Развитию ипотечного рынка в РФ предрекают замедление

Банк Morgan Stanley реорганизует свой ипотечный бизнес и планирует продать Городской ипотечный банк (ГИБ), который был куплен им два года назад. Возможно, что так банк пытается решить свои проблемы, продавая зарубежные активы.

В результате ипотечного кризиса Morgan Stanley понес убытки в размере около 13 млрд долл. Однако российские аналитики полагают, что решение американского банка никак не свидетельствует о кризисе российской ипотеки. "Это решение американского банка диктуется исключительно внутренними американскими мотивами, пожеланиями инвесторов. С учетом тех объемов списания и тех потерь, которые акционеры банка Morgan Stanley понесли на ипотечных рынках, их интерес к ипотеке в глобальном масштабе существенно снижен либо сведен до нуля на определенный промежуток времени", - прокомментировал происходящее в эфире РБК-ТВ вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

Однако нельзя отрицать тот факт, что ипотечный кризис докатился до России. Бизнес-модель всех отечественных коммерческих банков (монопродуктовых, мультипродуктовых) была "заточена" на западную секъюритизацию, тогда как финансовые рынки должны держаться на внутренних инвесторах, полагает гость программы "Капитал" президент ИГ "Ист Коммерц" Асхат Сагдиев. Впрочем, по его мнению, общая беда российских финансовых рынков - отсутствие (внутренних) долгосрочных инвесторов.

Именно это одна из причин, по которой госбанки занимают лидирующие позиции в ипотеке. Так, Сбербанк (39,7%) и ВТБ (12%) в прошлом году контролировали более 50% рынка. Самым успешным среди частных банков (КИТ Финанс, "Уралсиб") удалось занять не более 4% от ипотечного рынка.

По мнению председателя правления "Городского ипотечного банка" Николая Шитова, капитализацию российской банковской системы, включая Сбербанк и ВТБ, едва ли будет соизмерима с одним глобальным западным банком. Это означает, что надо развивать внутреннюю секъютиризацию, подключая к этому ЦБ РФ, пенсионные деньги. По разным оценкам, от 30 до 40% банков были вынуждены свернуть свои ипотечные программы.

Сегодня у банков нет возможности рефинансировать ипотечные кредиты в ближайшие несколько лет ни внутри страны, ни за рубежом, считают аналитики. "Речь идет об объеме ипотек в районе 200-300 млрд долл, которые скопились на балансах российских банков", - утверждают эксперты.

Прежде всего, это региональные, небольшие банки, выдавшие кредиты под невысокие ставки, не превышающие 12-13%. Невозможность рефинансировать эту ипотеку под ставки меньшие чем 14-16% в рублях очевидно", - отмечает О.Иванов. В итоге проблемы ипотечных кредиторов скажутся на заемщиках, им надо готовиться к повышению ставок по кредитам.

Между тем участники рынка отмечают, что это вполне нормальный процесс для рыночной экономики: ставки по кредитам - производные рынка, если на финансовом рынке сложные времена, то ставки повышаются, и наоборот.

Например, в 75-ом году, когда в Штатах был нефтяной кризис, ставки были на уровне 20% годовых. Впрочем, если бы сюда пришли длинные ресурсы, например, пенсионные деньги, то заемщики это однозначно почувствовали - сдерживание инфляции, инвестиции в реальный сектор.

Относительно дальнейшего развития ипотеки в России, эксперты уверены, что сейчас банкам станет сложнее работать, поскольку рынок чуть более насыщен, чем раньше, не понятна ситуация со ставками, многим банкам придется менять кредитные программы. Возможно, мы увидим замедление роста ипотечного рынка на несколько лет, к такому выводу приходит главный экономист "Альфа банка" Наталья Орлова. По всей видимости, госбанки будут лидировать, а частные и иностранные банки займут более умеренную позицию, поскольку проблемы с секъютиризацией делают ипотеку для многих банков менее привлекательной.