Раздел: Ипотека и кредиты / Россия - Источник: www.realto.ru

Лабиринты ипотечного рынка со временем не упрощаются

Лабиринты ипотечного рынка со временем не упрощаются

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ипотека в России стремительно развивается и становится все более доступной для потребителя. Однако до сих пор, к сожалению, далеко не всякую недвижимость можно купить в кредит, а выдающие займы банки боятся дать больше денег, чем стоит недвижимость. Разговоры о слабом проникновении кредитных отношений на рынок жилой недвижимости в России до недавнего времени были общим местом. Однако все это можно считать уже достоянием позавчерашнего дня.

Ипотека в нашей стране есть и развита она настолько, что участники рынка уже выясняют не механизмы привлечения на рынок недвижимости потенциальных заемщиков, а возникающие в результате бурного роста кредитования вопросы – в том числе связанные с желанием участников рынка друг друга обмануть.

Возникают закономерные вопросы – как привести ипотечные сделки к достаточно понятным для сторон моделям, какие именно аспекты ипотечного кредитования не всегда понимают как потенциальные заемщики, так и менеджера банков, как налаживается система безопасности в работе с ипотечными деньгами. На эти вопросы пытались дать ответы участники конференции «Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения», прошедшая в декабре в 69-м павильоне ВВЦ.

Ипотечные банки, даже активно осуществляющие кредитование, сталкиваются на рынке недвижимости с рядом проблем, в том числе при возникновении взаимоотношений с государственными органами. С точки зрения технической последнее относится, например, к инфраструктурным проблемам, возникающим при государственной регистрации некоторых видов сделок, в том числе ипотечных.

Однако в более широком смысле в отношении государства к ипотечному кредитованию можно говорить о наличии некоей политической составляющей. Таково мнение начальника Управления ипотечных продуктов АКБ «Росбанк» Яниса Канестри.

Он полагает, что политика, направленная на снижение процентных ставок при и так существующей ценовой конкуренции среди кредиторов на рынке жилья приводит (и в какой-то мере уже привело) к неадекватному росту цен. При это, с другой стороны, изъятие с рынка существенных объемов новостроек для исполнения социальных обязательств государства, снижению цен также не способствует.

По сути сегодня меры антимонопольной борьбы применительно к ипотечному кредитованию лишены смысла: оценщик и страховщик влияют на качество ипотечного кредитного портфеля и, соответственно, не могут навязываться кредитору. Также очевидно, что влияние расходов на оценку и страхование на «доступность жилья/ипотеки» существенно ниже, чем, к примеру, влияние монопольно завышенных цен на цемент.

Однако, помимо политических аспектов, существует ряд вопросов, связанных с адаптацией банков к реалиям отечественного рынка недвижимости. Одна из проблем – неопределенность качества товара как на вторичном, так и на первичном рынках жилья, которая опять же приводит к неадекватному росту цен. В результате роста цен на жилье порог «входа в ипотеку» и самостоятельного решения жилищного вопроса для граждан существенно повысился. Процентные ставки находятся на критически низком уровне на фоне инфляции и «ипотечного кризиса».

Однако особенности недвижимости оказываются проблемой не только для финансовых структур, но и для покупателей, являющихся потенциальными ипотечными заемщиками. Дело в том, что оказывается, не всякую недвижимость, которую продавцы готовы уступить в кредит, можно приобрести с использованием ипотечных средств. С подобным парадоксом рынка неоднократно сталкивался в своей практике руководитель служб ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман.

Банк, выдающий ипотечный кредит, обеспечивает себе его возврат залогом квартиры и, разумеется, заинтересован в том, чтобы жилье было качественным, не падало со временем в цене и не шло под снос. В общем, чтобы в случае неплатежей банк или заемщик легко могли бы продать квартиру без потерь. Поэтому банки, занимающиеся ипотекой, принимают в залог только удовлетворяющую определенным требованиям недвижимость.

