Раздел: Ипотека и кредиты / Россия - Источник: IRN.RU

Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы

Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан.

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился но-вый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Согласно информации Банка России, на 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года2. Все говорит о том, что россияне верят в свое финан-совое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в це-лом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% , при этом ставки снизятся с ны-нешних 11 – 14% до 7 – 8%3.

Но это все в будущем. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3 – 4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 – 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной это-го года фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, притом, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому – беспрецедент-ный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 – 100 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города – втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это – не предел4. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этим ценовым ралли не поспевают. В конце июня текущего года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобрете-нии жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

Кроме того, проблема усугубляется «модными» ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также не-достаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера – настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начина-ется становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кре-дитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд пони-жения процентной ставки: т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь имен-но эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кре-дитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, – дина-мичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых уч-реждений сегодня выступает КБ «МИА» (ОАО) – Коммерческий Банк «Московское ипотечное агент-ство» (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в со-ответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспе-чении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Акционером банка стало Правительство Москвы. Тогда в 2000 г. «молодая» российская ипотека только вставала на ноги и делала первые шаги.

И вот уже более семи лет банк активно и успешно работает на рынке ипотечного кредитования. Свою деятельность КБ «МИА» организует на основании разработанных банком и одобренных экс-пертным советом по развитию жилищной ипотеки в г. Москве стандартов предоставления ипотечных кредитов в рамках развития Московской ипотечной программы.За минувшие годы мы приобрели большой и качественный опыт в области ипотеки как в сфере корпоративного, так и розничного кредитования. Немногие банки, могут действительно предоставить реальные условия, сопоставимые с предлагаемыми нашим банком. В минувшем году КБ «МИА» (ОАО) оформил почти 800 ипотечных договоров и занял 5-е место по данному показателю среди крупнейших банков. Помимо КБ «МИА» (ОАО), в первую пятерку вошли такие гранды ипотечного рынка, как: КБ «Москоммерцбанк»(ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит». Кредитные продукты КБ «МИА» сегодня конкурентны с продуктами лидеров, что позволяет говорить о стабильной позиции Банка в этом сегменте ипотечного рынка. К 2010 г. Банк планирует ежегодно выдавать не менее 2500 коммерческих ипотечных кредитов и выкупать до 18 тыс. коммерческих ипо-течных кредитов, выданных другими банками.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Време-на, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как пока-зывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в ев-ропейской части России, – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры – Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное отличие, на наш взгляд, регионального рынка ипотеки от московского – валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кре-диты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. На наш взгляд, это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сде-лок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствова-ния рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, на наш взгляд, грядут неизбежные и серьезные ин-фраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кому не лень, – более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что, по нашему мнению, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим отрадно заметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формирует-ся, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приоб-ретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефи-нансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд руб. (при 12,5 млрд руб. в 2005 г.)1. За истекший период текущего года спрос на права требования по ипотечным кредитам продолжает расти, уже в июле текущего года показатели объемов рефинансиро-вания сопоставимы с данными конца прошлого года.

Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длин-ными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинанси-рования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов. Большая работа в этом направлении проделана и в КБ «МИА» (ОАО). Специалистами банка разработана и реализуется собственная техно-логия выкупа прав (требований) у коммерческих банков по договорам ипотечного кредитования на выгодных рыночных условиях. В свою очередь, банк проводит рефинансирование ипотечных кредит-ных операций путем открытого размещения ипотечных долговых инструментов (облигаций). Обеспе-чением размещаемых облигаций является собственный портфель выкупленных и предоставленных банком ипотечных кредитов.

Условия программы КБ «МИА» по выкупу ипотечных кредитов в настоящее время можно на-звать одними из наиболее привлекательных на российском рынке. Среди очевидных преимуществ программы банка отсутствие обязательства обратного выкупа и предоставления поручительства. Для банков-партнеров не устанавливается обязательный график поставки и ограничение по размеру пула продаваемых ипотечных кредитов. Банки-партнеры имеют возможность продолжать обслуживать вы-данные ипотечные кредиты и после их выкупа. Процедура обслуживания кредитов предусматривает разделение функций платежного агента и ипотечного контролера, что предоставляет обслуживающему банку возможность выбора. Важно отметить, что в основе данной программы – гибкий подход к опре-делению ставки рефинансирования. Для участников программы открывается возможность дополни-тельно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на период до 30 лет, используя краткосрочные ре-сурсы, и продавать выданные кредиты (уступать права требования), продолжая их обслуживание.

