Клиентские истории: как мы покупали квартиру по безналу

Поиск квартиры на московском рынке — всегда немного приключение. Это утомительное, нервное и хлопотное дело можно, впрочем, рассматривать как удовольствие, как возможность понаблюдать за персонажами-участниками рынка. А заодно заглянуть в будущее – увидеть, что будет на рынке лет через 10, когда в практику войдут безналичные расчеты при покупке жилья…

Моей младшей сестрице захотелось сменять ее роскошную свежую отремонтированную «однушку» в ЦАО на большую «двушку», тоже желательно в центре. Деньги на доплату были безналичные. Вопрос «обналички», как вы понимаете, в нашей стране непрост, ох непрост. И дорог.

Но, с другой стороны, где вы возьмете на рынке продавца, который захочет получить деньги за свою квартиру безналом? Технологии-то есть, да их никто доселе не применял массово. Да и страшно – деньги-то сразу не только не получишь, но даже и не увидишь. Ведь традиционно на сделке покупатель на глазах у продавца закладывает пересчитанные и проверенные деньги в банковскую ячейку.

Мечты сбываются?

Оказалось, есть люди, которые не просто согласны на безнал, они хотят только его! Причем это отнюдь не продвинутые и уверенные в себе и во всех остальных иностранцы. Нет, это наши родные пенсионеры, правда, тоже весьма продвинутые.

Дело было так. Звонит сестра – в состоянии экстаза: «Я нашла ее, нашла!» «Кого?!» «Квартиру! На Люсиновской, 65 метров, потолки 3.20, комнаты 25 и 18, коридор роскошный, паркет, пошли смотреть!». Квартира оказалась в 5 минутах ходьбы от ее нынешнего жилья и от моего дома тоже, что мы сочли немалым преимуществом.

Итак, пошли мы смотреть квартирку на Люсиновской. Вошли и обомлели: квартира точь в точь такая, в какой мы жили в детстве, только на одну комнату меньше. Планировка та же, масштабы – те же. Высоченные старые крашенные двустворчатые двери (сейчас таких не делают!) – те же. Даже кафель на кухне – один в один. «Все, беру!», — сестру было не удержать. Цена? Не то, что устраивает – удивляет — на 20% ниже несущегося вскачь рынка (а дело, заметим, было год назад).

Продавец – бойкий дедуля лет 70-75, весьма сведущий в банковских и квартирных делах, и ужасно осторожный. Внушает доверие, впрочем, как и мы: две молодые, серьезные, порядочные бизнес-леди. Короче, стороны довольны друг другом. Полдороги к покупке пройдены. Сделка, казалось бы, уже на мази.

Реальность остужает

Начинаем обсуждать детали. «Мы хотим все деньги безналом!», — выдает наш бойкий старичок. И смотрит на нас подозрительно. Видимо, на этой его фразе предыдущие потенциальные покупатели «ломались». Мы с сестрой переглядываемся и радостно ответствуем: «Не вопрос» (мы же еще и сэкономим на обналичке).

Дед удивленно вздергивает брови и продолжает: «В рублях». Это уже хуже, потому деньги на доплату у нас в долларах, остальную сумму предполагается выручить от продажи квартиры сестры, которую, конечно, можно теоретически продать за безналичные рубли, но… сами понимаете.

Дедулька уже к тому моменту продавал квартиру месяца три, несмотря на дешевизну. Призадумались мы, стали считать, сколько потеряем на переводе долларов в рубли, решили – дело того стоит. Не зря же дедуля дисконт в 20% заложил. И подумалось нам, что хорошо хоть наличными рублями не попросил всю сумму: представьте на секунду сумму (миллионов эдак 7-8 получается в рублях-то, чемодан денег, да не один).

А продавец наш продолжает выдвигать условия: «Деньги нужно перевести на три разных счета, потому что собственников трое, все глубоко пенсионного возраста, одна скоро ложится в больницу, так что хорошо бы за месяц управиться, а то кто его знает, переживет ли она операцию. И банк, куда вы переведете деньги, должен быть государственный – это непременное условие».

«Хорошо, — говорю, — а какие у нас гарантии будут? Мы переведем деньги, а документы на собственность получим только через пару недель…» «Ну, можно генеральную доверенность сделать, скажем, на Ваше имя (в мою сторону кивает) и документы на квартиру мы вам передадим в момент перевода денег».

Подводные камни

Я кинулась звонить знакомому банкиру: «Как ты думаешь, реальна такая схема?» «Реальна-то реальна, только никто так не делает, — удивился банкир, — придется открывать аккредитив* для физлиц (тогда продавец получит деньги только после регистрации). Это не очень распространенная услуга, но есть несколько банков, которые открывают аккредитивы физлицам. Собственно, для купли-продажи недвижимости они и предназначены». «Поможешь?» «Помогу, конечно».