По словам г-на Плецельмана, «в банках есть ограничения по году постройки дома, износу, качеству перекрытий и месту расположения (Москва или Московская область). Например, панельные пятиэтажные дома в Москве должны быть построены не ранее чем в 1970 году». При этом немногие банки в принципе согласны брать в залог панельные и даже блочные пятиэтажные дома. От панельной хрущевки, которую готовы продать в кредит, отказались все наиболее активно кредитующие банки. Почти безнадежными с этой точки зрения продавцы называют и столичные квартиры так называемого гостиничного типа (без кухни), трудно оформить в кредит и малогабаритные квартиры (17-20 кв. м) с маленькой кухней (3-4 кв. м). Впрочем, это не мешает продавцам выставлять такие объекты на продажу в кредит. Как рассказывает Лев Плецельман, несколько таких предложений мы нашли в базе МИЭЛЬ. Агент, реализующий одну из таких квартир, расположенную в пятиэтажном панельном доме в районе метро «Аэропорт» по улице Планетной, сообщила, что, «к сожалению, объект больше не продается в кредит, так как панельные и блочные дома в Москве очень трудно аккредитовать». Поскольку позиция банка сводится к тому, что рано или поздно этот дом все равно снесут, а рисковать в такой ситуации незачем.

Подобные ситуации, а также проблемы с квалификацией заемщика и недопониманием между клиентом и менеджерами финансовых институтов делают актуальным присутствие на рынке ипотечных брокеров. О работе брокера на кредитном рынке рассказал директор компании RUBURO Дмитрий Полукаров в докладе «Кредитный брокер: ипотека всем, и тем, кому отказали».

По словам г-на Полукарова, задачей является защита интересов клиентов при получении кредитного продукта в банке, оказание юридической поддержки клиента. Зачастую недостаточный опыт менеджеров банка тормозит работу с и с клиентом, и с брокером – речь не идет о низкой квалификации всех менеджеров, но порой это имеет место, причем (не будем показывать пальцем) в очень известных на ипотечном рынке банках. Кроме того, потенциальные участники кредитных сделок являются иногда заложниками собственных страхов. Дело в том, что бывает так, что клиенты вступают в сговор с оценщиками (и продавцами) и можно в результате назвать прецеденты ипотечных покупок по существенно завышенной цене – это в основном касается загородной недвижимости. С другой стороны, есть и практика сговора банков с оценщиками, когда недвижимость, причем речь идет о московских квартирах, оцениваетсмя ощутимо ниже рыночной стоимости.

В этих условиях необходимой становится выработка схемы эффективного сотрудничества на пути от заявки на покупку недвижимости до кредитной сделки. Нужно налаживание рабочего взаимодействия между всеми участниками ипотечного рынка – риэлтерами, банками, застройщиками, оценщиками. брокерами, специалистами коллекторского бизнеса и т.д. Достижении подобного взаимодействия будет способствовать уже не институциональному. а системному росту ипотечного рынка в России.

Дата публикации: 10:29 20 декабря 2007

Источник: bpn.ru



Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста.


Ипотека и кредиты - Россия - последние новости

Популярные публикации в разделе Ипотека и кредиты - Россия

Ипотека с господдержкой

Ипотека с господдержкой

14.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты

Еще весной этого года заработала новая ипотечная программа "Новостройка", которая содержит и низкие проценты, и льготные вычеты и гарантию государства.

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

Эксперты рассказали, что делать с долларовой ипотекой

27.10.2014 - Раздел: Ипотека и кредиты

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*. Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти не по дням, а по часам.

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

Регионы Сибири и Крайнего Севера лидируют в рейтинге доступности ипотеки

09.09.2019 - Раздел: Ипотека и кредиты / Банки и кредитные организации

Ипотека остается главным драйвером развития строительного рынка. От ее доступности во многом зависит устойчивость всей отрасли. Но было бы некорректно сводить доступность ипотечного кредитования лишь к ставкам, срокам и взносам. Более объективным критерием выступает соотношение между суммой ежемесячного платежа по кредиту и уровнем семейного дохода. Urbanus.ru составил рейтинг регионов, где этот показатель является наиболее благоприятным. Также были определены десять субъектов федерации, где ипотека наименее выгодна для домохозяйств.

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

Программу господдержки ипотечного кредитования продлят до конца 2016 года

17.02.2016 - Раздел: Ипотека и кредиты

Минфин РФ внес в правительство проект постановления о продлении государственной программы поддержки ипотечного кредитования до 31 декабря 2016 года с увеличением объема выдаваемых кредитов до 1 трлн рублей.

Ипотека: что несет нам 10% первоначальный взнос?

Ипотека: что несет нам 10% первоначальный взнос?

08.07.2010 - Раздел: Ипотека и кредиты / Ипотечные программы

АИЖК, Сбербанк и ВТБ 24 снизили первоначальный взнос по ипотечным кредитам в два раза, пойдут ли другие банки на такие же меры?


Пользователям

Разместить объявление

Контакты

По вопросам обращаться: info@bpn.ru

BPN.RU © 2004-2012