КБ «МИА» (ОАО) рассматривает различные варианты сотрудничества, включая как участие в со-вместных проектах, так и разработку, и реализацию совместных ипотечных программ. Банкам предла-гается возможность кредитования заемщиков в соответствии с разработанными КБ «МИА» (ОАО) стандартами предоставления ипотечных кредитов, что позволяет обеспечить унификацию обслужива-ния таких кредитов после их выкупа. «Московское ипотечное агентство», осуществляя операции по собственным стандартам, в отдельных случаях частично берет на себя функции предварительного ана-лиза предполагаемых заемщиков, тем самым оказывая методологическое содействие банку-партнеру, с одной стороны, с другой – сокращая общие временные издержки процесса рефинансирования.

Помимо выкупа ипотечных кредитов, выданных по своим стандартам, «Московское ипотечное агентство» в рамках программы рефинансирования рассматривает предложения банков-партнеров по выкупу ипотечных кредитов и закладных, выданных банками по их собственным ипотечным про-граммам.

В настоящее время разработанная КБ «МИА» программа рефинансирования выходит за рамки Московской ипотечной программы и предлагает сотрудничество партнерам в регионах, что делает ее доступной и для региональных банков. По нашему мнению, программа банка, основанная на взаимо-выгодном партнерстве, окажет существенное влияние на увеличение клиентской базы банков-контрагентов, позволит сделать ипотечные кредиты более привлекательными для заемщиков, а также будет способствовать расширению возможностей банков-партнеров в области развития ипотечного кредитования.

КБ «МИА» (ОАО) не стремится позиционировать себя в качестве конкурента других структур, как банковских, так и небанковских, реализующих собственные программы рефинансирования. По оценкам специалистов банка, потенциальный объем вторичного рынка ипотечных кредитов достаточно велик, и говорить о наличии серьезной конкуренции в этом сегменте пока преждевременно.

На сегодняшний день в ипотечном портфеле банка обязательства не только московского региона, но и тамбовских, алтайских, воронежских заемщиков. На стадии согласования сделки по выкупу обязательств заемщиков ряда других регионов, в том числе и тех, где ведется жилищное строительство по программе межрегионального сотрудничества Правительства Москвы.

Предлагаемую банком форму финансового сотрудничества с регионами не следует рассматривать как некую новую разновидность «московской» экспансии в регионы. Намерения банка обусловлены требованиями текущей рыночной ситуации, необходимостью усиления и расширения межрегиональ-ного обмена финансовыми активами. Направляя финансовые ресурсы в регионы, банк получает взамен качественные активы, служащие, в свою очередь, ипотечным покрытием для привлекаемых на мос-ковском финансовом рынке средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Полученные таким об-разом средства стимулируют дальнейшее развитие региональных ипотечных рынков. Очевидно, что необходимость в осуществлении подобного взаимовыгодного обмена назрела и требует широкого взаимодействия кредитных организаций.

«Московское ипотечное агентство» предлагает кредитным организациям, работающим на рынке ипотечного кредитования или предполагающим приступить к проведению подобных операций, стать участниками программы по рефинансированию ипотечных кредитов на основе взаимовыгодного со-трудничества и доверительного партнерства.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Дата публикации: 12:44 10 сентября 2007

Источник: IRN.RU



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Ипотека и кредиты - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Ипотека и кредиты - Россия

Ипотека с господдержкой

Ипотека с господдержкой

14.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты

Еще весной этого года заработала новая ипотечная программа "Новостройка", которая содержит и низкие проценты, и льготные вычеты и гарантию государства.

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

09.09.2019 - Раздел: Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации

Ипотека остается главным драйвером развития строительного рынка. От ее доступности во многом зависит устойчивость всей отрасли. Но было бы некорректно сводить доступность ипотечного кредитования лишь к ставкам, срокам и взносам. Более объективным критерием выступает соотношение между суммой ежемесячного платежа по кредиту и уровнем семейного дохода. Urbanus.ru составил рейтинг регионов, где этот показатель является наиболее благоприятным. Также были определены десять субъектов федерации, где ипотека наименее выгодна для домохозяйств.

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

27.10.2014 - Раздел: Ипотека и кредиты

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*. Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти не по дням, а по часам.

Почему чаще всего отказывают в кредитах

Почему чаще всего отказывают в кредитах

30.08.2019 - Раздел: Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации

В настоящее время банки отказывают в предоставлении кредита по целому ряду факторов. При этом помимо таких факторов, как наличие судимости, маленький стаж работы, возраст заемщика, при одобрении заявки на получение кредитных средств немаловажную роль также играют неочевидные на первый взгляд нюансы, заметив и подкорректировав которые шансы заемщика существенно возрастают.

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

17.02.2016 - Раздел: Ипотека и кредиты

Минфин РФ внес в правительство проект постановления о продлении государственной программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года с увеличением объема выдаваемых кредитов до 1 трлн рублей.


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012