Мда, обсудили мы, придется еще и риелторов подключать: только они смогут быстро выкупить нашу квартиру за безналичные рубли (естественно, с потерей 10-15% от стоимости в самом лучшем случае). Иначе схема становится слишком сложной.

Заручившись поддержкой специалистов, мы радостно закивали деду, мол, согласны на все. Я бы, конечно, ввязываться не рискнула, но у сестры глаз блестит, щеки горят – а это верный признак, что она не отступится. И правда, пока я веду переговоры то с дедом, то с банкиром, бросает на меня умоляющие взгляды: «Ну, сделай же что-нибудь!». В конце концов, даже потери от перевода долларов в рубли и продажи нашей квартиры агентству мы компенсируем низкой стоимостью покупаемой квартиры.

Но и это было еще не все. «Ладно, — говорим мы деду, — мы согласны на безналичные рубли в означенном количестве на три разных счета. Давайте мы Вам задаток дадим». «Нет, — говорит старичок, — задаток я у вас не возьму, из принципа». «Из какого такого принципа?» — не поняли мы. «Вдруг ко мне сейчас придет человек, у которого есть сразу 8 миллионов безналичных рублей, что ж я вас ждать буду».

Тут мы, признаться, опешили. Как же без задатка-то? Мы сейчас ввяжемся в сложную финансовую схему, которая, кроме дедульки, никому не интересна, а он возьмет и продаст квартиру кому-нибудь другому. И что мы тогда будем делать с миллионами безналичных рублей? Опять в доллары переводить? Банкир, конечно, порадуется, ибо сможет на нас заработать, но нам-то оно зачем?

И пошли мы восвояси со слезами на глазах – уж больно хотелось эту квартиру. Но риски оказались слишком высоки: продавцов трое, все преклонного возраста, опять же операция одной из них светит. Документы на собственность тоже не просты: часть квартиры получена в наследство, часть выкуплена у государства (бывшая коммуналка), и все это нужно проверять. Но больше всего нас смутило, конечно, дедушкино нежелание брать задаток – верный признак несерьезности намерений.

Комментарий Елены Котовой, эксперта "ИНКОМ-Недвижимость":

Вообще, на первый взгляд, предложение похоже на типичное «кидалово»: любая квартира, выставленная на продажу существенно ниже рынка – вариант сомнительный. Не стоит на это «вестись» или же нужно четко представлять, почему просят так мало, где подводные камни.

Передача комплекта документов вообще не является гарантией, ибо может существовать дубликат. Доверенность можно отозвать в любой момент.

Однако, если бы это было «кидалово», продавец скорее всего не ставил бы столько условий, а был бы сговорчивей. Похоже, люди действительно не доверяют никому и ничему, кроме государства и родного российского рубля.

Впрочем, подобные схемы стоило бы уже начать отрабатывать, ибо по мере «обеления» зарплат и укрепления рубля, сделки проще будет производить безналичным способом в российской валюте. Да и цены таковы, что наличными принести деньги на сделку бывает просто физически тяжело.

Схема сделки с безналичными расчетами:

1. Мы приходим в риелторское агентство с предложением выкупить нашу квартиру за безналичные рубли.

2. Риелторы смотрят квартиру, оценивают ее. Называют сумму, которую готовы заплатить.

3. Мы заключаем с агентством договор купли-продажи на нашу квартиру. Спустя неделю-две – после регистрации — получаем деньги на счет. Увы, при этом теряется не меньше 10% от стоимости квартиры за срочный выкуп.

4. Параллельно, мы конвертируем имеющиеся безналичные доллары в безналичные рубли. Платим банковский процент за трансакцию (зависит от условий банка).

5. Собрав все деньги на одном счету, просим продавца открыть себе счет в банке, которому он доверяет.

6. Открываем в этом банке аккредитив.

7. Подписываем в банке договор купли-продажи новой квартиры, тут же вся сумма перечисляется на счет покупателя, но в силу того, что делается это через аккредитив, снять ее он не может, пока не будет документов из регистрационной палаты. Таким образом, мы тоже забрать обратно деньги не можем до истечения срока действия договора с банком. Продавцы тоже не могут – пока не предъявят документ о госрегистрации и переходе права собственности на квартиру.

8. С регистрационными документами продавец квартиры идет в банк и получает деньги. Если покупателей три, то деньги переводятся нами на один счет, а потом распределяются по их счетам. Мудрено и сложно, но возможно. Естественно, везде банк берет комиссию за перевод, за открытие аккредитива и т.п.

9. Если сделка не регистрируется по какой-либо причине, по истечении определенного срока, оговоренного договором с банком, несостоявшийся покупатель идет в банк и забирает свои деньги.

*Аккредитив — это условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива, или предоставить полномочия другому банку (исполняющему банку) произвести такие платежи.

При выставлении клиентом покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент перечисляет средства плательщика или предоставленные ему заемные средства в распоряжение исполняющего банка на весь срок, до момента исполнения аккредитива.

Дата публикации: 11:09 04 июня 2007

Источник: bpn.ru