Советская «элита»: жилье вне категорий

Наследие бодрого социалистического прошлого: знаменитые высотки, легендарный Дом на набережной, помпезные «сталинки» на проспектах и в центре города — первые представители элитного жилья советского формата. Спрос на квартиры в этих домах существовал всегда. Но если раньше они были пределом мечтаний, то с началом формирования рынка недвижимости в постсоветской России заветные квартиры стали доступны — разумеется, только состоятельным гражданам.

Советская «элита»: жилье вне категорий

Статус элитных домов сохранялся за такой недвижимостью до тех пор, пока в Москве не началось возведение современного жилья высокого качества. Сегодня дома советской элиты, конечно, не способны составить конкуренцию элитным новостройкам, но былая слава также не позволяет им встать в один ряд с жильем бизнес- и тем более эконом-класса.

Исторические квадратные метры

Дома советской элиты, политической номенклатуры, правительственных чиновников — это и шикарные дома в стиле сталинского ампира, расположенные в районе Фрунзенской набережной и на Кутузовском проспекте, и знаменитые высотки на Котельнической набережной, Кудринской площади, Красных воротах, а также немалое количество кирпичных домов более позднего времени в районе Бронных улиц, Спиридоновки, Гранатного переулка, у метро «Фрунзенская» и даже в районе Крылатское (например, знаменитый дом на Осенней улице).

«Дома советской элиты держали пальму первенства по престижности вплоть до рубежа 1980–1990-х годов и до сих пор являются ориентирами для застройщиков, — комментирует исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Такие дома можно назвать архитектурными достопримечательностями, формирующими облик Москвы, представляющими историческую и архитектурную ценность для города. «Сталинские» дома имеют свою историю, они обладают уникальной атмосферой, и жить в них, безусловно, престижно».

Такие дома весьма неоднородны по своему составу. По времени строительства они подразделяются на довоенные постройки и объекты, возведенные после войны вплоть до начала 1960-х годов. По внешнему виду, качеству, архитектурным решениям, месторасположению эти дома также существенно различаются.

Если говорить о зданиях, которые отвечают теперешнему представлению об элитных домах, то, конечно, надо упомянуть «сталинские» высотки, расположенные приблизительно по периметру Садового кольца. «Это уникальные здания высотой более 100 м, имеющие оригинальную архитектуру, великолепные фасады, не потерявшие своей привлекательности до настоящего времени, — говорит руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект» Михаил Маков. — Они предназначались для партийной и советской номенклатуры, деятелей науки, культуры, отдельных представителей рабочей элиты. Жилые помещения в них имеют большую площадь, просторные холлы, коридоры, подсобные помещения, высокие дверные и оконные проемы, огромные лестничные площадки». В советское время высотки имели статус «закрытых» домов — они принадлежали ведомствам, и квартиры здесь не подлежали обмену.

«В постсоветский период высотки также считались самыми престижными и дорогими домами, — продолжает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья Алексей Шленов. — Квартиры в них продавались крайне редко, а покупатели готовы были заплатить любые деньги за желанные квадратные метры в советских небоскребах. В связи с этим до 1995 года рынок цен на такие квартиры не сформировался».

Еще не так давно эти дома однозначно считались элитными по всем параметрам, но сейчас, с появлением современных технологий строительства и применением новых отделочных материалов и инженерии, популярность подобного жилья снижается.

«10–20 лет назад дома сталинской эпохи позиционировались как элитные: в 1990-х годах были распространены сделки, основанные на расселении этих квартир и реализации их наиболее обеспеченным гражданам, — поясняет пресс-секретарь группы компаний «МИАН» Светлана Фуфаева. — Однако с развитием строительства более комфортабельного жилья позиции «сталинских» домов несколько ослабели, как и интерес к ним со стороны потенциальных покупателей. Сейчас московские «сталинки» представляют особую категорию жилья, так как не укладываются в рамки критериев ни бизнес-класса, ни элитной недвижимости».

Преимущества и недостатки уникальности

Главное преимущество хороших «сталинок» — расположение на центральных московских проспектах, в центре города. Именно оно позволяет им более или менее успешно конкурировать с новыми монолитными и кирпичными домами. Купив такую квартиру, клиент получает престиж и комфорт (близость к офису), а часто и отличную панораму, что является несомненным плюсом. В числе достоинств этих домов также называют качество строительства, большие благоустроенные придомовые территории, а также историческое содержание.

