готовы снижать планку цены квадратного метра лишь для избранных москвичей по программе «социальной ипотеки».

Вместо выводов

Разные методики оценки дают весьма различные цифры стоимости квадратного метра в столице – от $1500 до $3900 (или, в рублях, от 39 тыс. до 100 тыс.). Это неудивительно: по последним статистическим данным, в столице потрясающий разрыв между бедными и богатыми жителями, и поэтому та же самая средняя зарплата представляет собой весьма условный показатель. По экспертным оценкам, которых в последнее время появляется немало, падение рынка продолжится все летние месяцы, и, возможно, стабилизация наступит осенью.

С учетом того, что все профессиональные участники рынка, равно как и правительство, не заинтересованы в падении цен, и тем более в падении резком, они предпримут все меры, чтобы оно было медленным и по возможности незаметным для широкой публики. Скорее всего, можно ожидать плавного сползания цен на 1-2% в месяц, причем чуть большего по сегменту некачественного жилья, цена на которое может опуститься и до планки в $2500. По более дорогим сегментам такого падения не будет, все-таки 10% наиболее обеспеченных москвичей живут на 129,65 тыс. руб в месяц, согласно статистике Мосгорстата. И именно они остаются основными покупателями квартир, хотя у них, как правило, это далеко не первая недвижимость.

Дата публикации: 13:10 28 апреля 2007

Источник: bpn.ru