«К преимуществам следует отнести архитектуру и технологии строительства, поскольку авторами проектов выступали известные архитекторы, — отмечает М. Литинецкая. — Например, в Доме на набережной очень интересная планировка квартир (практически нет одинаковых), высокие потолки и т. д. Стоит отметить, что при возведении советских элитных домов применялись качественные и прочные материалы, а дальнейшая эксплуатация всегда осуществлялась на очень высоком уровне. Поэтому данные объекты нельзя отнести к ветхому фонду, хотя они существуют довольно давно».

Внешний вид домов выгодно отличается от многих современных построек: украшенные лепниной и барельефами помпезные фасады, разноцветная штукатурка, обилие мрамора, высокие (всегда выше 3 м) потолки, непривычно просторные подъезды, широкие лестницы. Толстые стены квартир гарантируют хорошую тепло- и звукоизоляцию.

«В связи с тем что квартиры в таких домах имеют несущие стены в основном по периметру, а их межэтажные перекрытия — железобетонные, открывается широкий простор для перепланировок с привлечением высококачественных дизайнерских проектов — это позволяет воплотить в уникальных старых стенах современные решения», — отмечает М. Маков.

Значительная часть «семейства» «сталинских» домов до сих пор сохранилась в приличном состоянии, их характеристики соответствуют представлениям покупателя о хорошем доме. Но и недостатков у бывшей «элиты», к сожалению, тоже хватает.

Основной — изношенность коммуникаций. С момента сооружения самых помпезных домов прошло уже 50–60 лет, состояние всего внутридомового хозяйства (трубы, лифты, электрические кабели и т. д.) оставляет желать лучшего.

«Чтобы полностью решить проблему изношенности коммуникаций, необходимо отремонтировать их на всем протяжении до точки подключения к городским сетям, — отмечает С. Фуфаева. — Кроме того, инфраструктура «сталинских» домов морально устаревает. Подземный гараж, общепринятая на сегодня опция элитного дома, имеется только в самом привилегированном доме на Котельнической набережной, но и там количество машиномест заметно отстает от принятого сейчас стандарта: одно–два на квартиру. Кроме того, отрицательными факторами является отсутствие центрального кондиционирования и неоднородное социальное окружение».

Эти дома возводились в соответствии с прежними представлениями о комфорте, с использованием возможностей советской строительной промышленности. Естественно, ни о каких системах центрального кондиционирования не было и речи, а подземные паркинги являлись скорее исключением, чем правилом. Обычно в таких домах нет охраны и эксплуатационной службы. Во многих «сталинках» существуют проблемы с вентиляцией.

Если же сравнить стоимость квартир в таких домах с ценами на жилье в других сегментах, то современное жилье бизнес-класса будет стоить столько же либо чуть дешевле в силу своего расположения. Элитная недвижимость продается однозначно дороже, так как помимо всех достоинств обсуждаемого сегмента она является более комфортной для проживания и более однородной в своем наполнении. Ввиду того что дома советской элиты часто имеют интересное прошлое, знаменитых жильцов, удобное и престижное местоположение, цены на них, естественно, завышены.

«Разница в ценах на такие предложения по сравнению, скажем, со стоимостью домов клубного типа составляет $1–2 тыс. за 1 кв. м, — отмечает руководитель управления вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости» Ольга Селютина. — То есть квартира в доме советской элиты, например на Патриарших прудах, будет стоить $12 тыс. за «квадрат», а элитные новостройки там же — в Дмитровском или Никитском переулках — пойдут по цене от $14 тыс. Но стоит учесть и тот факт, что «сталинки» — это вторичное жилье, они чаще всего выставляются на продажу с хорошим ремонтом, а новостройки, как правило, предлагаются без отделки».Цены на квартиры в домах данного сегмента начинаются от $5 тыс. за 1 кв. м. Самые дорогие варианты выставляются по $15–20 тыс. за «квадрат». В данном случае речь идет о квартирах с превосходными видовыми характеристиками, отличным ремонтом и знаменитыми соседями.

«В ноябре квартиры в «сталинских» домах предлагались по средней цене $6,6 тыс. за 1 кв. м, то есть примерно на 20% дороже объектов эконом-класса, но на 15% дешевле жилья бизнес-сегмента, — отмечает С. Фуфаева. — При этом если в центральных районах города стоимость 1 кв. м в «сталинках» варьируется от $7 тыс. до $10 тыс., то за пределами Садового кольца не превышает $4–5 тыс.».

Жилье для иностранцев

Бытует мнение, что жить в домах советской элиты модно, и это, несомненно, повышает спрос на подобное жилье. «Сталинские» высотки пользуются большой популярностью в силу традиции, а также из-за престижности их расположения, видовых характеристик (но квартиры там в любом случае востребованы — как на втором, так и на двадцать первом этаже). Видовые квартиры появляются в продаже довольно редко: те, кто в них заинтересован, находятся в «листе ожидания».

«Владельцы жилья в знаменитых домах предпочитают квартиры не продавать, — рассказывает PR-директор группы компаний «Пересвет-груп» Ирина Наумова. — Покупатели на такое жилье записываются в очередь, и каждая кандидатура проходит обсуждение среди жильцов. Причем это не зависит от того, образован ли кондоминиум и ТСЖ в данном доме — у жильцов и без того достаточно властных рычагов, чтобы не впустить нежелательного соседа».

Особой популярностью такие квартиры пользуются у иностранцев: им нравится жить в домах «с историей». Покупателями также становятся люди, которым по определенным причинам необходимо жить в центре столицы, но на квартиру в более качественном и современном доме не хватает средств.

Но было бы неправильно сказать, что советская «элитка» по-прежнему вызывает ажиотаж. Спрос на жилье такого класса однозначно ниже среднерыночного, поскольку клиенты сегодня предпочитают новостройки. По данным специалистов компании Blackwood, спрос на исторические дома на вторичном рынке два года назад составлял 60% всех запросов, год назад их доля снизилась до 40–50%, а сегодня интерес к таким домам совсем упал.

«Спрос на квартиры в «сталинских» домах в последние годы остается достаточно стабильным, — подтверждает и С. Фуфаева. — Так же, как и предложение, которое составляет в настоящий момент 7% общего объема. При этом следует отметить, что, в то время как процентный показатель предлагаемых квартир в современных монолитных зданиях за последний год увеличился примерно на 3% за счет сокращения предложения в панельных домах, доля «сталинок» на протяжении нескольких лет не меняется. Так, в ноябре 2007 года общее количество предлагаемых в них объектов составило чуть более 2,2 тыс.».

Впрочем, несмотря на все недостатки, элитным домам сталинской эпохи нет равных, квартиры в них всегда будут иметь своих поклонников, и спрос на них в обозримом будущем, вероятно, не иссякнет.

Елена Аросева-Каширина, руководитель отдела элитной недвижимости корпорации «БЕСТ–Недвижимость»:

Дома советской элиты известны каждому москвичу и в особом представлении не нуждаются. Сейчас они востребованы, пользуются спросом и, безусловно, относятся к элитной категории. Построены они качественно: если это кирпич, то толщина стен около 1 м, парадная в мраморе, обязательно есть место для консьержа. Многие квартиры имеют площадь до 120–150 кв. м, в них предусматривалось наличие двух санузлов. Все, что в то время можно было достичь в строительстве, неизменно воплощалось в этих домах. Квартиры в домах советской элиты очень популярны для сдачи в аренду: многие иностранцы предпочитают этот тип жилья. Покупателями являются в основном бизнесмены средней руки, которые когда-то мечтали жить именно в таких домах, а также поклонники подобной архитектуры. Большие квартиры (от 150 кв. м) в продаже, конечно, редкость. Предложения двух–трехкомнатных квартир встречаются чаще. Цены немного ниже по сравнению со стоимостью современной «элитки», но тоже высоки: от $10 тыс. за 1 кв. м.

Евгений Иванов, генеральный директор компании «Усадьба»:

Так называемые дома советской элиты в настоящее время классифицируются как объекты вне категорий, поскольку к бизнес-классу, а тем более к элитной недвижимости их отнести сложно. И хотя поток желающих приобрести подобное жилье по сравнению с 1990-ми годами уменьшился, эти квартиры все еще пользуются устойчивым спросом. Если говорить о стоимости, то по сравнению с ценами на элитную недвижимость она в 2,5–3 раза ниже в связи с рядом параметров, по которым «сталинки» проигрывают современным зданиям.

Что касается самих домов такого типа, то это монументальные здания, с просторными, но ограниченными по площади квартирами, высокими потолками, большими холлами, подсобными помещениями, но маленькими кухнями. К бесспорным плюсам можно отнести местоположение, однако обычно в подобных зданиях инфраструктура развита крайне плохо либо вообще отсутствует. Второй отрицательный момент — неоднородность окружения, которая является, пожалуй, основным фактором выбора не в пользу дома советской элиты.

Дата публикации: 13:19 26 декабря 2007

Источник: bpn.ru